למה אני כל כך מאושרת בגלל פרויקט נדל”ן שלא קשור אליי בשום צורה??
או! שאלה מעולה. תמשיכו לקרוא.
לפני הכל, בואו נדבר שניה על המושג “קומפס” או בשמו הלועזי (יעני באנגלית) Comparable sales.
תקשיבו.. מבחינתי השוק יכול להיות על פניו הדבר הכי מהמם עלי אדמות:
הגירה חיובית, אפס פשיעה אבטלה, אנשים מתקלחים בדולרים, גלידה גולדה גדלה על העצים וכו’..
וכל זה יעניין לי את התנוך של האוזן הימנית, כל עוד אני לא רואה נכסים שנמכרים במחיר שאני צריכה, ומהר.
ובגלל הסיבה הזו בדיוק, הקומפס הוא הכלי הכי חשוב עבורי בהחלטה להיכנס לעסקה בסופו של יום.
כשאני מדברת על קומפס, אני בעצם מתייחסת לתהליך הערכת שווי של נכס מסויים, בהתבסס על ניתוח מחירי עסקאות *דומות* שנעשו באיזור.
הדיוק בקומפס הוא קריטי מאין כמותו, ואני חייבת למצוא נכסים להשוואה שהם קרובים ככל שניתן, למאפיינים של הנכס או העסקה שאני בוחנת.
במילים אחרות, להשוות תפוחים לתפוחים, ולא מלון לאבטיח, כי הרי ברור שאבטיח הרבה יותר טעים. (אגב, מי אתם אנשים מוזרים שמעדיפים מלון?!)
אני מחפשת דרך הקומפס, להסיק מסקנות לגבי 2 נתונים עיקריים:
מחיר מכירה ריאלי, ו – DOM שזה יעני DAYS ON MARKET, שזה יעני כמה ימים הנכס עמד בשוק עד שנמכר, שזה יעני מעיד על הביקוש.
זה נשמע פשוט, אבל הרבה פעמים זה לא פשוט בכלל.
כי לא תמיד יש מספיק נכסים שנמכרו באיזור מסוים להשוואה מדויקת (אגב, הנתון הזה לכשעצמו יכול להעיד על שוק טוב, שיש בו היצע נמוך).
או שיש נכסים שנמכרו, אבל אף אחד מהם לא דומה לנכס שלנו.
ואחת הבעיות הכי גדולות עם הקומפס, היא הנטייה שלנו לפעמים להסתכל על הקומפס בעיניים מאוהבות (בעסקה), ו”לייפות” את המציאות / הקומפס כדי שיתאים לנו לפנטזיה.
במילים אחרות, אם כל הנכסים ברחוב נמכרו ב-200k גג, הנכס שלי לא יימכר דווקא הוא ב-300k רק בזכות האסלה מזהב ששמתי באמבטיה, והברז עם האורות המתחלפים שמנגן עומר אדם.
אז בסרטון למטה, מעבר לעובדה שאני מתה מחום ומזיעה בגב, אני מראה דוגמא של מהו מבחינתי קומפס חזק עבור עסקת ה-DEVELOPMENT (שזה יעני פיתוח) החדשה שלנו בטקסס.
ואחרי שתשמעו את המספרים, תבינו למה אני ממשיכה לחייך, למרות שנמס לי המוח לתוך עצמו, ובא לי לעשות רילוקיישן לתוך מקפיא.
פרטים לגבי העסקה החדשה שלנו בטקסס בקרוב!
Stay tuned (שזה יעני תישארו בהאזנה).
Responses