עוד קצת השכלה פיננסית

יזםהשבוע אלון גילמור

#פוסט 3

* עברית היא שפה מגדרית. והיום, פעמיים כי טוב -בא לי שהפוסט יפנה בלשון נקבה, קצת לאיזון- אבל כמובן שהכוונה היא אבסולוטית, לשתי המינות. תודה.
***
לפני כשבוע וחצי בערך, בניתי עם קייט, מנהלת השיפוצים שלנו בפיטסבורג, תוכנית שיפוץ לבית מסוים שסיירנו בו -להכנה להשכרתו.
—
לפני כשעתיים וחצי בערך, רופאת השיניים שלי בתל אביב, בנתה לי תוכנית שיפוץ יסודית ל 2 שיניים שלי, תוך כדי טיפול שורש חמוד שעשיתי בשן שלישית.
והנה ההבדל בין השקעה להתחייבות.
הראשון- הוצאה תפעולית – השני-תפעול הוצאה.
והנה המסקנה הלימודית שאני רוצה להעביר מהקייס סטאדי הקטן שיש לנו פה:

אל תתקמצנו על חוט דנטלי.
***
היום, כפי שהבטחתי לך, אני אראה לך איך נראית בחינת עסקה מעייני היזם, הרבה לפני שהיא הופכת למצגת למשקיע. עושים רנטגן למצגת ההשקעה השיווקית. רוצים לראות מה יש שם מאחורה.
מנסיוני עם עבודה מול מאות משקיעים לאורך השנים, גיליתי שלרבים מהם, כל מה שנראה חשוב בעסקה- הוא דווקא הפחות חשוב, ולגבי מה שכן קרדינלי, בכל עסקת נדל”ן שמוצעת להם- חלקם הגדול בכלל לא ייתן את הדעת. מהסיבה הפשוטה שהם זה לא העסק שלהם ביום יום. אני לא יודע מה רופאת השיניים שלי תעשה שם, אבל אני בכלל לא מתעניין. היא אמרה? אני עושה. למה? מסיבה אחת בלבד. כי אני סומך עליה.
שום ידע תיאורטי לא מחליף ידע שנצבר מעשייה. אי אפשר ללמוד שחיה בהתכתבות.
***
אז הגיעה לידנו היזמים, עסקת מולטיפמלי. נניח בניין מגורים, נניח 100 יחידות (דירות),
כל יחידה (או דלת) מתומחרת ברכישה ב $50,000, כלומר כל הפרוייקט עולה לנו $5 מליון ירוקים. נכון?
נניח שהעסקה באיזור הפעילות שלנו ולכן נצא מנקודת הנחה שהאיזור פגז, נתוני המקרו-כלכלה פגז, הכל בדוק ומאושר. נתקדם.
את זוכרת שכתבתי, כי בשונה מבתים, סינגלים, התלויים במחירי השוק- במולטיפמלי המשחק הוא Performance.
הבניין הוא עסק. אין לכל דירה בעל בית. אלא כל הבניין שייך לבעלים אחד. והוא חברת הנכס השייכת למשקיעים. ותפקידו, לתת מגורים טובים לשוכרים, ולעשות רווחים לבעלי הבניין.
אנחנו מחפשים בניין, שיש בו עיוות שוק למשל: שכר הדירה נמוך משמעותית מהמקובל באיזור. או נכס שהתנהל ממש גרוע היסטורית, או שהבעלים פשוט לא רוצה/לא יכול לשפץ על מנת להשביח ומוכן למכור לנו במחיר נמוך מהשווי.
או שהתפוסה בנכס נמוכה. אנחנו רוצים נכס שניתן להוסיף לו ערך, כדי לשפר את ההכנסה התפעולית.
למה אני רוצה שההכנסה התפעולית תעלה? אווווווווווו……. מכירות את Show me the money”?”
אז זה הכסף נמצא כאן בדיוק. איפה הכסף? הנה הכסף. בשיפור הרווח התפעולי. או בשמו N.O.I- Net Operating Income
ומה זה באמת? זה מספר. מספר שסוכם את ההכנסות השנתיות שיש לנו מהנכס,( שכר דירה, מכונות כביסה, וכו’) כל מה שיש בבניין שמכניס לנו כסף. ומתוכם מפחית את ההוצאות התפעוליות (מיסים צריך? ביטוח צריך? מכשירי החשמל? אחזקה ותחזוקה, , ניהול צריך?, לפרסם את הנכס לדיירים חדשים, צריך? צריך!)
ה NOI כל כך חשוב, כי הוא בסיס להערכת הנכס, ואם נצליח להגדיל אותו (את שורת הרווח התפעולי הזו) זה ישפיע כל כך דרמתית על השווי של הבניין או הנכס כולו, (תיכף אדליק אתכם על זה, עוד שניה).
