שקט, משפצים!
#יזםהשבוע Adi Arad #פוסט3
מנקודת מבט של יזם פליפים, השלב הרגיש ביותר בהשקעה בנדל”ן הוא השיפוץ. השיפוץ עלול להיות גורם מכריע אשר ישפיע על רווחיות הפרויקט. מתוך הניסיון שלי כאיש מקצוע וכיזם בארה”ב, אני יכול להצביע על מספר נושאים בהתנהלות מול הקבלן שחשוב לשים עליהם את הדגש כאשר בכוונתנו להשביח נכס:
1. “הכל נפתר בבינאישי” – ברור הוא שככל שמערכת היחסים בין היזם לקבלן מכבדת, ורבאלית וחמה יותר, ככל שתתעוררנה מחלוקות הן תיפתרנה בבין אישי, כיוון שעם כל הכבוד להסכמים (שאני כלל לא מזלזל בהם), הסעיפים הקרים המצוינים בהם אף פעם לא מנצחים את האגו. בשל כך, בחירה נכונה של הקבלן היא החלטה קריטית בדרך להצלחה שלנו. לכן, מומלץ להגיע אל הקבלנים שלנו באמצעות המלצות של בעלי ניסיון, כאלה שכבר עבדו עם הקבלנים הללו ויכולים להמליץ מתוך ניסיונם. לעולם אל תבחרו קבלן על ידי חיפוש רנדומלי בגוגל. זכרו שאם אתם מנהלים את הפרויקט מישראל, לא תמיד תוכלו להגיע לארה”ב על מנת לראיין קבלנים, לבחון עבודות שלהם ולהכיר אותם באופן אישי. צרו קשר עם הקבלן, ספרו לו על הצורך שלכם, קבעו איתו פגישה בזום כדי להציג לו את הפרויקט, נסו לדבר גם על נושאים אישיים כדי לייצר קירבה, העריכו את דעתו המקצועית והיו צנועים.
במהלך העבודה עם הקבלן, תאמו מיד בהתחלה את אופן יצירת הקשר עם עמו, האם יש שעות שנוחות לו יותר לדבר ואיזה אמצעי תקשורת הכי נוח לשניכם. בכל שיחת טלפון התעניינו בשלומו, באיך היה היום שלו, אולי הוא יחשוף בפניכם שעבר עליו יום מאוד קשה ותחליטו שזה לא הזמן המתאים לנהל את השיחה שרציתם. רשמו לעצמכם ביומן את מועדי החגים הנוצריים כדי לאחל חג שמח ואם תשלחו מתנה, תצאו ממש גדולים, בעיקר עבור עצמכם. חפשו אותו בפייסבוק, הציעו חברות, הגיבו מדי פעם לפוסטים שהוא מפרסם.
2. “נדל”ן הוא עסק של דולר לדולר” – ומכיוון שכך, עליכם לקבל הצעת מחיר מדויקת ומפורטת ככל שניתן עבור השיפוץ שאתם רוצים לבצע. בקשו מהקבלן פירוט של חומרי הגלם שהוא משתמש בהם: סוגי האריחים, דלתות, חלונות, שטיחים, מטבח ושיש, ברזים, ארונות וכיו”ב (אם אתם יזמים מתחילים, צרו לעצמכם טבלת אקסל שבה מפורטים חומרי הגלם והעלויות שלהם, כך שתוכלו להעריך את עלויות השיפוץ בקלות רבה יותר בפרויקטים הבאים).
ברור לחלוטין שבפרויקט מסוג זה עומד לרשותכם תקציב מוגבל שבו אתם צריכים לעמוד. חשוב לציין זאת בפני הקבלן ולהבהיר לו שתוספת עלויות במהלך השיפוץ, תגרור בהכרח הפחתת סעיפים אחרים כדי לעמוד כמה שניתן במסגרת התקציב.
אני פחות ממליץ על “אכילת הקרביים” של הקבלן ע”י בקשה לפירוט של שעות העבודה שהוא צפוי להשקיע בפרויקט. רצוי לתת לקבלן מידת מה של עצמאות, כדי לא להתיש ולתסכל אותו.
חשוב לנהל משא ומתן על סעיפים שמתומחרים גבוה.
וכדי להיות בטוחים שאתם לא מפסידים בגלל שלא הערכתם את הקבלן נכון, חלקו את העבודה לשלבים וקבעו תנאי תשלום לביצוע כל שלב. למשל: שלב עבודות החוץ, 50% מהשלב ישולמו בתחילתו ו – 50% בסופו. כמו כן, ודאו עם הקבלן כי התשלום בתחילת כל שלב מכסה את עלות חומרי הגלם. לעולם אל תסכימו למקדמות הזויות כמו 50% מעלות השיפוץ בהתחלה ו – 50% בסוף.
3. “זמן שווה כסף” – ולכן הקפידו על לוחות זמנים מפורטים לכל שלב מהקבלן. הסבירו לקבלן את הנחיצות בפירוט לוחות הזמנים כך שכל שלב יפורק לגורמים ולא יצוין מספר ימים כולל לכל שלב. הרעיון הוא, שהיכולת שלכם לעקוב אחר התקדמות הקבלן תהיה גדולה יותר וככל שהקבלן רציני ומקצועי יותר, גם לו יהיה קל יותר לעקוב אחר ההתקדמות של עצמו. כדאי להגדיר בונוס לקבלן המסיים לפני המועד וקנס בגין איחור במסירה, כך הקבלן מרגיש שאתם גם חושבים איך לתגמל אותו ולא רק “דואגים לעצמכם”. ממליץ לשקול בכובד ראש הפחתת קנס מהתשלום המגיע לקבלן באיחור של מספר ימים בודדים, עם הקבלן הוא טוב, הנזק יגבר על התועלת.
