“תטעה אותי פעם אחת, תתבייש בך, תטעה אותי פעמיים, תתבייש לי”
#יזםהשבוע גיא קלינבוים #פוסט 3
במשך כל חיי, כבר מגיל קטן מאוד, גדלתי לצד אבא, שהיה קצין בכיר במחלקת ההונאות של המשטרה, שתמיד הזהיר אותי מפני הונאות ומעשי נוכלות, בדיוק כמו אלה שהיה עד להם מדי יום במסגרת עבודתו.
לימים כשגדלתי והתחלתי לקחת יותר ויותר חלק בעסקאות והשקעות שונות בין היתר נדל”ן כיזם, הוא תמיד היה שם להזהיר אותי ולהזכיר לי שוב ושוב את הסיכונים הרבים, שקיימים בעסקאות אלו וסוגי העוקצים שהוא נחשף להם. הקול שלו מלווה אותי תמיד ומהדהד לי בראש בכל עסקה שלי או של לקוחות שלי, גם עכשיו כשהוא לא פיזית לידי, להישמר ותמיד לחשוד ולהיזהר לא ליפול בפח של נוכלים ורמאים, שלא חסרים כמוהם בעולם ובישראל וכמו שאנחנו נחשפים בעיתונות חדשות לבקרים בתחום ההשקעות והנדל”ן ונדל”ן חו”ל בפרט.
כשלמדתי את מקצוע עריכת הדין וכיום, אמצעי הזהירות והבטיחות בהם נקטתי ונוקט רק התגברו. ידעתי שעכשיו האחריות היא לא רק כלפי עצמי, אלא גם כלפי הכספים של אחרים, שהם עבדו מאוד קשה עבורם, אולי כל החיים אפילו.
ב-2012 התפוצצה פרשת גלובל פראגון והשאירה מאות משקיעים ישראלים חסרי אונים ובלי הכספים אותם חסכו שנים על גבי שנים. אותה פרשה הייתה בזמנו כשתחום ההשקעות של ישראלים בארה”ב רק התחיל להיות פופולרי הסנונית הראשונה של מקרי הונאה וסתם ניהול גרוע של השקעות מעבר לים ותמיד ליוותה אותי ויזמים ומשקיעים רבים והייתה נר לרגלנו. מאין תמרור אזהרה, אם תרצו.
מי שלא מכיר וכך פורסם בחדשות, במרכז הפרשה עומדים שני יזמים ישראלים, שגייסו כספים מבערך 500 משקיעים, במטרה לרכוש נכסי נדל”ן בארה”ב.
אותה גלובל פרגון שהייתה אחת החברות המוכרות והמצליחות באותה תקופה, אמורה הייתה בהתאם לאותו פרסום לנהל את הנכסים, דאגה לשלוח לאותם משקיעים במהלך השנים דו”חות כספים כוזבים, שהציגו שהכל כשורה בניהול הנכס. במהלך הדרך כך מפורסם החברה אף חילקה למשקיעים “רווחים”, שהגיעו מכספי משקיעים חדשים. הונאת פונזי קלאסית. אחרי שהחברה הודיעה על קשיים כלכליים התברר שלא דובים ולא יער, המשקיעים מעולם לא נרשמו כבעלים של הנכסים ולא נשאר בידם כלום.
הפעם הראשונה שיצא לי לחוות פרשת הונאה על משקיעים הייתה בתחילת שנת 2014, אז הגיעה אליי, כעו”ד, קבוצה של מעל ל-40 משקיעים שקנו סינגל פמיליס בארה”ב מאישיות מוכרת, שלאחר קשיים ומחלוקות שהיו בינו לבין המשקיעים, יום אחד פשוט נעלם, אני לא אשכח איך הם מילאו את חדר הישיבות שלנו עד אפס מקום וכל אחד גולל סיפור קשה ולא יאמן.
