תשואה אינסופית?
#יזםהשבוע איל טרופן #פוסט3
כפי שהזכרתי בפוסט הראשון, ב-2019 התחלתי לקחת קורסים כדי להרחיב את הידע שלי, והתברר שלמרות שהתעסקתי עם מינוף למשקיעים מאז 2012, לא ממש הבנתי את רוחב היריעה של מה אפשרי בתחום, או את האפשרויות הקיימות לשינוי אסטרטגיה כאשר נתקלים באתגרים.
דבר “פשוט” כמו השכרת הנכס לטווח קצר – Short Term Rentals. נשמע טריוויאלי: במקום לחתום על חוזה לשנה, משכירים ליום, שבוע, או חודש במחיר גבוה יותר. ובכל זאת, מצאתי בתוכנית הלימודים לא פחות משלושה קורסים של 5 עד 8 שעות כל אחד, שמטפלים רק בנושא זה.
אם הייתי לומד שמץ מהקורס על מיסוי וחוק כשהגעתי לארה”ב, הייתי כנראה חוסך במשך השנים אלפי, אם לא עשרות אלפי דולרים על מס הכנסה…לדוגמא, לאלו מכם שגרים בארה”ב; האם ידעתם שאתם יכולים להעסיק את ילדיכם (מגיל צעיר) בעסק שלכם, לשלם להם עד גבול הניכוי הסטנדרטי, ולהפוך את רוב ההוצאות שלהם להוצאה מוכרת לעסק?? אני לא ידעתי, והפסדתי בגדול (הילדים שלי כבר בוגרים…).
אוסיף ואומר שאף רואה חשבון שעבדתי עימו עד היום לא הזכיר זאת בפני, למרות שיש לי עסק כבר שנים. מסקנה: צריך לדעת מה לשאול!!!
השלב הבא היה להתערות בקהילת המשקיעים שלקחו את הקורסים הללו. כמו שאומרים, “ללמוד להתגלח על הזקן של אחרים” – ללמוד מהנסיון שלהם, לעזור להם עם מימון ומינוף, ועוד יותר, ללמוד מהטעויות שלהם! במקביל, נהייתי שותף שיווקי, על מנת למכור את הקורסים המעולים הללו.
לפני שלמדתי, חשבתי שאהיה חייב למכור את ההשקעות שלי במניות וקרנות נאמנות כדי שיהיה לי הון התחלתי. הבעיה הייתה, שההשקעות בשוק ההון נתנו בעצמן תשואה יפה, ולמרות שגם שם יש סיכונים (שונים), לא רציתי לוותר על ההשקעה הזו.
ב-2013 קנינו את ביתינו הנוכחי. הבית נמצא באחת השכונות המבוקשות באזור, והצלחנו לקנות אותו במחיר אטרקטיבי, ללא תחרות ומתחת למחיר השוק, כי מצאנו אותו לפני שהבעלים שמו אותו רשמית למכירה, ובעיקר, לפני שטיפלו בכל בעיות התחזוקה שהיו, או יישמו שיפורים (שלא בהכרח יהיו לטעמינו). לפני הכניסה לבית, השקענו סכום נוסף של כ-$100,000 שטיפל בכל הבעיות, ובנוסף, הפך את הבית הישן מ-1990 לבית מודרני, מואר ופתוח (בתמונה, המטבח שלנו, לפני ואחרי).
תוך זמן קצר ההשקעה השתלמה, והבית עלה בערכו – כיום הוא שווה בערך פי 2.5 מהעלות המקורית. בתנאים אלו, היה לי קל מאד לקבל קו אשראי ביתי בריבית אטרקטיבית (HELOC – Home Equity Line of Credit), שהוא שילוב בין כרטיס אשראי להלוואה לכל מטרה, ולהשתמש בכסף זה כדי לבצע את ההשקעות שלי.
ההגדרה של תשואה היא היחס בין ההכנסה, לסכום הראשוני שהשקעתם מכיסכם. אבל, במקרה שלי, הכסף שהשקעתי בנדל”ן מקורו בהלוואה – כסף של אחרים, שמבוססת על הגידול התיאורטי והבלתי ממומש של בית המגורים שלי. אז אם בעצם לא שמתי כסף מכיסי, המכנה של משוואת התשואה הוא אפס, והתוצאה של כל תזרים חיובי מהווה תשואה אינסופית!
כמובן שהמתמטיקה הרבה יותר מסובכת. רוב השקעות הנדל”ן דורשות, כדי שבכלל יהיה תזרים חיובי, השקעה של הון עצמי בריבית אפס. אם 100% מההון בא ממקורות חיצוניים, הריבית לפעמים “אוכלת” את התזרים, כך שעסקאות רבות פשוט לא יכולות לעבוד. החוכמה היא לדעת לחשב כל עיסקה כך שתוכל להעריך אם היא כדאית עבורך או לא, לבדוק אופציות שונות, והכל בהתבסס על תנאי המימון האפשריים עבורך. בשלב זה, אני נהנה מהתמחות בנושא זה גם לצרכי האישיים, וגם במתן ייעוץ ומימון לאחרים.
בפוסט של מחר ארחיב על אפשרויות השקעה יצירתיות בתחום הנדל”ן.
Responses