הגדרת מטרה והסייקל האולטימטיבי בנדל”ן
#יזםהשבוע יאיר טל #פוסט5
הרבה פעמים אני מקבל מאנשים שאלה כמו:
משקיע: “מה אתה אומר, לרכוש דירה בישראל או להשקיע בחו”ל?”
אני: אההה…….
או, משקיע: “יש לי 160 אלף דולר, מה אתה אומר כדאי לי?”
אני: הממ…. אהה….
לצערי, אני לא יכול לענות על השאלות האלה…
לא כי אני לא מבין בזה, אלא כי אין לי את הרקע שצריך כדי לדעת מה נכון למשקיעה חדווה או למשקיע שמוליק
הרקע שאני מנסה להבין אותו, כדי שאוכל לכוון את מי שנמצא מולי, קשור לשאלות הבאות:
גיל המשקיע (כך אבין את האופק שלו, את היכולת שלו לקחת משכנתא וכו)
איזה נכסים נדל”ניים יש לך כבר
במה אתה עוסק (האם שכיר, עצמאי, ומהו סדר הגודל של הכנסת משק הבית)?
מהן ההשקעות לטווח ארוך שיש למשק הבית, שמושקעות בד”כ בשוק ההון? (פנסיה, גמל, השתלמות)?
מהי יכולת לקיחת המשכנתא?
מהי יכולת המינוף של נכסים פיננסיים אחרים? (השתלמות, פוליסות פיננסיות)
האם ההשקעה חייבת להיות בישראל (מכל סיבה שהיא), או שפתוח גם להשקעות בחו”ל?
אם חו”ל רלונטי – אישי או קבוצתי (לכל אחד היתרונות שלו)?
אחרי שבחרנו: ישראל/חול ואישי/קבוצתי: האם השקעה מניבה או השקעת השבחה?
מהו טווח ההשקעה, כלומר – מתי אתה רוצה לראות את הכסף בחזרה?
מהי דרישת התזרים מההשקעה? האם צריך לראות כל חודש כך וכך, או שלא חייב?
מהי רמת הסיכון שמוכן להיחשף אליה?
ברור לי שחלק מאלו שקוראים את זה, יכולים לענות לגבי עצמם, וחלק – צריכים הסבר לגבי חלק מהשאלות.
כמו למשל: “מה זאת אומרת מהי רמת הסיכון? באיזה אופן אתה רוצה שאני אענה”, שואל המשקיע?
אני: “תחשוב שאתה נכנס להשקעה ובסופו של דבר אתה מפסיד 30% מהקרן (אמא’להה…..). איך אתה ישן עם זה בלילה?”
המשקיע: “מאבד 30%??? – אני מתאבד!” – אני: “הסיכון שאתה מוכן לקחת הוא אפסי…”
המשקיע: “זה יהיה נורא ואיום…” – אני: “הסיכון שאתה מוכן לקחת הוא קטן מאד..”
המשקיע: “מאד מאד מאד לא נעים, אבל אני מבין שזה יכול לקרות” – אני: “הסיכון שאתה מוכן לקחת – קטן-בינוני”
המשקיע: “תראה, לא נעים, אבל זה חלק מהעניין” – אני: “הבנתי, אתה מוכן לקחת סיכון גבוה”
המשקיע: “אני יודע שאני יכול להפסיד, יותר מעניין אותי כמה אני יכול להרוויח” – אני: “אוקיי – אתה מוכן לקחת סיכון גבוה, אולי גבוה מאד”.
ככה אני מציע לענות על השאלה המעצבנת: מהו הסיכון שאתה מוכן לקחת?
כלומר –
כשאני מבין את התמונה הזו, ובדרך כלל – זו שיחה של שעה לפחות, אני יכול להתחיל לפרוש כיוונים ואפילו להמליץ. אחרי שהבנתי את הרקע, ואחרי שפרשתי את מרחב האפשרויות להשקעה – אני יודע להגדיר ולסמן את המטרה.
אז אם פניתם אלי בווטסאפ, מסנג’ר או שיחת מסדרון, שאלתם שאלה פשוטה ולא קיבלתם תשובה ברורה, זה לא בגלל שאני קצר רוח… אלא בגלל שאני לא יודע לענות בלי לחפור קצת בשכל…. אחרת אני מרגיש שזה חפיף ולא אחראי
אבל – יודעים מה אני מחשיב בתור הסייקל האולטימטיבי בנדל”ן?