אחרי שאותו יזם ברח, התברר ששוב חוזר הניגון. וגם הפעם היה מדובר ביזם שמכר חלומות למשקיעים, והנכסים שהוא כביכול “ניהל” עבורם, מעולם לא נרשמו על שמם. אותו יזם, שילם בחודשים הראשונים לאותם יזמים את “כספי השכירות” על הנכס מהכספים של משקיעים חדשים שגייס ואח”כ נעלם כמו הרוח. מיידוף כבר אמרנו?
אחרי שאותם משקיעים פנו אליי ואל משרד עורכי הדין בו עבדתי, ביצענו סדרת בדיקות לאיתור הנכסים ולצורך בירור מצבם המשפטי, כמובן שסייענו להם במה שיכולנו, ולאלו שהיו רשומות על שמם זכויות בנכס, הגשנו את כל הבקשות והאישורים הנדרשים, על מנת להגיע להסדרים מול הרשויות במטרה להסדיר את בעלותם וחובות הרבים שנוצרו על נכסיהם. אלה שלא היו להם זכויות בנכס, סייענו להם להגיש תלונה במשטרה וחיברנו אותם לגורמי החוק הרלוונטים.
הבעיה שגילנו במהלך הדרך, שאלו שכן הצלחנו להסדיר עבורם את הזכויות בנכס, היו צריכים להתמודד עכשיו עם בעיה חדשה: הרשויות באמריקה.
אותו היזם שהציג את עצמו כזה ש”מנהל” עבורם את הנכסים, הזניח לחלוטין את הבתים שנרכשו ולא דאג לתשלום חשבונות, קנסות או חובות שנערמו. וכך נוצר מצב שקנסות שחילקה העירייה, כמו למשל על אי קיצוץ הדשא, לא שולמו, מה שגרם לעירייה להוציא צווי עיקול על הנכסים, שאחריהם אם לא בוצע הסדר תשלומים הנכס הגיע למצב של foreclosure ופשוט עוקל ע”י העירייה.
הסיפור של שתי הונאות הפונזי האלה מייצג לא מעט סיפורי הונאות אחרים שלצערי העיתונות מלאה בהם, במהלכם מגיע יזם שלפעמים הוא גם דמות מפורסמת או נעזר בדמות כזו, ומוכר למשקיעים חלומות, בהתחלה הוא מחלק להם “רווחים” מכספים של משקיעים חדשים ובסוף מתברר שהוא לקח את כל הכסף לעצמו ומשאיר את כולם ללא כלום במקרה “הטוב” ועם חובות ובעיות מול הרשויות במקרה הרע.
במהלך השנים נתקלתי בעוד כמה וכמה מעשי הונאה, כמו למשל על מקרה שהיזמים יצרו מעין “נאמנות” שלא הייתה מפוקחת על ידי עורך דין שמבין בתחום או בכלל על ידי עורך דין במודל “משק סגור” (כלומר שכספי ההשקעה הולכים רק למטרות שקשורות אליה) והייתה ללא פיקוח והוראות נאמנות ברורות, מה שאפשר ליזמים להשתמש בכספים לכל מטרה שעולה על רוחם וכך עשו בפועל, וכידוע לסיפורים האלה אין סוף טוב, כי גם הפעם המשקיעים נשארו ללא כלום כשלפרויקטים נגמר הכסף ולא היה אפשר לקדם אותם עוד ללא כספים נוספים שמן הסתם המשקיעים כבר לא יכלו או רצו להוסיף כשהבינו מה קרה.
כל סיפורי ההונאה האלה גרמו לי לנסח מספר כללים ומסקנות, שמלווים אותי בכל עסקת נדל”ן בה אני מייצג יזמים להלן 5 מהם שלדעתי יכולים לסייע לכם בזמן בחינת עסקה להשקעה:
1. גם אם בראש העסקה עומדת דמות מוכרת, זה לא מבטיח שהעסקה בטוחה או איכותית – בלא מעט עסקאות אנחנו עדים לנוכחות של אדם מפורסם, שעומד בראש העסקה והוא למעשה הפנים שלה. דווקא המעורבות של אותה דמות מפורסמת וכריזמטית כמו קצין בכיר לשעבר בצה”ל, מנהל בכיר במשק, סלב, או אדם מפורסם אחר, צריכה לגרום לכם לעשות בדיקה יסודית אף יותר.
