מה האני מאמין שלנו בנדל”ן? תזרים מזומנים או עליית ערך ולמה?

#יזםהשבוע אלון אבוקסיס & אלון אבגי
#פוסט2

אהלן חברים ושוב לילה טוב מניו יורק החמה (רותחת יותר נכון! היה היום 32 מעלות בעיר ולחות גיהנום! טוב להיות במזגן סוף סוף) שמח לראות שפוסט ההיכורת עורר עניין בקבוצה ואשמח שנתחיל בלתת קצת ערך מהניסיון האישי שלנו.

מה האני מאמין שלנו ואסטרטגית ההשקעה? ומה הקריטריונים לפיהם אנחנו נכנסים לעסקה? אשתדל לפרט מה הפרמטרים שאנחנו דבקים בהם ויתנו לכם כלים פרקטיים לבחינת ההשקעה הבאה שלכם.

קודם כל בבסיס מחקר השוק אנחנו מוודאים כי בשוק שאנחנו פועלים יש יסודות תעסוקה חזקים, מספר גדול של משרות, חברות ענק וחברות ציברויות אשר מהוות עוגן בשוק התעסוקה המקומי שבו בחרנו להשקיע.

כאסטרטגית בסיס אנחנו מאמינים גדולים בתזרים מזומנים חיובי ומכוונים בעיקר לסינגלים ומולטי פמיליז באזורי B+C עם איזורי פשיעה יחסית נמוכים לאותו אזור במקביל לקורולציה חיובית בין עליית מחירי השכירות לשווי הנכסים.
שוק בעל מחירי נכסים יציבים ולפחות 1% מינימום של RENT-TO-VALUE RATIO מה זה אומר?
אם הנכס נרכש ב80,000$ השכירות ברוטו צריכה להיות לפחות 800$ ברף הנמוך.

ולמה? כי המטרה שלנו היא להשאר עם תזרים מזומנים חיובי אחרי כל ההוצאות (מיסים, ביטוח, חברת ניהול, בלתמים, חודש בשנה שהנכס ריק וכו’)

אם יורדים למיקרו ולרמת הנכס אז אחרי שבחנו את כל מה שכתבתי למעלה אנחנו מוודאים שהנכס במצב פיזי טוב ולא יותר מ10K $ שיפוץ קוסמטי מקסימום או 5K$ לדלת במולטי, דיירים ותיקים וטובים שמשלמים מתחת למחיר השוק ומקום להתייעלות מבחינת ניהול הנכס.

כאסטרטגיה אנחנו מתמקדים בקאשפלואו ופחות בעליית ערך, שהיא כלשעצמה בונוס מעולה ועם זאת מבחינתנו זה רק בונוס!
כן גם בשווקים כמו יוסטון שבשנה אחרונה היתה עליית ערך מטורפת של 16%.

בבסיס האמונה שלנו נכסי נדל”ן הם רק כלי לאפשר לנו לחיות חיים יציבם וטובים יותר ולבנות עושר לדורות קדימה שיהיה יציב מבוסס וקבוע ועם כמה שפחות סיכונים כמו שיש למשל בבנייה חדשה, קרקעות, פליפים, השבחות מורכבות ותהליכים שאורכים המון זמן.
תזרים מזומנים חזק וחיובי מאפשר לנו לראות הכנסה יציבה על בסיס חודשי שגדלה כל הזמן אם מתמידים ועושים את הדברים בצורה חכמה ומקצועית לטווח הארוך.

חשוב לציין שאני לא אומר ששאר הגישות לא נכונות ואני מכיר לא מעט פליפרים בכמה מדינות שעושים חיל וגם לא מעט חברים שבונים שכונות שלמות מ-0 ועם זאת זה פחות מתאים לנו שונאי הסיכון.

כמובן המטרה הסופית אחרי ההשבחה לבצע מימון מחדש (רפייננס) לפי השווי החדש של הנכס שלנו שיאפשר לנו להוציא את מרבית ההשקעה שלנו ושל השותפים שלנו ולהתקדם לעסקה הבאה עם אותו הון (הקסם של אמריקה BRRRR).

(מה שיביא אותי לכתוב בהרחבה בפוסט הבא האם מודל הBRRRR מת נכון להיום בעקבות עליות הריבית ואפשרויות מימון מחדש קשות יותר)

ובצורה קצת יותר מסודרת כדי שיהיה לכם יותר קל להכנס לנו לראש בעת כניסה להשקעה:

-מחקר שוק יסודי על מקומות תעסוקה, זמן ממוצע של נכס שעומד על המדף, עוגנים עסקיים וכו’
-מחיר רכישה של סינגל לפחות 50K-200K $
-שיפוץ קל 10K $ במקסימום לסינגל ו-5K $ לדלת במולטי
-שווקים נכון למאי 2022: סינט לואיס, יוסטון, דטרויט, לונג איילנד וקליבלנד.
-שכונות עם עליה של לפחות 15% במחירי השכירות במהלך ה-5 שנים האחרונות.
-קורולציה חיובית בין עליית מחירי השכירות לעליית שווי הנכסים
– יכולת להוספת ערך בנכסים מוזנחים, נכסים שלא מנוהלים נכון ונכסים יחסית מיושנים.

בפוסט האחרון נשתף גם את האקסלים שלנו שנבנו על ידי האנליסטים בחברה לכל מי שירצה ויעזרו לכם לחשב כל פרמטר אפשרי שציינתי וועוד עשרות פרמטרים נוספים בצורה נוחה וקלה לצורך קבלת החלטות ביעילות.

בפוסט הבא נרחיב על הנושא הכי חם היום “האם מודל ה-BRRRR מת בעקבות התייקרות משמעותית באפשרויות המימון נכון למאי 2022?”

לילה טוב / בוקר טוב לחברים בישראל.