ירון פלדברג פוסט 3
#יזםהשבוע ירון פלדברג #פוסט3
שלום לכל חברי הקבוצה, שמי ירון פלדברג, ואני משקיע, סוכן נדל”ן ומנהל נכסים באזור של Allegheny County, Pennsylvania אזור Pittsburgh. העיר הגדולה באזור של Allegheny County.
מה יותר טוב שמאי (appraisers) או מקצוען נדל”ן (סוכן/ברוקר)?
לצערי מעולם לא למדתי שמאות בארץ, שהגעתי לפה. הכרתי את העולם של “כמה עולה בית” דיי מהר. זה עולם מאוד מעניין. שבר לי הרבה מיתוסים והגעתי כמה פעמים למסכנות מהר מידי.
כמה עולה בית? זה עולם מורכב. הוא בנוי מהמון נוסחות, שיטות ולמידה שבסופו של דבר הביא אותך לניחוש. ניחוש מחושב אבל בסופו של דבר הוא ניחוש. אתם תבינו כמה זה ניחוש שתבינו איך גופים שונים מעריכים בית.
אם יצא לכם להסתכל באתרים שונים ולהיתקל ב Assessed Value או Market Value זה הערכה של העיריה במקומית כמה לדעתם הנכס שווה. איך הם מעריכים את הנכס? הם לא נכנסים אליו, אין להם מושג מצב הנכס בפנים. החובה שלהם הוא לבדוק אותו חיצונית בלבד. כך שאם אתם שואלים מדוע הערכה הזאת היא מאוד נמוכה. כי היא חישוב מאוד שמרני ולא מייצג את השיווי האמיתי שלו. לפעמים הוא גם יכול להיות גובה.
אז אולי שמאי? המון זמן רציתי לעשות קרוס שמאים. אמרתי לעצמי שאם אני רוצה להיות תותח בלהעריך נכס, מה יותר טוב ללמוד שמאות כדי לדייק כמה שיותר בהערכה שלי של “כמה עולה נכס?”. כך אני יכול למנוע ממני ולקוחות שלי לעשות טעויות מוגזמות שיכולים לגרום להפסד של פליפ, קנייה במכיר גובהה, לשרוף נכס בשוק וכיוב.
אז מה שמאי עושה?
שמאי מעריך לפי Sales Comparison Approach (SCA) – גישת השוואת מכירות מתייחס לשיטת שמאות מקרקעין המשווה נכס אחד לנכסים דומים או נכסים אחרים שנמכרו לאחרונה באזור עם מאפיינים דומים. יש עוד גישות, אבל לצורך העניין של נכסים להשקעות, זה הגישה העיקרית ששמאי ישתמש. כלומר, הוא משתמש רק בהיסטוריה של בתים שנמכרו. לא בתים שבשוק עכשיו למכירה או בתים שבחוזה כרגע. מה שהופך את הערכה שלהם לרוב מאוד שמרנית. בנקים וגופי הלוואה מתים על זה. למה? כי הערכה שמרנית מוריד את הסיכון שאם בנק צריך לקחת את הנכס בגלל אי תשלום המשכנתא, הסיכוי שהם יחזירו את ההשקעה גובהה.
עוד לפה זה נשמע הגיוני. הייתם מצפים ששמאי יהיה יותר טוב מסוכן כי הוא למד כמה עולה בית. קורס מיוחד רק בשביל לדעת כמה עולה בית. בעיה היא שכדי להיות שמאי חייבים לצבור 3000 שעות ניסיון עם שמאי בכיר. רצוי שחצי מזה יהיה על Residential (מגורים) אבל לא חובה. כלומר, רוב שמאים אין הרבה ניסיון ב Residential לרוב הם משקיעים ב Commercial כי זה הרבה יותר רווחי. כך שהסיכוי שיגיע שמאי ללא ניסיון דיי גובהה. יותר מזה, לא תמיד הם מכירים את האזור טוב. אך הם יודעים את ההבדל בין חניה ברחוב, ג’ארג’ לרכב 1 או 2. מה ההבדל בין בית עם 2/Integral Garage ל 1/Integral Garage? 5000$ , 20,000$. עו”ד שאני מכיר שמתמחה בליטיגציה וותיק בתחום הנדל”ן אמר לי שבבית משפט שהוא לוחץ את השמאי בשאלה איך הוא הגיע למספר, לרוב הם יגידו שזה ניחוש החושב. בקיצור שמלאים לא מושלמים.
עוד כמה בעיות קטנות, הוא חייב לעשות בדיקה וויזואלית בלבד. הוא לא פתח שום דבר כך שהוא לא יודע מה עובד ומה לא. ויש סוג של רגולציה אליהם אבל יש מלא ארגונים וכל אחד עם החוקים שלו אז איך אחידות ממש.
אז למה שמאי, אחד בנקים. לא יתנו לך הלוואה ללא שמאי. המסמך הזה הוא מסמך רשמי שהמון גופים מתייחסים אליו ברצינות. וניתן למצוא שמאים טובים. צריך פשוט לדעת איך לחפש.
האם לקחת שמאי? תלוי. לרוב סוכן נדל”ן טוב יעריך את הנכס הכי קרוב למציאות. מדוע?
והנה התשובה לכמה עולה בית? – כמה שמוכר מוכן לשלם.
Responses