השילוש הקדוש
#יזםהשבוע אבישי ורמוט #פוסט5
בפוסט הבא אני אציג בפניכם על רגל אחת ובקצרה, את הדברים שבעיני הם החשובים ביותר להשקעה טובה ומוצלחת, שתאפשר לנו המשקיעים לישון טוב בלילה.
בראש ובראשונה יש להתחיל מבירור צרכים ותיאום ציפיות כדי להימנע מכניסה להשקעה שלא מתאימה לכם.
מה הוא התקציב שלכם?
מתי אתם מעוניינים להיפגש עם הכסף?
מה רמת הביטחון או הסיכון שאתם מוכנים לקחת?
שאלות אלו ושאלות נוספות הן חלק חשוב מאוד, שכל תהליך של השקעה חייב להתחיל ממנו.
לאחר בירור הצרכים, חשוב למצוא את השותפים הנכונים שלכם לדרך ולוודא שלא, חס וחלילה, מדובר בנוכלות.
עד היום אני שומע סיפורים הזויים על משקיעים שמשלמים לעצמם את שכר הדירה ממחיר הרכישה, או כאלה שקנו באזור שהם מוכנים כבר לשלם, רק בשביל להיפתר מהנכס כי הם רק מפסידים עליו. חשוב מאוד לבדוק טוב טוב מי היא החברה שמלווה אתכם בהשקעה, את השותפים המקומיים שלהם ואת היזמים בשטח. חשוב לבקש לקבל רשימת ממליצים ולבחון את פורט פוליו ההשקעות והביצועים שלהם.
הדבר החשוב הבא שייתן לכם ביטחון על מנת שתוכלו לישון טוב בלילה הוא מה שאני מכנה: “השילוש הקדוש”: איתור, שיפוץ וניהול. ברגע שיש לכם את השילוש הקדוש הזה, אתם על דרך המלך ואני רוצה לפרט:
1. איתור הנכס- השקעה טובה נבחנת ברכישה
מחיר- רצוי לרכוש במחיר נמוך משמעותית ממחיר השוק
אזור- רצוי לרכוש באזור מתפתח שצפויות לו עליות מחירים, אך להיזהר מצד שני לא להיכנס לשכונות או לאזורים עם נתונים סוציו-אקונומיים נמוכים מידי.
מה שאני אוהב מאוד בהשקעות בארה”ב הוא שהכל חשוף למשקיע ובעבודת מחקר פשוטה, שעורכת לא יותר משעה, אפשר להצליב נתונים מכמה אתרים מוכרים מהימנים ולראות אם המידע שקיבלתם על הנכס ועל האזור נכון.
רגולציה- רצוי לרכוש במדינה שהחוק והרגולציה יציבים ולהעזר בגוף משפטי או עו”ד שילווה אתכם ברכישה, עד לרישום הנכס על שמכם כדת וכדין. כמו כן חשוב מאוד שהחוק יתמוך יותר בצד בעלי הנכסים, מאשר בצד הדיירים.
איתור נכסים הוא עולם בפני עצמו ויש כמובן פרמטרים רבים נוספים שיש לבחון אך אילו לדעתי החשובים ביותר.
2. שיפוץ הנכס- יש לעבוד עם חברת שיפוצים בעלת ניסיון רב וחוסן כלכלי. כך תוודאו שהשיפוץ יהיה איכותי, יחזיק לאורך זמן ושלא יהיו עיקובים. כמו כן, חשוב שהצעת המחיר שתקבלו תהיה הוגנת, הן מבחינת המחיר והן מהבחינה, שלא יעמיסו עליכם עבודות שיפוץ מיותרות מעבר למה שנדרש לצרכים שלכם. מטרתנו, המשקיעים, היא מצד אחד, לחסוך עד כמה שניתן בעלויות השיפוץ ומצד שני, להביא את הבית לרמת שיפוץ שהדייר הראשון שיבוא לראות אותו ירצה לחתום על חוזה השכירות. שיפוץ בסיסי של בית, במטרה להביא אותו למצב שהוא ראוי למגורים ועל מנת שיעבור אינספקשן מטעם הרשויות, נקרא RENT READY. אני אוהב חברות השיפוצים שבאותם המחירים פחות או יותר, יעשו גם קצת קוסמטיקה ותוספות קטנות, כך שהבית יהיה יותר מזמין, על מנת שיושכר מהר.