***
אז רגע לפני שאת הולכת לבחון עסקה דרך משקפיים של יזמית, הנה כמה מושגי יסוד בנכסים מניבים, שאי אפשר להתקדם בלעדיהם. למי שלא מאומנת במושגים יש כאן רגע של למידה. רושמת? – Cap Rate
ממש חשוב להבין: זה אחוז תשואה מוערך, שהנכס יפיק על ההשקעה שלנו. אז אמרנו שמחיר המכירה של הבניין שלנו הוא $5,000,000. ונניח שהיה לו N.O.I (רווח תפעולי, את זוכרת) של…זרקי מספר? יאללה, $300,000 בשנה.
אז במקרה הזה הCapיהיה 6% (300,000/5,000,000) טיפה הלכת לאיבוד? בואי נחזיר אותך מהר: נניח שאחרי שקנינו את הנכס, בניגוד לבעלים הקודם, אנחנו מרשים להכניס חיות מחמד לדירות.
וכמובן שנגבה על זה עוד 30-40 דולר לחודש (מקובל מאד). אני אפילו לא מדבר עוד על שיפוץ- אלא רק דוגמא קטנה על שיפור קטן לרווח, ל NOI. כמה לדעתך שווה הבניין עכשיו? בואי נחשב: $35X 100יחידות X 12חודשים = $42,000 נוספים בשנה.
כמה זה $42,000 לחלק ל 6% ( הקאפ) ? התשובה גבירתי, היא $700,000. כן. בבניין הזה, העלינו את השווי שלו ב $700,000 רק בגלל שהרשית לכולם להביא את חיות המחמד שלהם.
ואם המצב הזה יישאר מספיק זמן ככה- אז הבנק, כשנמחזר את ההלוואה, יתן לנו לפי 5.7 מליון דולר ולא לפי השווי הנוכחי. הממ?
קסם. מולטי פמלי.
יש ציטוט אחד ענק של וודי אלן אני חושב, שאני מת עליו (על הציטוט) , הוא אומר: ” יש רק דבר אחד שמפריד ביני לבין גאונות- וזה אני”.
רק לפני שכולכן רצות עכשיו לחפש להציף את דירות ארה”ב בבעלי חיים, עצרו שניה, ותזכרו שזו רק דוגמא קלה להמחשה, מה הכח של הוספת ערך לנכס מניב, יכול לעשות. המציאות היא שקלות השבחה כזאת יש רק בפוסטים. המציאות יותר קשוחה ומורכבת.
***
אז מה שאנחנו צריכים לדעת ולקבל מהמוכר ומהמקורות שלנו זה את הנתונים האלה: מה ה NOI של הנכס, ומה ה Cap באיזור. (הקאפ משתנה בין איזור לאיזור, ושכונה לשכונה). קאפ גבוה- מחיר נמוך יותר. קאפ נמוך- מחיר גבוה יותר. ( וגם תשואות וגם סיכון נמוכים יותר). ואז אני יודע לפי ה NOI כמה שווה הנכס, (NOI/Cap rate)
תזרים מזומנים Cash flow – יותר קל להסבר, ממש ממש פשוט. זה אותו NOI, רק שמפחיתים ממנו את עלות המימון (המשכנתא). ואז מתקבל התזרים הנקי.
ואחרון לפני שנתחיל לשחק- Cash On Cash – מונח כייפי מאד. אני אנסה להסביר אותו בדרך אחרת מהמקובל. הוא משמש אותנו לדעת כמה מהר הכסף שלנו גדל. אם השקענו להון העצמי נגיד 100 אלף דולר, הנתון הזה יגיד לנו כמה מהר נחזיר את ההשקעה. אם החזרנו את הסכום כולו בתוך 10 שנים, זה אומר שה C.O.C שלנו הוא 10% בשנה. איזה קל? ***
אז כשאת בוחנת עסקה בעיניים של היזם, מה שאנחנו קוראים דיו-דיליג’נס (בדיקת נאותות) את רוצה לבדוק מה התוצאות שהנכס הזה מייצר היום. נכון? על מה אנחנו משלמים?
איפה רואים את זה? לא נכניס אותך יותר מדי לעומק, גם ככה את בטח עייפה מהסעיף הקודם, אבל בגדול יש 2 דוחות לזה: דוח רווח והפסד מעשי,(Actual) ויש את הפרופורמה.( מתארת מה הפוטנציאל יכול להיות).
בדרך כלל המוכר ישאף למכור פרופורמה, אבל אנחנו ניצמד ל Actual.