לצערנו, לפעמים היזמים המתוחכמים, עושים שימוש ציני בשמם של אותם מפורסמים, בכריזמה וביכולת השכנוע שלהם, כדי לייצר אצל המשקיעים הפוטנציאלים תחושת אמון, וכך בעצם לחדור את ההגנות שלהם, ולגרום להם לבדוק פחות או בכלל לא!
לכן, יש להיות ערניים ולבחון בשבע עיניים כל התנהלות במסגרת ההשקעה, גם אם חבר שלכם ו/או דמות מוכרת נכנסה להשקעה הזאת לפניכם, בתחקירים שעשינו לאחר מקרי הונאה שחווינו או בחנו בהקשר זה, גילינו שהרבה מאוד פעמים גם אותה אישיות מפורסמת הייתה מושקעת במיזם וגם היא לא בדקה אותו והסתמכה על עוד אישיות מוכרת שחיברה אותם ליזם וכך אלה… ובסוף נוצרת שרשרת הסתמכויות שכולם בטוחים שההוא בדק ולכן אין להם צורך לבדוק יותר מידי וכך לבסוף מתנפצת לה בועה יום אחד.
2. היעדר מוחלט של חסרונות או סיכונים – זהו סימן אזהרה מובהק. אם הכל נראה לכם מושלם מדי בהשקעה, צריכות להידלק אצלכם נורות אדומות, בוהקות אפילו. בכל השקעה יש סיכון ומי שלא מדבר על סיכונים או מגמד אותם, הוא ככל הנראה לא איש המקצוע הנכון. אנחנו תמיד ממליצים ללקוחות שלנו להקדיש לסיכונים במיזם חלק שלם של הסברים ואף הם מצורפים להסכם כנספח כדי שהמשקיע יכיר אותם היטב ורק לאחר שהם ברורים לו יחליט אם ההשקעה מתאימה לו או לא. לא מעט פעמים בתחקירים שעשינו באותם מקרי הונאה או אפילו מקרים של סתם השקעות לא מוצלחות (אגב אלו קורות הרבה יותר מהונאות) גילינו שהמשקיעים הסתנוורו מהכריזמה של היזמים או אנשי המכירות שלהם מהמצגות והמשרדים המפוארים ופשוט לא היו מודעים לסיכונים בעסקה, וגם אם כן הוצג להם הסיכון, הרבה מאוד פעמים זה נעשה מבלי להקדיש לזה הסבר מספק שהמשקיע יבין את המשמעויות עבורו.
3. אין נאמן בהשקעה – כמעט בכל מקרי העוקץ שהתפרסמו לאחרונה, לא היה בהשקעה גורם שהיה אמון על שמירת כספי המשקיעים, ושתפקידו היה לוודא שמדובר במשק סגור של השקעה, קרי, שהכסף הולך אך ורק למטרות ההשקעה. גם כשיש נאמן בהשקעה, תבחנו את הוראות הסכם הנאמנות, ובידקו מה נדרש מהנאמן לבדוק ולבצע, לפני שהוא משחרר כספים בהשקעה. בכל עסקה שכזו, צריכים להיות מספר מנגנונים מינימליים, שיעזרו לשמור על כספם של המשקיעים:
א. חשבון נאמנות ייעודי להשקעה, כך שהכספים אינם מתערבבים עם כספים של השקעות ומשקיעים אחרים וקל לנהל אותו.
ב. שחרור כספים כנגד רישום זכויות/בעלות/שעבודים עבור המשקיע, בשלב של הרכישה נעשים רוב העוקצים כי בשלב הזה עובר עיקר הכסף ולכן הפיקוח פה חייב להיות הדוק מאוד.
