חוקי הדיור עבור בעלי מוגבליות וחיות סיוע…

חוקי הדיור עבור בעלי מוגבליות וחיות סיוע
Assistance Animals
The Fair Housing Act (ADA) and Americans with Disabilities Act

כמשקיעים בתחום הנדל"ן בארה"ב לעיתים אנחנו לא מודעים לחוקים שיכולים להשפיע אלינו בתור בעלי הנכס בהקשר של דיירים בעלי מוגבלות פיזית נראית או לא נראית או כל מוגבלות שהחוק מגדיר ככזו ואסור לנו לפעול מבלי לבדוק את הנושא לעומק. נושא האפליה הינו מרכזי מאוד בארה"ב ויש לבחון כל מדינה ומחוז לגופו של עניין למרות שכולם שואבים את החוקים מתוך החוק הפדראלי.
הנושא הינו מאוד מורכב ועדין ויש להתייעץ עם אנשי מקצוע על מנת לקבל את התשובות המתאימות. במאמר זה אנסה לגעת על קצה המזלג בנושאים החשובים:
מדוע חשוב להגדיר את ענייני "נכות/מוגבלות"?
"מוגבלות" מוגדרת הן על ידי חוק הדיור ההוגן (Fair Housing Act) והן על ידי החוק האמריקני עם מוגבלות. יש הבדלים עדינים שיש לציין בין הגדרות המעשים הללו. חשוב לבדוק את ההגדרות מכיוון שהן יכולות לעזור לקבוע אם לאדם מותר להחזיק בנכס חיית שירות (service animal) – שמוגדרת באופן מצומצם על ידי ה- ADA – או חיית תמיכה רגשית (emotional support animal) – בעלת הגדרה רחבה בהרבה ואינה דורשת מהחיה לעבור אימונים או כישורים מיוחדים וספציפיים.
פעילויות גדולות בחיים, כהגדרתן בחוק הדיור ההוגן, כוללות הליכה, דיבורים, שמיעה, ראייה, נשימה, למידה, ביצוע משימות ידניות, טיפול עצמי ופעילויות אחרות. זו לא רשימה ממצה.
חוק הדיור ההוגן רואה באדם עם מוגבלות כפי שהוא על פי 3 פרמטרים:
• סובל מליקוי פיזי או נפשי המגביל באופן מהותי פעילויות חיים עיקריות או יותר
• יש תיעוד של ליקוי כזה
• נחשב ליקוי שכזה
חוק הדיור ההוגן חל על מרבית סוגי הדיור הציבורי והפרטי, וכולל מכירת דיור והשכרה למעט חריגים מוגבלים.
אף על פי שחוק הדיור ההוגן מגן על בעלי מוגבלויות, הוא אינו נוגע לאלה המהווים סכנה משמעותית לאחרים.
כמה דוגמאות ללקויות פיזיות או נפשיות שזוהו על ידי המעשה כוללות:
• ליקויי שמיעה
• ליקויי ניידות
• ליקויי ראייה
• מוגבלות התפתחותית
• אלכוהוליזם כרוני
• מחלת נפש כרונית
• מתחם איידס או איידס או איידס
• ירידה בתפקוד הנפשי
• עייפות כרונית
מה שה- ADA לא מכיר, ואז זה נחשב לאזור אפור:
ה- ADA אינו מכסה דיור כגון: מלונות ומגורים זמניים אחרים, ומבנים המשמשים בעיקר לתפקידים דתיים (בתי כנסת, כנסיות, מסגדים וכו') או נכסים פרטיים בהם גר הבעלים (כגון פורפלקס שהבעלים גר בדירה אחת מתוך ה-4), כמו כן אירבינבי (Airbnb).
בגדול החוק מחייב בעלי בתים וחברות ניהול (כגון HOA) לספק מגורים הולמים ולעשות שינויים נדרשים על מנת לאפשר לבעל המוגבלות הזדמנות שווה בנכס כמו כל דייר אחר שמבקש לשכור את הנכס. לפי כותבי החוק, מגורים סבירים הם "שינוי, חריגה, התאמה לכלל, שינוי מדיניות, נוהג או שירות העשויים להיות נחוצים לאדם עם מוגבלות כדי ליצור עבורו הזדמנות שווהלהשתמש ולהנות מהנכס כולל שטחים ציבוריים".
כלל אצבע הינו כי מבקש הבקשה לשינויים אלו בנכס ישא בהוצאות לביצוע השינוי. אך הן מוגבלות לפרטים מסויימים כגון:
• הקצאה מיידית של חניה במוסך החניה של הנכס לדייר נכה
• מתן אפשרות לשוכר עם מוגבלות לעבור מדירה מהקומה העליונה לדירה במפלס התחתון
• מתן אפשרות לשוכר עם מוגבלות להחנות עגלת גולף בסמוך למקום מגוריו
• ויתור על כלל ללא-כינוי למבקש נכות שלא היה מסוגל לעבוד ולכן אינו יכול לעמוד בדרישת ההכנסה המינימלית של נותן הדיור.
• מתן אפשרות לילדים עם מוגבלות (שאינם יכולים לגור לבד), לגור בשכונות שמוגדרות עבור אנשים מעל גיל 55 בלבד
• לאפשר לאדם נכה שיש לו חיה המוגדרת כחית שירות תומכת, לבקר דייר המתגורר בבניין שאינו מרשה לחיות להיכנס
בעל הנכס צריך לשאת בהוצאות אם מדובר בשינויים מבניים כגון:
• התקנת רמפה לבניין שיש בו כיום מדרגות בלבד
• החלפת ידיות לדלתות כך שמישהו עם מוגבלות בניידות יכול לפתוח אותן
• הרחבת דלתות להתאמת כניסה לכסא גלגלים
• התקנת מוטות אחיזה בחדרי האמבטיה
יש לשים לב כי בנכס פרטי אין חובה על בעל הנכס לשלם או לעשות שינוי מבני בנכס, אם בעל המוגבלות מעוניין בכך זה על חשבונו והוא חייב להחזיר את הנכס ל"מצבו הקודם" כפי שהוא קיבל אותו. מצד שני בנכסים מסחריים, בנייני מגורים של מעל 4 דירות בעל הנכס ישלם את ההוצאות על פי הדרישה.

