הסנדלר הולך יחף
#יזםהשבוע אייל טרופן #פוסט2
לא ניכנס לכל ההסטוריה, אבל את המעבר לארה”ב עשינו ללא חבילת רילוקיישן, ללא עבודה שחיכתה בצד השני, בצעד דרסטי ששרף את רוב הרזרבות שלנו – ארזנו שמונה מזוודות ורבע מכולה, ועברנו לארץ האפשרויות הבלתי מוגבלות להתחלה חדשה – כמעט מאפס.
אני יליד ניו יורק. כבר בסיבוב הראשון, כשבאנו ללמוד לתואר שני באוניברסיטת מדינת ניו יורק בבאפלו, גם אשתי קיבלה אזרחות, מה שבכלל איפשר לנו את המעבר למדינת וושינגטון בשנת 2002 עם שני ילדים בגילאי 5 ושנתיים וחצי.
בשנים הראשונות גרנו בשכירות. משבר ההייטק האיט את ההתקדמות שלנו, ולמרות שהיו בתים במחירים סבירים, לא הרגשנו בטוחים מספיק לקחת את הסיכון, לשים את מעט החסכונות שלנו על קרן הצבי, ולהתחייב למשכנתא גדולה.
בדיעבד, כמובן שזו הייתה טעות. עם בסיסים של חברות ענק כמו מייקרוסופט, סטארבקס, אמאזון, קוסטקו, גוגל ובואינג, מדינת וושינגטון מובילה בקצב ההגירה החיובית וכאשר קנינו את הבית הראשון שלנו ב-2005, מחירי הבתים יותר מהוכפלו. אם הייתי מבין אז את שאני מבין היום בתחום המימון, לא הייתי מהסס להשתמש בצורה נבונה במעט שהיה לנו כדי לקנות את הנכס הראשון פה באזור.
לרוע המזל, כשבוע לפני שנכנסנו לבית (אבל אחרי שעבר לבעלותנו), התפוצץ צינור מים בקומה השניה, וגרם לנזק של עשרות אלפי דולרים. כדי להקשות יותר, חברת הביטוח לא הסכימה לשלם מחירי שוק לקבלנים למיניהם (מה שמוכיח כמה חשובות המלצות אישיות אפילו בקניית ביטוח מחברה גדולה ומבוססת), וכפשרה, בחרתי לבצע את השיפוץ בעצמי. הצלחתי לנצל את תקציב הביטוח למיקסום התוצאה – מה שבמכירה, כ-7 שנים מאוחר יותר, הוביל לבחירת הבית להצגה בתוכנית הטלוויזיה House Hunters של ערוץ HGTV.
עם זאת, בין הקנייה למכירה קרה משבר הנדל”ן של 2008, ואנחנו לא זכינו בתשואה לה קיווינו. ומי שנכווה ברותחין, נזהר בצוננים, וכך גם אחרי שהתחלתי לעבוד כסוכן משכנתאות ולעזור לעשרות משקיעים להשיק מימון ומינוף להשקעותיהם, אנחנו הרגשנו חוסר בטחון, ולא קנינו אף נכס להשקעה – גם כאשר הזדמנויות נקרו בדרכינו.
השינוי הגיע ב-2019, כאשר חבר הציג בפני את הקורסים של חברת רנטוס (RENATUS). סידרה של מעל 70 קורסים באורך 5-8 שעות כל אחד (עם קורסים חדשים שמתווספים תדיר), אשר מכסים כמעט כל אספקט אפשרי בתחום השקעות הנדלן – מזכיר את פרוג’ט איקס, אבל על סטרואידים – עם קהילה פעילה ומאוגדת של משקיעים בכל רחבי ארה”ב.
כן, גם אני חשבתי שהאפשרויות נעות בין בתים בודדים או בנייני דירות מולטי, פליפים ובניה חדשה או החזקה לטווח ארוך לצורך השכרה.
היום אני יודע שאפשרויות אלו הן רק ההתחלה!
בעקבות הידע שרכשתי, התחלתי להרחיב תחומי פעילות. הקמתי חברה חדשה לביצוע הפעילויות, התחלתי להציע הלוואות מסחריות בנוסף להלוואות רזידנשיאל (עבודת ה”יום” שלי), רכשתי בניין של 7 דירות באיזור קליבלנד אוהיו עם שותפים, ביצעתי מספר מימונים פרטיים, השקעתי בחמישה-עשר מתקני איכסון עצמי ברחבי ארה”ב, ובשבוע שעבר הקמתי קרן ראשונה (בתקווה שמיני רבות) שמציעה חלופה פאסיבית בתשואה גבוהה ועם הטבות מס, אשר פתוחה למשקיעים כשירים (בעלי הון עצמי גבוה ו\או הכנסה גבוהה).
בפוסטים הבאים נדבר על מינוף – מה הן הלוואות “טובות”, איך להגיע לתשואה אינסופית, מה ההבדל בין תשואה מובטחת לתשואה מועדפת, ועוד.
Responses