חושבים לעשות פליפ לבית למטרות רווח?

להפוך בית למטרות רווח נראה כל כך קל כשהם עושים את זה בתוכניות טלוויזיה, נכון?
כל מה שאתה עושה הוא להציע הצעה נמוכה על נכס שלא ניתן למכירה בעבר, אם זה באמת היה כל כך קל כולם היו עושים זאת.

פליפ יכול להיות השקעה רווחית למדי, אבל כנראה שלא תרוויח מאות אלפים בן לילה. “מומחים” רבים ינסו להסביר איך מקבלים הלוואה כדי לעשות פליפ או, יותר טוב, איך לעשות פליפ בלי כסף. האמת היא שזה יכול להיות מסובך להבין איך לקבל הלוואה לפליפ, לזהות את הנכס המושלם ולבצע את השיפוץ הנכון כדי למכור אותו ברווחיות.

מיקום, מיקום, מיקום

כשזה מגיע לפליפ, כמה גורמים אחרים נכנסים לתמונה מלבד היצע וביקוש פשוטים.  תזדקק לשוק עם מבחר גדול של בתים שתוכלו לקנות בזול, כמו גם היצע הגון של רוכשים שאליהם תוכלו למכור גבוה. השווקים הטובים ביותר כוללים אזורים שבהם יש לא רק מספר גדול של נכסי מצוקה במחירים נוחים, אלא שיש להם גם ביקוש גדול לנכסים ששופצו לאחרונה. נכון לעכשיו, כמה מהשווקים הטובים ביותר לפליפים  כוללים את בולטימור, דטרויט, טוסון, פיטסבורג, ממפיס, שיקגו ואזור מרכז פלורידה. מצד שני, אם אתה מחפש לתקן אז בסן פרנסיסקו, לאס וגאס, פיניקס או יוסטון, ייתכן שתצטרך להסתפק ברווח נמוך יותר ובזמן ארוך יותר בשוק.

איך לקבל הלוואה לפליפ

אז איך לעשות פליפ בלי כסף? ישנן כמה דרכים להבטיח הלוואה לפליפ. אתה יכול לעבור דרך מלווים פרטיים, כגון בנקים, איגודי אשראי ומוסדות פיננסיים אחרים; מלווי כספים קשים, הדורשים ממך להבטיח סכומים שלווים באמצעות נכסי נדל”ן או הון עצמי אחר; שירותי פינטק כמו מלווים פיננסיים מקוונים או מבוססי אפליקציות; ואתרי מימון המונים, כלי מתפתח לגיוס כסף ממשקיעים רבים ושונים.

מה קונים מחפשים בבתים שעברו פליפ?

דבר נוסף שאתה צריך להסתכל עליו כשאתה מחליט לעשות פליפ הוא אילו סוגי בתים נמכרים היטב באזור שלך ובאיזה טווח מחירים. אם כולם בשוק שלכם מחפשים בתים עם שני חדרי שינה, אולי לא תרצו לבזבז את זמנכם וכספכם על המפלצת של חמישה חדרי שינה, וגם לא על הדירה הקטנטנה עם חדר שינה אחד. זכור שרוב הבתים לפליפים נמכרים בטווח של 100,000-300,000 דולר, על פי דו”ח , אך שולי הרווח הגבוהים ביותר מגיעים מבתים במחיר שבין 100,000 ל-200,000 דולר ל-1-2 מיליון דולר. עדיף לא לשאוף נמוך מדי מכיוון שבתי פליפ במחיר של 50,000 דולר ותחתם למעשה החזירו ממוצע שלילי על ההשקעה, ואיבדו כ-2%.

 Quick Fixer-Upper

הסוג הטוב ביותר של בית לפליפ הוא כזה שדורש לא יותר מאשר שינויים קוסמטיים כדי להפוך אותו למושך את הקונה. אולי, כל מה שהוא צריך זה שכבת צבע טרייה ושטיח חדש בפנים או עבודה זולה בחצר. תיקונים נוספים שיעלו לכם מעט מאוד בזמן ובכסף כוללים שיפוץ ארונות מטבח והוספת חומרה חדשה ונוצצת. אם, לעומת זאת, אתה מוצא בית שצריך להחליף את כל התעלות או גג חדש לגמרי, אולי תרצה להעביר את ה”מציאה” הזו הלאה מכיוון שלא סביר שתחזיר את העלות הכוללת וההון העצמי של השקעתו אלה הדרושים לתיקונים.