מה ההבדל בין חיות עזרה לבין חיות שרות (assistance animals and Service animals)?
חיות עזרה מוגדרות כך:
חיות עזרה הן חיות המסייעות או מבצעות משימות לטובת אדם עם מוגבלות, כולל מתן תמיכה רגשית המקלה או משפרת את הסימפטומים או ההשפעות של המוגבלות. "חיות עזרה" הוא מונח מקיף ויכול לכלול חיות שירות, חיות תמיכה רגשית, חיות טיפול וחיות נחמה. חיות עזרה אינן מוגבלות לכלבים וחתולים בלבד אלא גם לציפורים, ארנבות ובעלי חיים אחרים אשר מוכרים כבעלי עזרה ותמיכה.
חיות שרות מוגדרות כך:
חיית שירות היא סוג ספציפי של חיית סיוע. יתכן שאתם מכירים את זה היטב כחיית שירות, כמו כלבי ראייה המסייעים לאנשים לקויי ראייה. כל כלב שמאומן באופן אינדיבידואלי לבצע עבודות או לבצע משימות לטובת אדם ספציפי עם מוגבלות, כולל מוגבלות נפשית, חושית, פסיכיאטרית, אינטלקטואלית או אחרת. העבודה או המשימות שמבצע חיית שירות חייבת להיות קשורה ישירות לנכות המטופל. חיות שרות מוגנות על פי חוקי הדיור (ADA).

כמובן שאפשר למלא עוד דפים שלמים בכל נבכי החוק וההשפעה שלהם עלינו כמשקיעים, אך החשיבות היא להיות מודע אליהם ולבחון כל דייר פוטנציאלי מבלי לפגוע בזכויות שלו הבסיסיות. לכן, יש להתייעץ עם בעלי מקצוע בכל פעם.