שלום לחברי הפורום מעלה פה פרוייקטת של דופלקס ששופץ עבור שכירות, שסיימנו לפני כמה…
שלום לחברי הפורום ????
מעלה פה פרוייקטת של דופלקס ששופץ עבור שכירות, שסיימנו לפני כמה חודשים עבור קבוצה של משקיעים. –
מספרים מופיעים בתחתית הפוסט, יש גם תמונות של לפני אם עוברים על כולן.
הפרוייקט נקנה במסגרת של מכרז, ולכן היה לנו זמן מוגבל של שעה לראות את הנכס לפני הרכישה.
בתחילת הדרך חשבנו שהפרוייקט יקח 3-4 חודשים… אוי כמה שהיינו תמימים.
בסוף לקח יותר משנה… והתקציב גדל ב$20,000, יותר מ10% מהתכנון המקורי.
להלן התקלות:
1) חשמל- לא הצלחנו להשתלט על החשבון חשמל על מנת להתחיל לעבוד, במשך חודשיים ניסנו לפתוח חשבון חשמל ולא הצלחנו, בנאדם אחר היה רשום על החשבון, ולא משנה מה ניסנו לעשות לא הצלחנו להעביר את השם. בסופו של דבר הבאנו גנרטור, בדיעבד היינו צריכים לעשות את זה יותר מוקדם.
2) דבורים- כן כן, דבורים. מסתבר שבתוך הקירות של הבית, בגלל שהוא היה ריק כלכך הרבה שנים, גדלו להן באין מפריע קנים של דבורים, אלפי דבורים התחילו לצאת מהקירות ברגע שהחברה שלי התחילו לעבוד, הזיה, אבל מסתבר שגם כאלה מקרים יש.
3) פקחים שפשוט לא נתנו לנו להתקדם- לא משהו חדש. פקחים זה יום אסל יום באסל, ופה היה לנו וואחד באסל.
4) אנשי מזגנים- היה לנו צוות נהדר של אנשי עבודה, גם עובדים קבועים וגם סאבים, אבל איכשהו אם יש תחום אחד שתמיד נפלנו בו זה אנשי מזגנים. מה הבעיה? שמתקינים מזגן, רוב הכסף שמשולם לסאב, הולך עבור הקנייה של החומרים, רק לבעל הרישיון מותר לקנות את הציוד למזגן, ולכן לרוב הם לא מוכנים להתחיל לעבוד עד של מעבירים להם חלק גדול מהמקדמה. אז גם פה נפלנו, על איש מזגנים שנעלם לנו עם הכסף, ולא הצלנו במשך תקופה ארוכה לאתר אותו, זה גם עלה מלא זמן, וגם שבסופו של דבר, בעזרתם של המשקיעים שלנו, הצלחנו לאתר אותו ולהביא אותו לסיים, העבודה שהוא עשה הצריכה תיקונים גם לאחר מכן. קיצר סלט אחד גדול.
5) קורונה, עליות מחירים, דחיית זמני אספקה וכו’- אותם בעיות שהיו לכולנו בשנה האחרונה ????
בסופו של דבר, הצלחנו להביא את הנכס למצב שרצינו. וגם להגיע לתשואה המקורית שאלייה שאפנו.
המון תודה למשקיעים, שהיו מבינים ומקצועיים לאורך כל הדרך. זה כלכך חשוב לנו בתור יזמים לדעת שיש אנשים שמאמינים בנו, ולא מטילים בנו ספק, גם ששומדבר לא עובד כמו שצריך.
נדל”ן זה עולם מורכב, ויש כלכך הרבה גורמים משתנים שמאוד קשה לחזות לאורך הדרך. כדי לצלוח את העולם הזה, צריך לדעת לקחת חדשות רעות כאתגר, להבין שכשלונות זה חלק מהמשחק, ותמיד לנסות להסתכל קדימה ????
אשמח לשמוע מה את חושבים על הפרוייקט.
מאחל לכולנו ימים של שקט ????
המספרים:
מחיר קנייה: $72,760
מחיר שיפוץ: $126,466
סה”כ השקעה : $199,226
הכנסה משכירות: $2,650
אחרי כל ההוצאת נשארים עם בערך $1,850
כלומר יותר מ11% תשואה.
שווי משוערך למכירה: $250,000
המשקיעים הם יזמים חדשים בארצות הברית, לא אזרחים. ולכן הם קיבלו בסוף התקופה הלוואה של 50% מהכסף שהם הכניסו לעסקה, כנגד הנכס בריבית של 3.2% .
לכן בסופו של דבר נשאר להם בערך $100,000 בתוך העסקה. עלויות המשכנתא החודשיות הן באזור ה$400 , ולכן הרווח החודשי שלהן אחרי כל ההוצאות הוא $1,350.
התשואה של מזומן על מזומן בעיסקה מגיע ל16% בשנה.
את התגובות המקוריות לפוסט ניתן לקרוא בתחתית דף הפוסט הנוכחי באתר או בקישור לפוסט בפייסבוק וכמובן שאתם מוזמנים להצטרף לדיון
Responses