#יזמיות השבוע- פוסט 4- מתי זה הזמן הנכון להיכנס להשקעת נדל"ן
המרכיב הכי קריטי בהצלחה של השקעת נדל"ן הוא הזמן
שאלה מרכזית שאנחנו שואלות את עצמנו לפני שאנחנו משקיעות היא
מתי-
מתי זה הזמן הנכון להיכנס להשקעת נדל"ן
או האם עכשיו זה זמן טוב להשקיע?
כדי לענות על השאלה הזאת עלינו לבחון את מרכיב בזמן בשלושה מישורים:
נתחיל מהמישור האישי:
מתי הזמן הנכון בשבילי להיכנס להשקעת נדל"ן
מבחינת המצב הכלכלי
המצב המשפחתי
התכנון שלי לעתיד
הדברים האלה משפיעים בעצם על הנכונות שלי
ועל היכולת שלי להיכנס להשקעת נדל"ן
אם אני נמצאת בתקופה שהיא יותר עמוסה בחיים
או בתקופה שהיא יותר לחוצה כלכלית –
זה לא הזמן המתאים בשביל להיכנס אל השקעת נדל"ן
אם אני נמצאת בתקופה שבה אני צריכה כספים זמינים-
יכול להיות שזה לא מתאים בשבילי להיכנס להשקעת נדל"ן
שמיועדת לטווח ארוך, או שיש בה אי וודאות לגבי לוח הזמנים.
כך שהזמן הנכון מתחיל במרחב הפרטי והאישי שלי
איך אני מול לוחות הזמנים שלי
ומה המצב שבו אני נמצאת היום בחיים הפרטיים שלי.
הנושא הזה בעצם מכתיב בסופו של דבר
גם את סוג העסקה שנבחר להיכנס אליה-
אם יש לי עכשיו פניות וכסף זמין
ואין לי צורך בנזילות של הכסף בתקופה הקרובה
אז אני יכולה להיכנס להשקעת נדל"ן
שטווח הזמן שלה יכול להיות ארוך יותר
אבל אם אני רוצה בפרק זמן קצר
להגדיל את ההון העצמי שלי אז אבחר בעסקת פליפ מהירה
כך שבעצם המרכיב של הזמן משפיע קודם כל במישור האישי
והוא גם מגדיר לי את המטרה של ההשקעה ואת אופייה.
ואחרי זה הוא מכתיב לי גם את סוג העסקה שבה אני אבחר להשקיע
המישור השני בו משפיע הזמן הוא מצב השוק
אני רוצה להיכנס בתזמון הטוב ביותר
טיימינג זה מרכיב קריטי מאוד להצלחת השקעת הנדל"ן שלנו
אנחנו תמיד רוצות להיכנס להשקעת נדל"ן בטיימינג שמאפשר לנו
לייצר את המקסימום רווח ובשביל זה אני צריכה שיהיה לי
מידע על השוק – מידע כמה שיותר מדויק
מה הטיימינג שיאפשר לי להשיג את המקסימום רווח?
אפשרות אחת
היא להשקיע בתקופה שהשוק במצב נמוך בגלל משבר
ואני יודעת שצפויות עליות משמעותיות
כמו שאנחנו עושות עכשיו באתונה
אפשרות שניה
היא להשקיע במקום שיש
עליה בביקושים ויש מחסור בהיצע
מה שיוביל לעליית מחירים
זה יכול לאפיין סוגים שונים של נכסים במקומות שונים
כמו דירות קטנות באזורים של זוגות צעירים,
נכסים מסחריים באזור שבו יש מחסור בשטחי מסחר.
אפשרות שלישית היא להשקיע במקום שיש
תוכניות פיתוח משמעותיות
כמו התחדשות עירונית, בנייה של שכונות חדשות, הפשרת קרקעות וכו'
אני צריכה לאבחן את המצב של השוק באמצעות מחקר שוק
כדי לזהות שזה באמת התזמון הנכון להיכנס לעסקה
המישור השלישי שבו מרכיב הזמן משפיע
הוא ביחס לנכס הספציפי שאני רוצה לרכוש
יכול להיות שהשוק במצב רגיל בלי תנודתיות מיוחדת
אבל אני מצאתי עסקה בתזמון כזה
שהמוכר צריך מאוד את המכירה
ולכן אני מצליחה להשיג את הנכס
במחיר שהוא מתחת למחיר השוק
יכול להיות שאני אבחר לעשות עסקה
גם אם זה לא שוק שצפויות בו עליות
אבל העסקה תהיה כדאית כי הצורך של המוכר למכור
יאפשר לי לרכוש מתחת למחיר השוק
ואז העסקה יכולה להיות אטרקטיבית עבורי כמשקיעה
וזה מתכון מצוין לעשות עסקת אקזיט.
עד כה ענינו על השאלה מתי זה הזמן הנכון להיכנס להשקעת נדל"ן
אבל לזמן יש תפקיד לא רק בשלב של הכניסה לעסקה
אלא גם בשלב היציאה מהעסקה
ההחלטה מתי לצאת לסיים את ההשקעה ולמכור את הנכס
משפיעה באופן ישיר על התוצאות שנקבל- כלומר על הרווח שנעשה
משקיע טוב וחכם יודע שצריך לדעת לא רק מתי להיכנס אליה גם מתי לצאת
כי הרווח בעצם נעשה ביציאה
ואם אני יוצאת בזמן הלא נכון
אז אני יכולה לפספס את ההזדמנות להרוויח.
יכולים לקרות כמה דברים:
או שאני אצא מוקדם מידי לפני שהיו עליות משמעותיות מספיק
או שאני יוצאת מאוחר מידי
ואז יכול להיות שאני יוצאת בנקודה שכבר היה שיא
והתחילו ירידות או שעכשיו יש היצע מאוד גדול וקשה יותר למכור
כמשקיעה אני לוקחת בחשבון את מרכיב הזמן
גם בכניסה וגם ביציאה מההשקעה
הרבה פעמים בנדל"ן השקעות מתארכות יותר מהמתוכנן
כי מצב השוק הוא שלא כדאי למכור –
וזה דורש יכולת להבין ולאבחן את מצב השוק
לסיכום- זמן הוא מרכיב קריטי ביותר
הרבה אנשים חושבים שהמחיר הוא המרכיב הכי קריטי
אבל המחיר הוא פונקציה של הזמן שבו אני נכנסת לעסקה
ולכן הזמן הוא באמת מרכיב מאוד מאוד קריטי
בכל אחד ואחד מהשלבים של העסקה
גם מתי אני נכנסת לעסקה
גם מה משך הזמן של העסקה
וגם מתי אני יוצאת מהעסקה
ספרו לנו על עסקאות שבו מרכיב הזמן גרם לכם לרווח גדול או הפסד גדול…
שלכן- דליה ושרון, נדל"נשי
Responses