“מה שלא הורג אותך מחשל אותך” – פרידריך ניטשה
#יזםהשבוע עו”ד גיא קלינבוים #פוסט 2
2010, ניו יורק. השקעת הנדל”ן הראשונה שלי אי פעם בארה”ב. אני עוד איש צבא בלי נסיון ממשי בהשקעות נדלן, גירדתי את כספי החסכונות האחרונים שנשארו לי אחרי המשבר של 2008 ועוד הרפתקה כושלת בהשקעה בעסק של חבר, ויחד עם 6 משקיעים נוספים וחברת יזמות שהכרתי כחלק מקורס נדל”ן בו לקחתי חלק, רכשנו בניין בקרבת הים ולונג איילנד. לא היה לי אז הרבה מושג על עולם הנדל”ן, הגעתי לארץ חדשה ולדרך שלא הלכתי בה אף פעם. כל הידע שהגעתי איתו היה מהקורסים שעברתי בלבד.
החלטתי ללכת על ההשקעה הזו, כי ממש רציתי לקפוץ למים ולהתחיל להשקיע, היה בי מעין דחף בלתי מוסבר לעשות כבר את הצעד והיה לי אמון באנשים שהובילו את ההשקעה. כל מי שלקח חלק בפרויקטים של יזמות נדל”ן, יודע שהאמון באנשים שמלווים אותך בפרויקט הוא אחד הדברים הכי חשובים לכל עסקה ובדרך כלל מחפה על חסרונות אחרים בעסקה אצל משקיעים בתחילת דרכם שלא יודעים לזהות את החסרונות האלה. קשה היה לי לצפות את כל הקשיים והאתגרים שהולכים להגיע במהלך הפרויקט. הכל נראה מדהים על הנייר, והאקסל סופג הכל כמו שאומרים. אבל אח”כ, כמעט תמיד, מתגלים אירועים בלתי צפויים, שצריך לדעת להגיב אליהם בקור רוח ועם ראייה ארוכת טווח, אבל אז עוד בהתחלה כשאתה בתול בהשקעות היית מסנוור מהחלום והכל היה נראה וורוד מאוד.
מזה למדתי את הלקח הראשון שלי בעסקאות נדל”ן: שימו את המפתחות של העסקה רק בידיים של היזמים ובעל המקצוע שאתם יודעים שיהיו לצדכם גם כשלא הכל ילך כשורה ויש להם ניסיון מוכח בטיפול במשברים במהלך פרויקטים, בדיוק כמו שקרה לנו ב-2012 כשסופת ההוריקן “סנדי” קפצה לביקור….
שנתיים אחרי שרכשנו בניין ישן עם 4 דירות אותו שיפצנו והשכרנו, והיינו קרובים “לאקזיט” הגיעה סנדי, וקלקלה את התוכניות. כמו שאתם מבינים ה-beginners Luck לא עמד לצידי הפעם (והאמת אף פעם ? ). סופה כמו סנדי שמגיעה פעם במאה שנה או יותר לאותו אזור בארה”ב, הרסה חלק ניכר מהאזור וגם את הנכס שרכשנו.
זאת הפעם הראשונה, שלמדתי שבאמריקה הכל אפשרי. גם לטובה וגם לרעה וחייבים להתכונן טוב מכל ההיבטים של העסקה כולל ביטוח והגדלת חלק הבלתי צפוי בעסקה. למטבע הזה יש שני צדדים. עם כל זה, ב-2012 יצאתי מההשקעה הזאת עם רווחים כספיים יחסית קטנים (אבל עדיין רווחים ? ) אבל יותר חשוב מזה למדתי לקחים ותבונות רבות, שאח”כ עזרו לי בעסקאות חדשות והכי חושב ישמתי עבור לקוחותי.
בנקודה הזו גם הרקע שלי כקצין לשעבר בחיל האוויר, עזר לי מאוד, לתחקר ולהפיק את הלקחים המתאימים. (למי שלא יודע בחיל האוויר יש תרבות תחקורים מאוד מתקדמת ויסודית, ככה שאחרי כל אירוע שקורה, טוב או רע יש תחקיר מסודר ממנו מפיקים תבונות שישמשו את החיל בעתיד לשחזר הצלחות ולהקטין סיכונים וכישלונות) התחקור הוא חלק חשוב וקבוע מדרך העבודה שלי וכל עסקה שאני ומשרדי מלווים עובר תחקור פנימי אצלנו והפקת לקחים.