זה נכון למי שיש לו כבר קצת ניסיון והוא כבר משלב בין השקעות לטווח ארוך והשקעות לטווח קצר.
הסייקל האולטימטיבי שלי הוא:
עיסקת השבחה > כשהיא מסתיימת – מפרידים את הקרן מהרווח > עם הקרן – נכנסים לעוד עיסקת השבחה > עם הרווח – רוכשים נדל”ן מניב!!
זה יכול להיות כמובן בכל מדינה. אני אשלב כאן את ישראל וארה”ב. יותר קל מהרווחים לרכוש נדל”ן מניב בארה”ב, מכיוון שבישראל – צריך קצת יותר כסף כדי לרכוש נדל”ן מניב….
לדוגמא (תאירוטי, אבל לא רחוק מהמציאות…)
שנת 2019 – רכשתי דירה בפריסייל (על הנייר), במגדלי בונבון בקרית אלמוגים הירוקה מול הים….
מחיר הרכישה: 1.7 מליון ש”ח. כבר אז, זה היה מחיר אטרקטיבי, כי כשנגמר הפריסייל – דירות כאלו נמכרו ב 1.9 מש”ח. את הרכישה מימנתי: 900 אש”ח הון עצמי ו 800 אש”ח משכנתא.
אחרי 3 שנים, מכרתי את הנכס. אתם יודעים מה קרה כאן ב 3 שנים, נכון?
מחיר מכירה: 2.9 מליון ש”ח…. כן, זה מה שקרה כאן אם בחרנו בעיר הנכונה.
סך עלויות העיסקה בשני הכיוונים (עו”ד, מס רכישה, מימון, מתווך וכו): 250 אש”ח.
רווח לפני מס: 2.9-1.7-0.25, כלומר 950 אש”ח
מס רווחי הון: 237 אש”ח (אייייי)
ולא – אנא מכם, אל תקוננו על רווח הון גבוה ששילמתם.
מס הרכישה בישראל הוא נוראי וקטלני. מס רווחי הון – סביר וצודק.
אני מאחל לכולם כאן לשלם המון רווח הון….
רווח נקי: 950-237 כלומר 713 אש”ח. יפה…..
כלומר: קיבלתי בחזרה את הקרן שלי בסך 900 אש”ח ועוד כ 700 אש”ח רווח.
ב 900 אש”ח – אני נכנס לעוד הרפתקה של השבחה.
ב 700 אש”ח – אני רוכש נכס מניב בארה”ב, או מצטרף לקבוצה שרוכשת מולטיפמילי בארה”ב.
מה קרה כאן?
בסיום ההשקעה הראשונה אני נכנס ל 2 השקעות.
האחת – באותו פרופיל סיכון-סיכוי (עיסקת השבחה).
השנייה – מתוך הרווח – מייצר לעצמי השקעה נוספת בסיכון נמוך יותר, וגם כזו שמגדילה את ההכנסה השוטפת.
כך אני מגדיל את התזרים… מגדיל את החוסן הכלכלי המשפחתי…. מקצר את המרחק לעצמאות כלכלית….
תאמרו – חכם גדול, לא כל פעם יכולים לייצר רווח נטו של 700 אש”ח.
ברור…. לא תמיד זה עובד. לפעמים אני נכנס לעיסקת השבחה ובסוף לא מרוויח, כי היו תקלות. קורה…
אבל גם אם הרווחתי 200 אלף ש”ח – אני מחפש עבורם נתיב לרכישת נכס מניב, או החזקה בקבוצה שמשקיעה בנכס מניב.
כשחולפות השנים – ההחזקה שלי בנכסים מניבים גדלה. רמת הסיכון הכללי – קטנה.
זהו לדעתי הסייקל האולטימטיבי בנדל”ן והוא עובד נכון לטווח ארוך
ומה זו התמונה הזו?
בתור שחיין, אני גם מכוון למרחקים ארוכים. בסתיו האחרון עברתי הכשרה נוספת כמאמן מים פתוחים (יען כי: בים).
גיבשתי קבוצה של 10 חברים, כולם שוחים באופן קבוע, ואנחנו מתאמנים לחווייה מעניינת. בסוף אוקטובר, אם לא יהיו לנו תקלות – אנחנו מתכוונים לחצות את הכינרת לרוחב (כלומר שחייה של 10 ק”מ)….
מכיוון שאנחנו 3 חודשים לפני המועד – יש עדיין אפשרות להצטרף אלינו…..?
Responses