ניהול סיכונים
יזםהשבוע Idan Avivi #פוסט5
למי מכם שזוכר את פוסט ההיכרות, את דרכי התחלתי כמנהל פרויקטי מערכות מידע בחברת הייטק. כחלק מניהול הפרויקט, ניהלתי תקציב, צוותים, לוחות זמנים וכדומה וזה כמובן עוזר לי מאוד בניהול פרויקטי בנייה כיום אבל הדבר החשוב ביותר שלקחתי זה ניהול סיכונים!
השקעות מטיבען הן גם מסוכנות, חלק יותר חלק פחות אבל תמיד יהיה בהן מרכיב סיכון כלשהו. היופי הוא שיש בידינו לצמצם את הסיכון אפילו בצורה משמעותית על ידי תוכנית ניהול סיכונים מסודרת עם תוכניות מגירה מוכנות מראש.
איגדתי כמה רעיונות שיכולים לעזור בניהול סיכונים בהשקעה בבנייה חדשה ששמרו עלינו מכל משמר ועזרו לנו לצלוח בקלות כמה וכמה משברים (קורונה כבר אמרנו?!)
נתחיל מהתוכנית העיסקית – היא חייבת להיות שמרנית ככול הניתן! בסופו של יום המספרים מספרים לנו סיפור ואם הסיפור לא נגמר טוב אז לא להתחיל לקרוא…אל תנסו להפוך ולשפץ את המספרים כדי שתוכנית עסקית תצלח. זה לא טוב לכם ובטח לא למשקיעים שלכם.
התוכנית העיסקית חייבת לכלול את כל (אני מדגיש) את כל העלויות. עלויות רכישה, סגירה, בנייה, מימון, הוצאות נילוות וכל מה שצריך לצאת על הפרויקט. זה נשמע ברור מאליו אבל חשוב לא לעגל פינות.
תמיד להוסיף אקטרה כסף וזמן לפרויקט כי תמיד יהיה בלת”ם כלשהו. זו בכל זאת בנייה חדשה ויכולות להיות אלפי סיבות לעיכובים אז כדי להיערך בהתאם.
לבצע בדיקות שטח מקיפות – תעבדו עם צ’ק ליסט בכל פעם שנכנס פרויקט חדש כדי שבתקופת הdue diligence לא תפספסו שום דבר שתצטערו עליו אח”כ. הצ’ק ליסט צריך לכלול ביצוע survey, לוודא מול קוד הבנייה בעירייה שאתם יכולים לבנות את מה שאתם רוצים, בדיקת קרקע ועומסים, וכך תדעו שאתם יוצאים לפרויקט שאתם בטוחים ב100% שאתם יכולים לבצע אותו. כבר קרה לנו שבעקבות בדיקת עומסים הפלנו פרויקט היות והקרקע הייתה רכה מידי לעומס הבית.
אחד הסיכונים העיקריים מבחינתי זה המימון. הרי אנחנו נעזרים בהלוואת בנייה ואם דברים מתעכבים ואנחנו צריכים להמשיך לשלם ריביות כל חודש, זה יכול ליצור בעיות. לנו יש שני פתרונות עיקריים בנושא:
- לכל פרויקט אנחנו מגייסים את עלות השטח יחד עם כל העלויות הנילוות (ארכיטקט, הריסה של הבית וכדומה) וכך אנו לוקחים ומתחילים לשלם על הלוואת הבנייה אך ורק כאשר אנחנו פיזית מתחילים לבנות. אז אם יש פתאום וירוס מסתורי שנקרא קורונה ואנחנו באמצע הכנת תוכניות אדריכליות אז הפרויקט אכן יתעכב אבל הקרן של המשקיעים לא תיפגע כי אנחנו עדיין לא מחזירים ריביות.
- הגענו לסיכום עם הקבלן שלנו לתוואי של קנס-פרס. אם הוא עומד בזמנים אז הוא יקבל עוד כמה אחוזים, אבל אם לא אז הוא ישלם את הריבית של הלוואת הבנייה במקומנו.
פרסום הנכס למכירה – הפרסום מתבצע ברגע שיש לנו תוכניות שאושרו על ידי העירייה ואנחנו מפרסמים את הנכס “על הנייר”. זה משאיר לנו מספר חודשים עד לסיום הבנייה ונותן לנו הרבה זמן למכור את הנכס במחיר היעד שהצבנו.
קבלן מנצח – אחרי הרבה עבודת שטח התחלנו לעבוד עם קבלן שהוא one stop shop ובעצם עושה הכל. למעט צוות לבניית הגג וצוות מזגנים כל השאר זה עובדים שלו שהוא מחזיק תחת משכורות של החברה שלו. זה מפחית משמעותית את התלות בצוותים של גורם שלישי שבדיוק לא יכול להגיע או לא סיים את הפרויקט הקודם שהתחייב אליו וזה מאפשר לנו להיות הרבה יותר עם “אצבע על הדופק” כשזה מגיע לעמידה בזמני עבודה.
ואחרון חביב לוקיישן לוקיישן לוקיישן…זו לא קלישאה. אנחנו בונים רק באיזורים של פריים לוקיישן כי מבחינתינו זו תעודת ביטוח למכירת הנכס.
אם יש לכם עוד רעיונות לניהול סיכונים אני תמיד אשמח לשמוע. תגובות יתקבלו בברכה ומענה.
הצלחות תמיד
עידן
Responses