אז אחרי שבדקתי וניתחתי לעומק את העסקה הזו והעסקה השנייה שכבר הספקתי לבצע בניו יורק, למדתי את הלקח השני שלי בעסקאות נדל”ן: החשיבות של המנגנונים המשפטיים בעסקה. המנהל שליווה את העסקה הזו לא גילה מספיק בקיאות בניהול עסקאות מעבר לים ולא בנה מנגנוני ניהול משפטיים ונאמנות חזקים מספיק, שיבטיחו את כספי המשקיעים. הלקח שלי היה שאם כבר משקיעים בשיתוף עם מנהל מקצועי עם או בלי שותף מקומי, חייבים לוודא שבהסכם יש כלים של מקל וגזר נגד המנהל ו/או השותף המקומי המאפשרים גמישות ויכולת אפילו להחליף אותם במקרים שהם לא פועלים כשורה, כמו כן אם בונים נאמנות צריך שתהיה לה משמעות. לא מספיק שהנאמן רק יאסוף וישמור את כספי המשקיעים, אלא גם שיספק מנגנוני ביטחון לכספי המשקיעים, במידה ויקרו תרחישים שונים ומגוונים לשני הכיוונים, מהמשקעים אל העסקה ומהעסקה חזרה אל המשקיעים .
בהשקעות בחו”ל למדתי שחייבים שתהיה נאמנות בכל עסקה על מנת להבטיח את כספי ההשקעה ובארה”ב בפרט למדתי שאסור לבצע שום עסקה ללא ליווי של חברת Titleהנפקת פוליסת ביטוח Title בסכום העסקה לפחות, תוך שאתם מוודאים שהפוליסה רשומה על שם הרוכש, וגם חשוב לוודא שהביטוח יכולל את כל ההיבטים והתרחישים השונים שיכולים לקרות.
אגב למי ששואל/ת מהי חברת TITLE, זוהי חברה שמבטחת את הרכוש ואת הנכס, ומאשרת כי היא ביצעה בדיקת זכויות וחובות בנכס ומצאה אותו נקי וחופשי משעבודים, עיקולים וחובות בהתאם לתנאי הפוליסה ושהבעלים הוא אכן הבעלים הנכון והחוקי. דבר חשוב מאין כמוהו.
נכון הביטוחים השונים ומנגנונים השונים להבטחת ההשקעה מייקרים את העסקה, אבל בארה”ב, הכל אפשרי לטוב ולרע. את זה כבר הבנו וכך גם בכל השקעה מעבר לים. ומה שעכשיו נראה לכם יקר, יעלה לכם אח”כ עוד הרבה יותר ביוקר.
בנוסף, בכל עסקה באירופה למשל וודאו שקיים מנגנון מינימלי, במסגרתו הכספים מועברים אך ורק לחשבון הבנק של הנאמן או הנוטריון, המטפל בהעברת הבעלות כנגד רישום הזכויות וכנגד התחייבות שלו לעשות זאת. מנגנון חשוב נוסף מאפשר לפרק את העברת הכספים למספר אבני דרך לאורך חיי הפרויקט, בהתאם להתקדמותו, כאשר כל אבן דרך ניתנת למדידה ואימות הנדסית או משפטית, בתום ההליך רישום מלא של הזכויות לטובת הרוכש או קבוצת הרוכשים.
אז אחרי העסקה הראשונה וקשייה, שלמרות הכל יצאתי ממנה עם טעם טוב וטעם של עוד אפילו, יחד עם כמה שותפים וכספים שהצלחנו לגייס מ-Friends & Family, נכנסו למיזם חדש בו קנינו 2 בניינים בברוקלין. גם במיזם הזה התגלו אי אלו בעיות ואתגרים ושם כבר נתקלנו בסיבוכים מורכבים יותר.
שמה למדתי על בשרי על מנגנוני הבירוקרטיה באמריקה. מה שקנה אותי לפני העסקה היה לוחות הזמנים הקצרים של העסקה לעומת ישראל שידועה לשמצה באורך ומשך הפרויקטים בה, אבל הדברים לא הלכו כמצופה. כל תלונה קטנה של שכן יצרה עיכובים ופרויקט של 18 חודשים התארך והתארך לשנים רבות. עיריית ניו יורק וה- DOB ה(department of buildings) יצרו עיכובים על דברים שלנו הישראלים נראים מאוד איזוטרים אבל באמריקה כמו באמריקה צריך לעבוד על פי הספר או שאתה משלם על זה תרתי משמע.
