יזםהשבוע Idan Avivi #פוסט4

אחת המטרות שלי לפני יותר מחמש שנים הייתה להיכנס לתחום הבנייה החדשה. ממש נמשכתי לזה ותמיד בתוך תוכי ידעתי שיום אחד זה יגיע.
רציתי להרגיש את התחושה הזו שלסיים לבנות בית ולדעת שאתה היית מעורב באופן מלא בפלא הזה שהולך לספק בית חם ואוהב למשפחה שתגור בו וזה ישאיר את המורשת שלי לעוד מאות שנים.
אבל ידעתי שזה לא יקרה ברגע…ידעתי שבשביל להרים פרויקט כזה אני צריך לעבור עוד כמה שלבים בדרך בכדי לדעת שאני עושה את הדברים נכון. בכל זאת יש פה אחריות על כספי המשקיעים ועל סטנדרט הבנייה.
אז השלב הראשון היה לעשות פליפים כדי להתחיל להכיר את מבנה הבתים, איך מאשרים תוכניות, היכרות עם מערכות החשמל והצנרת וכל פיסת מידע שאוכל לצבור. הרי הבתים בארהב בנויים קצת אחרת מצורת הבנייה הישראלית וכדאי להכיר איך.
היו אפילו מספר פליפים שתכלס מלבד היסודות של הבית החלפנו כמעט הכל. זה איפשר לנו להכיר לעומק את המערכות השונות, איך תהליכי אישור עובדים מול העירייה ואיך לעבוד מול קבלנים.
בשלב השני התחלנו לעשות חקר שוק מול קבלנים, עלויות בנייה, המלצות וכדומה.
ובשלב השלישי עשינו חקר שוק על מלווים בשביל הלוואת בנייה.
אז מה היתרונות המרכזיים לבנייה חדשה:
כבר לפני שנתיים זיהינו באיזור טמפה חוסר משמעותי בהיצע למגורים ועל אחת כמה וכמה של בנייה חדשה. היום כבר כל כתבה שניה מדברת על חוסר היצע דרסטי לעומת הביקושים בכלל ארהב.
לבנייה חדשה באיזורי ביקוש כמעט תמיד יהיה ביקוש. זה מאפשר יותר ביטחון במכירה עתידית.
שלא כמו בפליפים שלפעמים אתם קונים בית ומתחילים לקלף את הקירות ולמצוא הפתעות ובלתמים שלפעמים יפגעו משמעותית בתוכנית העסקית, בבנייה חדשה זה כמובן לא יכול לקרות (יש בלתמים אחרים אבל זה כבר לפוסט אחר).
אם תשאלו קהל של קונים הם תמיד יעדיפו בנייה חדשה לעומת בית מיד שנייה היות והבנייה עומדת בסטנדרטים מחמירים יותר, ההוצאות השוטפות על הבית פחותות משמעותית, הקונה יכול לבחור שדרוגים לבית ולהתאים אותו לרצונות שלו.
מבחינת הבנק, הרבה יותר קל לקבל משכנתאות על בנייה חדשה ועם הריביות היום הקונים אומרים לעצמם שאם כבר משכנתא אז עדיף על חדש.
רווח מפיתוח הקרקע ויזמות הבניה. אנו מייצרים ערך ולא מחכים לעליות ערך של השוק. הרבה פעמים רק כתוצאה מפיתוח הקרקע, פרצלציה וחלוקת השטח אנחנו כבר עם אפסייד גבוה על הכסף וזה בלי קשר לכוחות השוק.
זמני הפרויקטים מהירים מאוד ויכולים לקחת בין 8-30 חודשים.
בתור יזם, העבודה השוטפת מול המשקיעים היא משמעותית יותר פחותה היות והמשקיעים הם משקיעים פאסיביים לאורך כל משך הפרויקט אז אין את הטיפול השוטף כמו בהשכרות בתים ואחזקה.
וכמובן גם שורת הרווח, יש לנו חוק אצבע שאנחנו נכנסים רק לפרויקטים שיניבו במינימום 30% ברוטו על ההשקעה וזה מאפשר לנו לנהל סיכונים בצורה מיטבית.
בפוסט הבא אספר איך לנהל סיכונים בצורה מיטבית ליצירת עסקה מנצחת!
הצלחות תמיד
עידן