עסקה משנה מיינדסט
#יזםהשבוע דניאל ניגרי #פוסט4
לא משנה כמה תקראו ותחקרו, הלמידה הכי טובה היא דרך עשייה. כמו בכל תחום אחר ככה גם בנדל”ן, ככל שתעשו יותר, תבינו יותר! כל פעולה, קטנה ככל שתהיה, מצריכה לימוד, וככל שעושים יותר – מה שלמדנו פעם נראה לנו מובן מאליו.
כמות האתגרים והבלת”מים בהולסיילינג ופליפים היא אינסופית. כל יום קורה משהו ובכל יום לומדים משהו חדש ומשתפרים.
בפוסט היום אשתף אתכם באתגר מעניין מאחת העסקאות שלנו, איך התמודדנו אתו ומה מוסר ההשכל שלמדנו מהעסקה.
מדובר בעסקת הולסייל בעיר קליבלנד.
לפי כשנתיים קבלנו ליד לנכס בשכונה אטרקטיבית למשקיעים בקליבלנד כאשר המוכר מבקש מחיר נמוך מאוד של 20 אלף דולר. מייד יצרנו איתו קשר, הסתבר שהוא הבן של בעלת הבית, ומתברר שהיא אכן רוצה למכור. הבן שלה מספר לנו שהבית נטוש ובמצב גרוע – זה היה הבית של ההורים שלו לפני הרבה שנים וכבר כמה שנים הוא עומד נטוש (מאז שאבא שלו נפטר).
הסיבה שאמא שלו רוצה למכור עכשיו היא שהמחוז התחיל תהליך foreclosure (עיקול) על הבית בגלל חוב במיסי ארנונה שלא שולמו שנים. החוב הגיע לאזור ה 16 אלף דולר. תאריך המכרז נקבע לעוד שבועיים ולמוכר לא נשאר זמן. חתמנו עם המוכר על חוזה רכישה עם יומיים לביצוע אינספקשן וסגירה מהירה לפני תאריך המכרז כאשר התוכנית היא למצוא רוכש עוד לפני הסגירה ולעשות דאבל קלוזינג, או במידה ולא נספיק בגלל לוחות הזמנים פשוט לקנות ולמכור אחריזה.
תוך יומיים בדקנו את הנכס שלחנו קבלן ו2 קונים חזקים שעובדים איתנו לראות איזה הצעות נקבל מהם ואלו המספרים:
שווי שוק לאחר שיפוץ – ARV – בסביבות 150 אלף דולר
שיפוץ – באזור ה 60 אלף דולר
מחיר קניה – 20 אלף דולר
הצעה מקונה לרכישת הנכס מאיתנו לאחר משא ומתן –
58 אלף דולר
אין צורך להגיד שהמספרים מדהימים, 38 אלף דולר זה המון כסף לעסק ובזמנו זאת היית העסקת הולסייל הכי גדולה שעשינו באיי פאר. חתמנו על חוזה מכירה עם הקונה החדש ובעצם הקניה והמכירה של הנכס תואמו לאותו היום (2 טרנזקציות).
עברו כמה ימים העסקה בחברת טייטל ושבוע לפני הסגירה אני מקבל מהם טלפון עם הבעיה הבאה:
תשמע יש חובות במיסים של 16 אלף דולר, עוד שבוע המכרז, אמנם המחיר רכישה מכסה את החוב אבל לאמא יש רק 50% בעלות. לאחר פטירת האבא לא בוצע תהליך של probate (תהליך משפטי בו היורשים החוקיים – האם במקרה זה, יורשים את הנכסים של האב) אז האמא לא יכולה לחתום על העברת בעלות מלאה. אמנם התהליך ירושה פשוט במקרה שלה (הם היו נשואים רק אחד לשני כל החיים והוא נפטר שהם נשואים) ואמור לקחת כ 30 יום אבל אין לנו את הימים האלה בגלל המכרז ולכן אין מה לעשות.
בגדול החברת טייטל אומרת לי שהעסקה מתה ואין להם שום דרך להציל אותה במסגרת הזמנים הזאת אפילו שאין שעבודים אחרים על הנכס ואם היינו מגיעים למוכרת מספיק זמן לפני זה היה פתיר.
אין מצב! העסקה הכי גדולה שעשינו עד היום ככה מתפוצצת לנו בפרצוף. אנחנו עסק מתחיל והכסף הזה מאוד חשוב לנו לעתיד לממש את התוכניות שלנו.
לא הסכמתי לקבל את זה.
הפתרון הראשון שקופץ לראש הוא בוא נקנה את הנכס במכרז – פתרון לא מספיק טוב בטח שברור לנו שבמכרז הנכס יעלה הרבה יותר מ20 אלף דולר.
אז אני מתחיל להתקשר לעורכי דין על מנת למצוא פתרון, וזה הפתרון שאני והעורך דין שלי מאז אותו המקרה מגיעים אליו
אנחנו נשלם את החובות במיסים בשם המוכרת, כנגד נקבל שטר משכנתא על הנכס. בעצם ניתן למוכרת משכנתא בתנאים של הלוואת בלון על סכום החוב במיסים ובריבית אפס, והיא מתחייבת לבצע את תהליך הירושה על ידי עורך דין שאנחנו מביאים. מרגע סיום התהליך יש לה 14 יום להשלים את עסקת המכירה לנו (החוזה המקורי) אחרת היא מתחילה לשלם ריבית גבוהה מאוד על החוב ויש לנו זכות לעקל את הבית.