את חלק מהעיכובים יכולנו למנוע עם תכנון טוב יותר, ככה למדתי את הלקח השלישי שלי:
אין קיצורי דרך בהשקעות – תכנון, תכנון, תכנון – זה המפתח להצלחה בהשקעות ובכלל!. יזמים ובעלי מקצוע רבים ישראלים שפגשתי במהלך הדרך, ובכלל ישראלים, ניסו לחסוך בהרבה מקומות ואח”כ שילמו על זה הרבה יותר ביוקר, זה מזכיר לי שבצבא שהיינו נפגשים עם חיל ההנדסה האמריקאי היינו צוחקים שלאמריקאים לוקח לתכנן 3 שנים והביצוע לוקח שנה, לנו הישראלים התכנון לוקח שנה והביצוע שש שנים. לכן, אני ממליץ ליזמים להסדיר כמה שיותר מראש ובאופן היסודי והמקצועי ביותר את התשתית העסקית והמשפטית במיזמים שלכם, כדי שלא תמצאו אח”כ את עצמם בבעיות שניתן היה למנוע אותן הרבה יותר בקלות בהתחלה ופרויקטים שמתארכים ללא צורך.
כאן נכנס חוק ה-1 10 100 שלמדתי בתקופה שבה הייתי מנהל פרויקטים בחיל האוויר שאיתו גם אסיים את הפוסט הזה (אבל אל תדאגו יהיה עוד פוסטים מעניינים בכל יום השבוע).
חוק ה-100,10,1 אומר משהו פשוט, מה שיעלה לכם 1 ש”ח לסדר בשלב התכנון הראשוני, יעלה לכם אח”כ לתקן אותו 10 ש”ח במהלך הפרויקט ו-100 ש”ח בסוף הפרויקט, עם כל הבעיות שיווצרו מסביב, כמו למשל תביעות משפטיות, לצערי את השיעור הזה אני רואה שיש עוד הרבה יזמים שלא למדו וזה מספק לעורכי דין רבים הרבה עבודה בשלבים המאוחרים והרבה סבל למשקיעים שנתנו את אמונם ביזמים האלה.
בצבא קראנו לזה לשלם ב”זוקר” שזה הרצון לקחת שרות זול או לא לקחת בכלל ואז בתוצאה המאוחרת משלמים על כך ביוקר.
אז אלה חלק מהלקחים שלמדתי במהלך העסקאות הראשונות שלי בארה”ב, כשלמעשה הלקחים האלה והאחרים שלא הספקנו לדבר עליהם בפוסט זה הם היסודות עליהם בניתי את השירות וכל המנגנונים המשפטיים השונים עבור יזמי ומשקיעי הנדל”ן. הלקוחות שלי נהנים וממשיכים להנות מהניסיון, שרכשתי במהלך השנים כשהתגלחתי בעצמי כעורך דין, כמשקיע וכיזם, ואני גאה בזה, כי לא הרבה מעורכי הדין יכולים לומר שהם סללו את הדרך להצלחה ליזמים שהם מלווים בזכות דם יזע ודמעות שהם חוו על בשרם.
למרות הנסיונות הפחות מוצלחים שלי שתיארתי כאן בפוסט, אני מאמין שהשקעות זה דבר חשוב מאוד שכולם צריכים כחלק מהשמירה על ערך הכסף והאפשרות לייצר הכנסה נוספת שתשרת אתכם בעולם בו הפנסיה כבר איננה מספיקה, החוכמה היא רק ללמוד מנסיונם של אחרים ולמצוא השקעות המנוהלות בהתאם ללקחים שנלמדו ונכתבו “בדם” כמו שאומרים.
מחר יום חדש ופוסט חדש, בו אני אמשיך לחלוק אתכם עוד תבונות, מסקנות וחוויות מעולם ההשקעות במהלכם נדבר על הונאות בתחום והעתיד בהשקעות בכלל ובנדלן בפרט ?.
וגם בפוסט זה חייב לסיים עם ” המידע לעיל הוא אינפורמטיבי בלבד ואין לראות בו יעוץ משפטע ו/או המלצה”
בתמונה, אני בפרויקט השני שהשקעתי בו בעלייה על הקרקע 201
Responses