ג. שחרור יתרת הכסף לחשבון המיזם/פרויקט ו/או ישירות למוכר ולספקים עצמם, באמצעות מנגנון יעודי המבטיח רישום הזכויות קודם לכן, ו/או לפי אבני דרך הנדסיות ומשפטיות ובכך לשמור על משק סגור בהשקעה. הרבה מאוד פרויקטים ששמרו על מנגנון זה הצליחו גם ברגעי משבר בהם היה צריך להדיח קבלן או יזם (או שהם פשטו רגל) לשמור על כך שהפרויקט יתקדם כל הזמן עד לאותו רגע כי הכספים שימשו לקידום הפרויקט והכספים שטרם השתמשו בהם היו אצל נאמן וסייעו להשלים את המיזם לאחר מכן עם יזם/קבלן חדש (אגב, ככה בדיוק עובד הבנק כשהוא נותן מימון לבנייה של פרויקט).
4. החברה שהציעה את ההשקעה היא משווקת בלבד – כמעט בכל מקרי העוקץ שהיו בשנים האחרונות, מי ששיווק את ההשקעה הייתה חברה שהיא משווקת בלבד, שאיננה מתמחה בהשקעות ו/או מתעסקת בתיווך בלבד. להגיע להשקעה באמצעות חברה משווקת זה לא בהכרח סימן לעוקץ ויש הרבה חברות שיווק ותיווך טובות מאוד. אך, יש לבדוק מה האחריות של אותה חברה, האם היא מעורבת בהשקעה, האם יש לה תפקידי פיקוח ובקרה על יוזם ההשקעה והאם יש לה בכלל היכולת והניסיון לעשות זאת?
5. מנגנוני בקרה ורגולציה עצמית שהגוף החיל על עצמו – גופים שרוצים לדאוג למשקיעים, בדרך כלל ידאגו למבקרים חיצוניים כמו משרדי עורכי דין, רואי חשבון ועוד. גופים מוכרים ובעלי שם, ששמים את שמם כמלווים של הפרויקט לוקחים אחריות אישית גם על שמם הטוב. אין זה אומר שבחברה שמשרד עורכי דין מלווה הכל ילך כשורה, אבל לכל הפחות תוכלו ליצור קשר עם הגוף המקצועי המלווה להבין את גודל האחריות שלו כלפי החברה. נוסף על כך, על חלק מסוגי ההשקעות בנלד”ן בחו”ל חלה רגולציה למשל בהשקעות משותפות באמצעות חברה חל חוק ניירות ערך. חברה/יזם רציני ושומר חוק ידאג לעבוד בהתאם לכללי הרגולציה, גם כאן בתחקירים שערכה הרשות לניירות ערך וגם בתחקירם פנימיים שלנו ראינו כי לרוב מקרי ההונאה קורים בחברות של יזמים שהרגולציה לא מעניינת אותם.
אלה רק חלק מהלקחים שלמדתי במהלך השנים האחרונות, ממעשי ההונאה השונים אליהם נחשפתי ותחקרנו במשרדנו, מחר נדבר על השקעות הנדל”ן בהן לקחתי חלק במהלך תקופת הקורונה ועל הקשיים והאתגרים איתם התמודדתי ובכלל איך נערכים למשברים לאורך חיי מיזם, עניין שפעם היה נראה לנו נדיר וקורה אחת לעשור אבל השלוש שנים האחרונות של קורנה, מלחמה באירופה לימדו אותנו שזה יכול להיות הרבה יותר תדיר משהכרנו בעבר.
“המידע שלעיל הוא אינפורמטיבי בלבד ואין לראות בו יעוץ משפטי ו/או המלצה”
הפוסט הזה מוקדש לאבי ואמי זיכרונם לברכה, שתמיד היו שם לצידי ועדיין ברוחם בכל השקעה שלי, אוהב ומתגעגע.
Responses