איך לקנות נכסי נדל”ן ללא הון עצמי

#יזםהשבוע דניאל ניסים #פוסט4

כמו שכבר הבנתם בפוסטים הקודמים, היכולת לשכנע את הצד השני היא יכולת מאוד שימושית כיזמי נדל”ן , כזו שאפילו יכולה לעזור לכם לקנות נכסים ללא הון עצמי גבוה
אחד המוכרים שעבדתי מולו, בחור מסיאטל שהחזיק נכס בפיטסבורג פנסילבניה השוק שבו אני פועל, סיפר לי שיש לו נכס ב100,000 דולר שהוא מחזיק ללא הלוואות, עם שוכר שמשלם כל חודש 950$ דולר, הוא פשוט לא מעוניין יותר להיות בעל נכסים ויש לו כוונות אחרות בשלב שלו בחיים..היה לנכס קונה שביטל רגע לפני הסגירה וכעת הנכס חזר לשוק – המוכר ציין שהוא מעוניין לקבל 100 אלף דולר עבור הנכס ואם לא – הוא לא ימכור (אגב שווי הנכס היה כ-120 אלף דולר)
זיג זיגלר אמר פעם משפט מדהים – “אתה תוכל להשיג כל מה שתרצה אם תעזור למספיק אנשים להשיג את כל מה שהם רוצים” – פניתי למוכר ושאלתי אותו את השאלה הבא :
What If I could come all the way up to your asking price – would you be willing to give me terms in return?
המוכר לא הבין תחילה למה אני מתכוון, והסברתי לו שאני מוכן לשלם לו את הסכום שלו אם הוא מוכן לתת לי התנאים שאני צריך – התנאים היו מחיר מכירה – 100,000 אלף דולר ותנאי המכירה היו 10,000 דולר DOWN PAYMENT ותשלום חודשי בגובה 250$ למשך 240 חודשים והיתרה בתום 240 החודשים (20 שנים)
המוכר שהיה עייף מניהול נכסים, ועקשן לגבי המחיר שלו הסכים ועד היום הוא מקבל ממני תשלומים חודשיים עבור הנכס בשעה שאני הבעלים של הנכס והוא מתפקד כמו בנק בעסקה WIN-WIN
בעסקה אחרת לא מזמן היה מוכר של 3 יח’ (טריפלקס) ולו משכנתא כנגד שווי הנכס, המוכר לא הצליח למכור את הנכס עם מתווך לאור העובדה שהנכס היה צריך עבודה ושיפוץ קוסמטי וגם לא היה מספיק EQUITY (הון עצמי) למוכר בנכס בשביל שיכול למכור ולשלם עמלה למתווך – מצב אבסורדי שבו המוכר היה צריך להגיע עם כסף מהכיס כדי למכור את הנכס
הצעתי למוכר לתת לו 5,000$ בסגירה ופשוט להמשיך לשלם עבורו את תשלומי המשכנתא הקיימים ולקחת בעלות הנכס – Buying a property subject to the existing finance – המוכר שבהתחלה לא הבין איך עושים את זה התעניין ולאחר הסברים ושכנוע (אחמ אחמ מכירות חחח) הסכים
השיטה הזו מאוד נפוצה בנדל”ן מסחרי בווליום גבוה אבל פחות מוכרת בסינגל פמילי או מולטי פמילי קטנים – אבל קיימת וחוקית (מוזמנים להציץ בשורה מספר 503 במסמך הסגירה HUD1 שלכם ולקרוא את הסעיף שבו נשאלת השאלה האם ישנם הלוואות שנלקחות SUBJECT TO EXISTING FINANCE במכירה הזו)
נדל”ן ללא הון עצמי או עם מעט הון עצמי קיים. בשני המקרים שתיארתי כאן, האחד מימון בעלים (Seller finance) והשני BUYING A PROPERTY SUBJECT TO EXSITING FINANCE לא הוצאתי הרבה כסף מהכיס בסגירה – ובעצם קיבלתי הלוואה ל20 שנה בריבית של 0%… הסיבה היחידה לכך היא היכולת לשכנע ולהעביר את ההצעה שלך בצורה שתיצור WIN-WIN עבור שני הצדדים
בפעם הבאה שאתם בוחנים עסקה, בדקו 2 גורמים חשובים נוספים – סיבה למכירה ומצב הנכס מבחינת משכנתא – אם למוכר אין משכנתא תנו 3 הצעות עבור הנכס – האחת קש, השניה מימון חלקי וחלק מזומן, והשלישית מימון בעלים מלא או כמעט מלא (כמו בדוגמה שאני הראתי כאן)
אם למוכר יש משכנתא, הציעו הצעת קש, והצעה נוספת שכוללת תשלום למוכר וקנייה של הנכס SUBJECT TO EXISTING FINANCE
אשמח לעזור ולהרחיב עוד בנושא אם צריך אבל נראה לי שחפרתי מספיק
תצליחו תעבירו את זה הלאה
דניאל ?