אנחנו רוצים לראות: אחוזי תפוסה כלכלית: לא רק כמה דיירים יש כרגע, אלא כמה דיירים שמשלמים. אנחנו כמובן רוצים לראות שההכנסות גבוהות מההוצאות ומה ה NOI שלנו
אנחנו רוצים לראות שה NOIגבוה מתשלומי המימון הבנקאי הצפויים.
לגבי ה Cash flow-מאד פשוט, חייב להיות חיובי.
בשלב הבא אני רוצה לבדוק נכסים דומים באיזור, ולעשות השוואה בין כולם לגבי שכה”ד, מחיר לדלת, מחיר ל SF, לגבי אחוזי תפוסה, לראות שאנחנו מדברים על אותו CLASS.
ואז, כשיש לי את כל המידע (זה עצום, המחקר הוא בהיקף של ימים רבים לכל נכס), אני מחשב את תשואת הפרוייקט, מתכנן את סוג המימון שילווה את הפרוייקט (בד”כ הלוואת בלון לשנים הראשונות, שמשלמת רק את הריבית ודוחה את הקרן, כדי לייצר Cash flowמהיר ועצבני, ככל הניתן).
אחרי שיש לי את הכל הכל, כולל דו”ח אינספקשן של חברה להנדסת בניין שמגלה לי כמה שיפוצים צריך לעשות בתוך הדירות ובמעטפת החיצונית כדי להגיע למיקסום שכר דירה – אני בונה תוכנית עסקית פנימית, שנקראת בשפה המקצועית Underwriting” שתוגש אחר כך גם לבנק המממן כחלק ממסמכי ההלוואה. וממנה תצא גם התוכנית העסקית למשקיעים ולמצגות השיווקיות לגיוס. אז אני יודע כמה אני מוכן לשלם עבור הנכס. כמובן שמציע הרבה פחות.
אז סגרנו, הכל נהדר.
בונה תוכנית עסקית.
התוכנית מורכבת מ: עלות הרכישה, עלות השיפוצים, קושן (כספי רזרבה), עלויות סגירה (ברוקרים, טייטל קומפני, עו”ד וכו’). שיווק, בדיקות הנאותות, משפטיות, ועוד ועוד ועוד כחול אשר על שפת הים.
היא גם מורכבת מההכנסות הצפויות, מקצב התקדמות השיפוצים וההשבחה, וכמובן מעלויות המימון הבנקאי.
התוצאה של זה דו”ח L&P – דוח רווח והפסד, שבעצם מספר את הסיפור של ההשקעה.
וכשאני יודע מכל אלה, מהי תשואת הפרוייקט, (לא למשקיע, אלא לפרוייקט) ואני יודע כמה כסף צריך לגייס להון העצמי – מתוך זה מתחילים לחתוך ליחידות השתתפות (שיהפכו למשהו כמו מניה של השותפים הפרוייקט שהם גם העלי הנכס), ומחשבים חלוקת רווחים הגיונית בין השותפים ליזם- שתהיה סימטרית לתרומת כל אחד לפרוייקט.
ואז- יש גם צפי תשואות ברמת כל משקיע לפי יחידת ההשתתפות שלו.
ולבסוף- אם המספרים עובדים, אז יאללה: שואו טיים. בונים מצגת, ויוצאים לדרך, אליך המשקיע, לגייס אותך לשותפות.
***
עכשיו את יודעת מה ההשקעה, כמה כסף ומתי יחזור אליך בכל שלב, את יודעת מאיפה נובע הכסף הזה ומה ההגיון הכלכלי מאחוריו. את יודעת, שחייב להיות הגיון בסיפור של כל נכס שמוצע לך. את רק צריכה להבין אותו מהזוית היזמית.
***
אין ספק שדילגתי/שכחתי/השמטתי אינסוף של שלבים בדרך. המטרה לא לעשות כאן קורס יזמות.
כל מה שרציתי זה להראות לך מה אפשרי בשבילך. ולמה אני עושה את מה שאני עושה.
ולמה השכלה פיננסית היא חשובה כמו לדעת מה בריא לך לאכול וכמו ללכת עם עיניים פקוחות.
ולהיבהל מהעובדה ששום ביטוח לאומי/ קופת גמל/ מדינת ישראל כלום מאלה לא יהיו שם כשתצטרכי לחיות מהפנסיה שלך, אם לא תקחי אחריות ותתחילי לדאוג לזה בעצמך. ממתי? מאתמול.
***
אני תמיד חושב, שבאמת יש המון ללמוד ולדעת, זה אף פעם לא נגמר. וזה יכול להיות .Overwhelming
אל תוותרו על השכלה פיננסית לכם ולילדם, גם אני כל הזמן לומד. זה החיים שלנו.
חוץ מזה, להתנחם, תמיד נזכור שתמיד יהיה מי שלמד יותר קשה ממך.
תשאלו את רופאת השיניים שלי.