קצת על השוק שלנו

#יזםהשבוע אלה וולושן #פוסט2

בוקר טוב ושלום שוב!
תודה רבה על כל ההודעות והתמיכה שקיבלתי מאז הפוסט הראשון – מעריכה את זה!
מכיוון שכמעט כל ההודעות שקיבלתי בפרטי התייחסו ספציפית לשוק אצלינו בצפון קרוליינה, רציתי לספר לכם קצת עליו… כי הוא באמת יוצא דופן.
אני עובדת באיזור שנקרא משולש המחקר Research Triangle שכולל את ראלי, דורהם, צ׳אפל היל (זה המשולש), קארי, מוריסוויל, אייפקס, הילסבורו. באיזור שלנו יש הרבה אוניברסיטאות ובתי חולים נחשבים, הגדולים ביניהם הם Duke וUNC. בנוסף יש פה הרבה חברות מחקר והייטק. הרבה אנשים עוברים לפה בשביל עבודה, לימודים, פוסט דוקטורט וכ״ו. אבל לא רק. בעיקר עכשיו כשעובדים יותר ויותר מהבית, אזורינו מאוד פופולרי למעבר רק בשביל לגור פה, בלי קשר לכל השאר. צפון קרוליינה היא בחלק היחסית דרומי של ארה״ב, אז מזג אויר נעים ולא קר מדי בחורף. אנחנו ממוקמים במרכז החוף המזרחי נסיעה דיי שווה בין ניו יורק לפלורידה לכל כיוון, ובמרכז המדינה (צפון קרוליינה) בין ההרים לים (2.5-3 שעות לכל כיוון), כך שגם אין לנו את המזג אויר הדרמטי שלי האזורים האלה. לאחרונה אפל, גוגל ומיקרוסופט הודיעו שהם פותחים פה קמפוסים/משרדים… אז כל אלה סיבות שהאיזור רק ממשיך לגדול ולהתפתח בקצב מסחרר. תכלס, יש לנו שוק חזק מאוד של מוכרים שממש התחיל לתפוס תעופה לפני כ6 שנים בדיוק כשאני נכנסתי לנדל״ן, ורק נהיה יותר אינטנסיבי משנה לשנה. בעיקר בשנה האחרונה עם הקורונה – כמו שהיה מטורף בכל ארה״ב – כך גם אצלינו ויש אזורים שהכפילו את עצמם בערך מאז תחילת הקורונה. וזה לא מפסיק…
אז אחרי שנתתי רקע ללמה עוברים לפה ולמה השוק מטורף… הנה נתונים יותר ענייניים ואולי קצת מפחידים:
מחירים של בתים פרטיים גודל נוח למשפחה מתחילים ב$300,000 אבל יותר הגיוני לפחות $350-450K עם שכירות חודשית של כ$1,800-2,300. אז אל תצפו לcash flow כרגע. היתרון באזורנו הוא ההשבחה של הנכסים, והשכירות בטח תעלה בהתאם, אבל בגלל הצמיחה הענקית בזמן האחרון ובעיקר בשנה האחרונה, השכירות עדיין לא עלתה מספיק.
יש פה (ספציפית במדינה שלנו) מה שנקרא Due Diligence Fee. זהו סכום כסף, פיקדון, שמשלמים למוכרים מיד לאחר שנכנסים לחוזה (אחרי שהחוזה נחתם ע״י שני הצדדים, הקונה והמוכר). זהו לא סכום סטנדרטי, לא אחוזים מסויימים, ואפילו לא מבוסס על מחיר הנכס. הוא מבוסס על התחרות.ביקוש. כמה שיש יותר תחרות, כך צריך להציע גבוה יותר כדי להראות רציניים. בשוק המטורף אצלינו זה כבר מגיע למינימום $30,000-$60,000 ומעלה… הרבה מעלה. זה לא כתוב בשום מקום אבל ידוע שלהצעות עם פחות דיו דיליג׳נס, יש פחות סיכוי להתקבל. עכשיו מה המשמעות של הDue Diligence Fee? אתם הקונים בעצם משלמים למוכרים להוריד את הנכס מהשוק ולתת לכם לערוך את הבדיקות שלכם ולהחליט אם תקנו את הנכס או לא. אבל, לא משנה מה עולה בבדיקות, או אם יש בעיה בשמאות, או אם מאיזו שהיא סיבה אתם לא יכולים לסגור… הכסף הזה נשאר אצל המוכרים! אתם רק מקבלים אותו חזרה כקרדיט בסגירה. אז בשוק הזה, כשאתם מציעים הצעה, אתם צריכים להיות ממש ממש בטוחים שאתם הולכים לקנות את הנכס בכל מצב. הרבה פעמים הנכסים האלה גם נמכרים as-is וכבר לא מבקשים תיקונים מהמוכרים (שבד״כ כן יש משא ומתן לגבי תיקונים או כספים לאחר אינספקשנס).
המחיר – כל נכס שמתומחר נכון ואין לו בעיות רציניות, נמכר עם הרבה הצעות (לעיתים 30-40) וב10%-25% מעל המחיר שמבקשים, תלוי כמובן בנכס, במיקום, ובמחיר המקורי.
אז עכשיו אחרי שהפחדתי אתכם לגמרי…. למה להשקיע בשוק פה בכלל?? פשוט מאוד – כי העלייה בערך היא מטורפת והפוטנציאל הוא שזה ימשיך ויגדל ויתפתח עוד הרבה. כואב לי כשאני רואה משקיעים שמחפשים במשך שנתיים ורוצים תשואה מאוד ספציפית ולא מוכנים לקחת סיכון ולשנות כיוון… ובינתיים מפסידים פוטנציאל של מאות אלפי דולרים כי לא קונים. אז הצעה שלי (אם יש לכם את התקציב) – בשוק שלנו או בשוק אחר דומה, למצוא מתווך/ת טוב/ה שאפשר לסמוך עליהם ושמכירים את השוק ואת טיב הנכסים, להתאזר בהמון סבלנות וכוחות (כי לא קל להפסיד הרבה הצעות) ולהתחיל לחפש ולהציע. לא לחכות – רוב הסיכויים שהשוק לא יפול ושהמחירים לא ירדו, רק יעלו וחבל שתתאכזבו אח״כ בדיעבד שלא השקעתם. הוספתי עקומה להמחשה של השוק לפי מחוז אצלינו בשנה האחרונה.
זהו להיום. אם יש לכם שאלות, אשמח לענות ושיהיה לכולנו יום נפלא, פורה ומניב.
אלה