4. “פיקוח, פיקוח, פיקוח” – חשוב להבהיר עם הקבלן כי כל סיום שלב ומועד תשלום יבוצע רק לאחר ביקורת של נציג מטעמכם, לוודא שהשלב בוצע במלואו ובאופן תקני. יש לוודא כי הנציג שלכם הוא איש מקצוע, דוגמת מפקח מוסמך, אשר יגיע לנכס ויבדוק את השלמת ואיכות הביצוע. אדם לא מקצועי עלול לפספס ליקויים בעלי משמעות גבוהה שעלות תיקונם תעלה פי כמה לאחר השלמת שלבים נוספים בפרויקט השיפוץ.
4. “ביטוח, ביטוח, ביטוח” – ודאו כי הקבלן מבוטח בפוליסה מתאימה ודאגו גם אתם לבטח את הנכס בפוליסה מתאימה. נדיר שיפקוד אתכם במהלך השיפוץ אירוע ביטוחי, אבל מגוון האירועים שיכולים לפקוד אתכם הוא רחב ואתם בקלות יכולים למצוא עצמכם האחראי הבלעדי לכיסוי הנזקים שנגרמו.
5. רשיונות – הקפידו שהקבלן מחזיק ברישיון מתאים וכי הוא מוציא פרמיטים, טרם ביצוע הפרויקט. אי הוצאת פרמיטים עשויה לסבך אתכם עם הרשויות ולהביא לצו הפסקת עבודה, פירוק של מה שבוצע וביצוע מחדש.
6. “היו לקוחות טובים” – לא במובן החנפני, אל תהיו נחמדים בצורה דביקה ואל תנסו להתחבב על הקבלן בצורה מלאכותית, אבל תנו לו אוויר לנשימה, אל תמהרו להאשים גם אם קרתה תקלה, היו סבלניים והסבירו לו, בהתאם לסיטואציה, את הצורך להפיק לקחים על מנת להקטין למינימום את מספר התקלות. לעולם אל תאיימו על קבלן שתפחיתו לו מהתשלום כיוון שלא הגיע לעבודה או שביצע טעות שעולה לכם כסף. נסו תמיד להגיע עמו להבנות ותמיד תדאגו לחשב את עלות הנזק לעומת התועלת בשמירה על יחסים תקינים עם הקבלן.
7. הסכם עבודה – ממליץ מאוד לייצר לעצמכם טמפלט אם בכוונתכם לייצר עסקאות פליפ רבות. מומלץ עוד יותר לפנות לעורך דין על מנת שיערוך עבורכם את ההסכם.
8. הראו לקבלן שאתם מעריכים את עבודתו, כמובן אם היא ראויה להערכה, תנו לו מחמאות וגרמו לו להרגיש שאתם רואים אותו ואת המאמץ שהוא משקיע. חשוב לציין, לא מדובר על מחמאות פייק ואם קבלן מבצע עבודה לא טובה, ראוי שתאמרו לו את זה באופן מכובד, אבל אין דבר יותר מעצבן מלבצע עבודה טובה מכל הלב ולא לקבל על כך פידבק חיובי.
9. מעקב שוטף – צרו עם הקבלן פגישה שבועית בזום, לא ארוכה מדי, כדי לא להתיש אותו, כך תוכלו לראות אותו והוא אתכם, הקשר יתחזק ותוכלו להתעדכן לגבי התקדמות הפרויקט עם הקבלן “בארבע עיניים”.
10. “נורות אדומות” – אם בשלב קבלת ההצעה מהקבלן זיהיתם עיכובים, חוסר סדר, אי מילוי בקשותיכם בנוגע לאופן שבו אתם רוצים לקבל את ההצעה, יחסי אנוש גרועים, חוסר סבלנות, מומלץ לבחון בכובד ראש את שיתוף הפעולה עמו! אופן הגשת ההצעה מעיד המון על הקבלן ועל הרצינות שלו ולכן חשוב לשים לב היטב לכך לפני שאתם מחליטים עם איזה קבלן אתם עובדים.
11. יש שחושבים שחשוב לגרום לקבלן להבין שיש לכם עוד קבלנים ברשימה וכך הוא יזהר שבעתיים בעת הגשת הצעת המחיר ובהתנהלות מולכם. כאדם המגיע מהתחום אני יכול לומר מניסיוני וכן מהניסיון אשר צברתי בארה”ב, הקבלן אכן צריך לדעת שהוא לא היחיד שמגיש לכם הצעת מחיר ואתם לא “חיים בבועה שלו”, אך מצד שני הוא צריך להרגיש מכם שהוא הקבלן המועדף עליכם ושברצונכםשהוא זה שיבצע את העבודה.
12. לעולם אל תציינו את התקציב שלכם לשיפוץ לפני קבלת ההצעה מהקבלן, כי אם תעשו זאת, תגלו באורח פלא שהצעת הקבלן גבוהה קצת יותר מהתקציב שלכם.
13. מצלמות רשת – בקשו מהקבלן לתמחר אספקה והתקנה של מצלמות באתר, אשר תוכלו להתחבר אליהן באמצעות רשת האינטרנט בכל שעה. בעבור כמה מאות דולרים תהיו מחוברים לשיפוץ 24/7.
זו מערכת יחסים מורכבת, אבל אם יודעים לנהל את הקשר ולשמור על האיזונים הנכונים, יכולה להתפתח מערכת יחסים מצוינת וארוכת שנים!
Responses