העורך דין שלי כתב את השטר משכנתא והסכמי ההלוואה תוך כמה שעות. חתמנו עם האמא וגם החתמנו את כל הילדים שלה על חוזה הרכישה – במידה וחלילה יקרה לה משהו (אישה מבוגרת מאוד) היה חשוב לנו להבטיח שהילדים יהיו מחויבים למכירה כיורשים חוקיים.
מיד לאחר מכן שלמנו את המיסים וביטלנו את תהליך העיקול. חיברנו את האמא עם עורכת דין לביצוע תהליך הירושה שלקח שלושה שבועות וכשבוע לאחר מכן רכשנו ומכרנו את הבית באותו היום על פי הסכומים שנקבעו בחוזים הראשוניים עם הקונה והמוכר.
תוך שלושה ימים מרגע ההודעה של חברת הטייטל ותחת לא מעט לחץ מצאנו פתרון לעסקה שלטענת החברת טייטל והקונה הסופי שלי היית מתה וחסרת סיכוי.
אז נכון אולי ליזם מנוסה בעסקאות זה ישמע די טריוויאלי. האמת שהיום גם לנו אחרי שסגרנו מעל 100 עסקאות מאז שקם העסק. אבל בזמנו זה היה ניצחון מאוד מיוחד עבורנו וכזה שיישאר איתנו לתמיד וממש לא בגלל הכסף אלא בעיקר בגלל הדברים הבאים שלמדנו מאותה עסקה ומלווים אותנו עד היום
לא לקחת מה שאחרים אומרים כמובן מאליו גם אם אותם אנשים הם בעלי ניסיון רב, כי גם האנשים המנוסים ביותר טועים. יזם צריך לקחת את האחראיות לידיים שלו בלבד. תלחמו על ההצלחות שלכם ואל תשחררו אותן בקלות אחרי שעבדתם בשבילם כל כך קשה. בהחלטה של רגע אחד יכולתי להקשיב לקונה ולחברת טייטל שלי ופשוט להתבאס על זה שהלכה העסקה.
אני כל כך שמח שלא עשינו את זה כי קיבלנו שיעור חשוב מאוד להמשך העסק.
יצירתיות – בעסקה הזאת באמת למדתי בפעם הראשונה שיש כל כך הרבה פתרונות בנדל”ן שיכולים לסייע בסגירת עסקאות ופשוט צריך לדעת להכיר את הכלים השונים ואיך הם יכולים לסייע במצבים שונים. לאחר העסקה הזאת למדנו להגיע למשא ומתן עם מוכרים עתידיים עם הרבה יותר גמישות מחשבתית ויצירתיות ולהציע לפעמים פתרונות לא סטנדרטיים.
רווח וסיכון – חשוב לזכור שהעסקה הזאת היית כרוכה בסיכון לא קטן. אמנם בסוף הרווחנו פי 2 על הכסף שהשקענו בחודשיים בלבד, אבל הרבה דברים היו יכולים להסתבך בדרך מלא מעט סיבות והיינו יכולים למצוא את עצמנו בסיבוכים משפטיים ארוכים שלא בהכרח שווים את הזמן וההשקעה. בסוף זה לא עסקה של מיליונים.
אנחנו עשינו את החושבים שלנו, היינו מודעים לכל הסיכונים ובכל זאת החלטנו ללכת על העסקה כי הרווח הצפוי + הבטוחה שקיבלנו היו נראים לנו שווים את הסיכון הכרוך בעסקה.
זאת העסקה הראשונה שבאמת לקחנו בה סיכון משמעותי יותר. אחרי העסקה הזאת הגישה שלנו לסיכון השתנתה מאוד ולא מעט אחרי הקמנו את חברת הפליפים שלנו IDS CONSTURCTION.
היה לי חשוב לשתף אותכם בעסקה הזאת ומה שלמדנו ממנה מכיוון שמשהו בעסקה הזאת שינה אצלי בתור יזם הרבה במיינדסט – וזה הרווח הכי גדול שלי ממנה.
מאז העסקה הספקנו לעשות עסקאות גדולות יותר, לא מעט עסקאות יצירתיות (חלקן אף מורכבות יותר), למדנו תמיד לקחת את הדברים לידיים שלנו, והרשנו לעצמנו לקחת יותר סיכונים מחושבים.
כשמסתכלים על זה היום, ברמת הכסף, העסקה הזאת היא עוד ניצחון קטן של החברה שלנו וזה הכול. אבל ברמה המנטלית, ההשפעה של העסקה על העסק שלנו, עסק מתחיל (בקושי היינו קיימים שנה באותה תקופה) היית גדולה מאוד וחשובה מאוד.
אז אין ספק שמשהו השתנה אצלנו בחברה ואצלי כיזם אחרי הניצחון הזה. זאת היית נקודת מפנה עבורי ועבור העסק וכנראה שזו הסיבה המרכזית שהעסקה הזאת היא הדבר הראשון שקופץ לי לראש כל פעם שאני חושב על רגעים של הצלחה.
בפוסט הבא אספר לכם על עסקה יצירתית ומשתלמת מאוד שעשינו על נכס שאנחנו מחזיקים בו עד היום, ועל תביעה משפטית שקיבלנו והפסדנו בא לא מעט כסף. והכי חשוב, מה למדנו מכל מקרה!
הוספתי קצת תמונות להמחשה. מקווה שנהניתם מהשיתוף! נתראה מחר שוב ?
Responses