3. ניהול- מדובר בנושא כאוב שכן קשה מאוד למצוא חברות ניהול טובות בארה”ב בעוד שניהול הנכס הינו נדבך חשוב ואף גורלי בהשקעת נדל”ן שיכול להפוך השקעה טובה, לגרוע וההיפך. לצורך העניין, אם מצאתם בדיוק את הנכס שחיפשת, עם נתונים של השקעה שהיא חלום ואתם בספק לגבי חברת הניהול שלכם, כדאי מאוד שתחשבו פעמיים או שתחפשו חברת ניהול שתיתן לכם שקט וביטחון.
שוב אני אומר- לצערנו הרב יש מעטות כאלה, אבל יש.
רוב חברות הניהול גובות בין 8-10 % משיעור שכר הדירה החודשי המתקבל מהדייר. רצוי לאתר חברת ניהול איכותית ואמינה שתהיה שם בשבילכם. גם אם זה יהיה כרוך בתשלום התעריף הגבוהה יותר של ה- 10% ובתמורה תקבלו מהם ניהול הולם של הנכס שלכם, אל תהססו.
אותה חברת ניהול שגובה 8% לעיתים עלולה לגבות מכם 200 דולר על תיקון של ברז שעלות התיקון שלו לא אמורה לעלות על 70 דולר במקרה הגרוע.
חברת ניהול טובה תכנס לתמונה כבר לקראת תום השיפוץ של הנכס שלכם ותפרסם את הנכס להשכרה. איתור אחר סוחר הולם היא משימה שצריכה להיעשות בצורה קפדנית שכן (בעיקב בתקופה זו) אתם לא רוצים להכניס סוחר בעייתי שלא יעמוד בתשלומים. לצורך כך, נדרשת חברת הניהול לעשות את כל הבדיקות האפשריות אודות הדייר טרם הכנסתו לנכס. דבר זה יכול להעשות על ידי בדיקת רקורד בבנק, דפי חשבון, תלושי שכר, המלצה מהמעביד ועוד. כמו כן כמובן שיש לדרוש מהדייר דיפוזיט בסך ששווה לבין חודש לחודשיים.
לאחר הכנסת הדייר לנכס תנהל חברת הניהול את הנכס בשוטף ותהיה בקשר רציף עם בעל הנכס/ המשקיע, כשהיא מנפיקה לו דוחות חודשיים ויוצרת קשר במידה ויש צורך בעדכון כזה או אחר לגבי הנכס.
חברת הניהול היא הרגליים שלכם בשטח וצריכה להיות זמינה עבורכם ולתת מענה ודין וחשבון לגבי כל מה שקורה בנכס ובהתנהלות השוטפת עם הדייר.
הבטחתי על רגל אחת ובקצרה ולכן אסיים בנקודה זו.
מדובר בנושא שאין לו סוף וכל יום אני לומד דברים חדשים וזה עוד אחד מהדברים שאני אוהב בתחום הזה.
התמונות והסרטונים (שבסוף- לא לפספס!), הם של בית שרוף לגמרי שאיתרנו עבור משקיע שקנה אותו בכמה אלפי דולרים ולאחר שיפוץ מסיבי העלה את ערכו בהרבה והנכס הושכר במחיר שמגלם עבור המשקיע תשואה שוטפת יפה.
אחת העסקאות המעניינות שלנו.
קרדיט לעוסקים במלאכה:
Dudi Ardut
Nadav Karma
Yarden Portnoy
Responses