קבע את ההצעה המקסימלית שלך עם כלל 70%.

אחת הדרכים להחליט אם ללחוץ על ההדק בפרויקט פליפ אפשרי היא להבין את הערך של מה שהבית צריך למכור לאחר תיקון, ולאחר מכן להכפיל זאת ב-70%. קח את הנתון המתקבל והפחת את העלות המשוערת הכוללת של כל התיקונים. הסכום הסופי שלך צריך להיות המקסימום שאתה מוכן להוציא על הנכס. לדוגמה, אם אתה חושב שאתה יכול למכור את הקולוניאל הקטן והחמוד הזה עם שני חדרי שינה תמורת $200,000 אבל זה יעלה לך $15,000 לתקן, אתה צריך להציע לא יותר מ $125,000 עבור הבית כדי להבטיח רווח מקובל על ההשקעה שלך.

היכנס וצא בהקדם האפשרי

זמן האספקה ​​שלך גם ישפיע על כמה רווח אתה יכול להרוויח עם פליפ, שכן ככל שההון שלך קשור לנכס ארוך יותר, כך יש לך פחות הון זמין להשקעות אחרות. קבלנים מנוסים רבים שואפים לתקן ולהוציא נכס לשוק תוך 90 יום. ניסיון לעשות זאת בפחות זמן עלול להגביל את השוק הפוטנציאלי שלך, מכיוון שלא יסופקו משכנתאות לנכסים שהמוכר החזיק פחות מ-90 יום, וגם פאני מיי וגם פרדי מאק לא יאפשרו לאף אחד שירכוש את הנכסים שלהם למכור אותם מחדש עבור יותר מ-20% ממחיר הרכישה למשך 90 יום. אמנם 90 יום הוא משהו שצריך לצלם ולתעד, אבל זה לא תמיד מעשי.

כמה זמן לוקח לעשות פליפ?

השאלה כמה זמן לוקח לעשות פליפ לבית תלויה לחלוטין באדם שעושה את הפליפ ובבית עצמו. קבלן ותיק עשוי למצוא את המשאבים ולבצע את העבודה במהירות רבה (אם כי בדרך כלל לוקח לפחות מספר חודשים להחזיר את הבית לשוק). אם הבית צריך שיפוץ גדול או צריך להיות מפורק לגמרי, זה כמובן ייקח למישהו יותר זמן. כלל כללי הוא לתכנן לפחות שנה.

השתמש בסוכן נדל”ן

אם אתה שוקל לעשות פליפ, ייתכן שתבחר לבצע הרבה מהתיקונים בעצמך כדי לחסוך כסף ולמקסם את הרווח. עם זאת, כשזה מגיע למציאת הבית שלך ואז לשווק את יצירת המופת שלך, ההימור הטוב ביותר שלך הוא לעבור לסוכן נדל”ן. איש מקצוע בתחום הנדל”ן יכול לעזור לך לקבוע אילו סוגי בתים נמכרים היטב באזור שלך ולחפש מועמדים למכירה במחיר תחרותי – אך לא רעוע מדי.  יכול גם לייעץ לך אילו סוגי תיקונים יעניקו לך את התמורה הגדולה ביותר עבור הכסף שלך ויעזור לך לביים את הבית שלך כדי להשוויץ בתוצאות של כל העבודה הקשה הזו. שלא לדבר על מכירות בתים בתיווך על ידי מקצועני נדל”ן בממוצע מחירי מכירה גבוהים ב-10%.

למה פליפ זה רעיון רע?

 ישנן מספר סיבות מדוע פליפ לבתים עשויה להיות האפשרות הטובה ביותר עבורך.
אבל אם אין לך זמן או כסף להקדיש לפרויקט, אז התרחק. אם אין לך את הכישורים או המומחיות הדרושים כדי לזהות ערך, לעבוד עם קבלנים ולהחזיר את הבית לשוק, אולי לא תרצה להיכנס לעסק. זו השקעה גדולה – ודא שהיא חכמה!