איך לעצור כדור שלג לפני שהוא מגיע לגודל שלך
#יזםהשבוע אמיר קאהן #פוסט5
הפוסט הבא מיועד למי שכן כבר התחיל להשקיע ומתחיל לחוש כאבי בטן לא ברורים…
כפי שכבר תיארתי התחלנו את דרכנו כמשקיעים פסיביים והצוותים שעבדו בשטח היו אלו של היזם ולנו לא היה כל שליטה אמיתית על ההתנהלות מולם, מה שכן התבקשנו זה היה להזרים להם כספים ולסמוך על היזם שינהל את הכל בצורה מיטבית.
בשנה הראשונה חווינו הרבה השקעות מוצלחות, אך איתם גם היו השקעות פחות מוצלחות, כל מי שמשקיע יודע שאין דבר כזה רק השקעות מוצלחות ומי שיגיד שכן ישקר, לכן ידענו להיערך לזה מראש וכשהתבשרנו על קבלנים שברחו, חריגות בתקציבי שיפוץ למיניהם ושיפוצים שלא בוצעו כפי שהובטח בהצעה העסקית הבנו שאת כדור השלג הזה צריך לעצור ומהר!
התחלנו לאט לאט לקחת פיקוד על הבתים שלנו ולהתנהל ישירות מול הצוותים המקומיים, בנקודה זו אני רוצה להדגיש את החשיבות לכך שהיה לנו הרבה ידע בתחום, דבר שאיפשר לנו תקשורת ברורה ומקצועית מול אנשי השטח.
הדבר החשוב שאני רוצה להעביר לכם בפוסט זה הוא איך לזהות ולעצור את הדברים בזמן.
מנהל נכסים
היה לנו מנהל נכסים מאוד נחמד וחברהמן ובתחילת הדרך הכל תיקתק כמו שעון.
כבר יכולים לנחש את ההמשך נכון? ?
שיפוצים בוצעו כפי שהובטח, שכירויות נכנסו בזמן, היה לנו פורטל מסודר עם פירוט של הוצאות הכנסות והכל היה נראה ורוד.
עד שיום אחד פתאום דברים התחילו להשתנות: שכירויות התקבלו בעיכוב והסכומים שכן הופקדו לא היו תואמים למה שדווח, גילינו שאחד הנכסים שלנו בכלל נטוש מהשכנה שיצרה איתנו קשר, הבחור הביא הצעת מחיר להכנת הנכס לדייר הבא שהייתה הרבה מעל הסביר, הרספונסיביות שלו ירדה וכאשר הוא כן היה עונה הוא היה מדבר בתקיפות ומאשים בד״כ בעיקר את אשתו.
אוקיי זאת כבר לא נורה אדומה, זאת סירנה בוהקת!
הטעות שלנו שהיינו סבלניים מידיי
באותה נקודה עשינו סקר שוק זריז והחלטנו שאנחנו מעבירים את כל הנכסים כמה שיותר מהר למנהל חדש ומזל שכך!
לאחר מכן הבנו שאותו מנהל נכסים היה נוכל שכבר גנב מקבלנים ולקוחות אחרים.
שימו לב!!! ברגע שדברים מתחילים להיות חשודים ודברים לא מסתדרים, אל תיפלו לכל מיני תירוצים, פשוט תעברו מנהל נכסים וכמה שיותר מהר.
קבלן
כמה סיפורים כבר סופרו על קבלנים, אך שלנו באמת היה יחיד ומיוחד
אז התבקשנו להעביר מקדמה לקבלן שיתחיל לעבוד, משהו מאוד לגיטימי שנהוג לתת לפני תחילת עבודה
וכמו כל משקיע חיכינו לקבל תמונות/סרטון לראות התקדמות
גם אנחנו וגם היזם כבר התחלנו לנדנד כי עבר שבוע ועוד שבוע וחוץ מהודעות של ״אנחנו מתקדמים יפה״, ״נשאר רק קצת תיקונים קטנים״ טוב שמענו והבנו..
הסרטון הגיע, הקבלן שלנו הוא בכלל צלם עם כישרון עריכה יוצא מן הכלל
קיבלנו סרטון walk through של הבית, שצולם בטלפון ונערך, כנראה כדי לחסוך את החלקים ״המשעממים״ והשבורים
פה חשדתי
זוכרים נורה אדומה?
עשינו מהלך אחרי החלטה עם היזם לקחת את העניינים לידיים, מצאנו בחור חמוד בקבוצת פייסבוק מקומית וביקשנו שילך לעשות תמונות בבית.
גילינו שלא רק שהבית לא מוכן, עוד לא סיימו להתקין את כל לוחות הגבס על הקירות.
מה אפשר לעשות? לשלוט על הזרמת הכספים
לקבלנים בד״כ יש כמה תתי צוותים מולם הם מתנהלים
תהליך השיפוץ הוא כזה שבד״כ איש מקצוע אחד תלוי בעבודה של איש מקצוע אחר למשל אי אפשר לצבוע קירות לפני הקירות גבס ואת הקירות גבס אי אפשר לתלות לפני הפריימינג וכן הלאה…
לכן כשאנחנו מתכננים שיפוץ ומגדירים מראש עם הקבלן את תכולת השיפוץ (Scope of work) העברות הכספים יבוצעו אך ורק לאחר סיום שלב ובאישור של גורם מוסמך בלתי תלוי בקבלן שהעבודה התבצעה כראוי. איך לעשות זאת בפועל נראה לי היו כבר מספיק יזמים בפורום ששיתפו במפורט את התהליך הרצוי ומי שמעוניין אשמח לשתף גם זאת.
יש כל כך הרבה מקרים שיכולים להדליק לנו נורות אדומות, אך אנסה לצמצם לחשובים מביניהם:
קבלן דורש מקדמה גבוהה מדי – תבדקו איתו מה הוא מתכנן לעשות עם הכסף
לקבלן אין כסף לשלם לעובדים ודורש ממך שחרור כספים לפני סיום שלב- קודם כל חשוב לעבוד עם קבלן שלא קצר בכסף, אחרת הוא בעצם חי מהיד לפה והרבה פעמים קבלנים כאלה משתמשים בכספים שהעברת כדי לממן פרויקטים אחרים שיש להם ואז אנחנו נכנסים הרבה פעמים לבעיה
לבדוק את האיתנות הכלכלית של הקבלן לפני שמתחילים לעבוד איתו
הקבלן אומר שמחר מתחילים לעבוד, בפועל אף אחד לא הגיע
אחרי הרבה יזע ודמעות ביססנו לעצמנו צוות מנצח, זה לא קורה ביום אחד אבל כשזה קורה זה שווה הכל!
בתמונות – אני עם השותפים המקומיים ואחד הפרוייקטים שהכל הולך כמתוכנן והולך להיות מהמם (קצת אופטימיות)
Responses