בחירת קבלנים
# יזמי השבוע- אמיתי קנריק, ליאור שטיין ודוד פת
# פוסט מס’ 4
שלום שוב.
מקווה שאתם עוד עוקבים ושאתם נהנים ולומדים מהפוסטים האחרונים…
גם היום נעסוק בנושא מרכזי וחשוב – בחירת קבלנים.
מציאת קבלנים טובים ואמינים היא אחד האתגרים הגדולים איתם מתמודדים יזמי הנדל”ן בארה”ב.
לצערי יש לא מעט סיפורים על קבלנים שלא סיימו פרויקטים, ברחו באמצע, ביצעו עבודה לא טובה ועוד.
אני בעיקר מדבר על קבלני מפתח (General contractors) אך הדבר נכון גם לקבלני המשנה ((Subcontractors המתמחים בתחום ספציפי (גגן, חשמלאי וכדו’).
באחד הפליפים הראשונים שלנו עוד כשעבדנו עם כספים שלנו, המתווך אמר לנו שהוא יכול להיות מנהל הפרויקט, שהוא ינהל את הקבלנים, שהוא מכיר ושלא נדאג. רק שבזמנו לא ידענו שלמתווך לא היה כל ניסיון בניהול פרויקטים. הוא עבד בשיטת שגר ושכח והיה בטוח שהכל בשליטה. עד שהגענו לראות את הנכס… הוא היה בטוח שהקבלן נמצא בשלבי סיום כשבפועל הוא כמעט לא עשה כלום, כל מה שהוא דיווח לנו שבוצע הוא העביר מהמסרים של הקבלן. כמובן שפיטרנו שם את כולם והתחלנו עם קבלן אחר מההתחלה. הסיפור נגמר טוב ואפילו עם אחלה רווח אבל בעיקר שיעור חשוב לחיים.
אז איך בכל זאת אנחנו ממליצים לבחור קבלן?
יש לא מעט קבלנים טובים אבל הרבה מהם מבינים מה הם שווים ודורשים רווח גדול, כך שמבחינתנו המספרים פשוט לא מסתדרים. תזכרו שקבלן טוב שעובד בשוק המקומי מקבל המלצות ועובר מבית לבית של בעלי בתים פרטיים והוא יכול לתת מחירים גבוהים ללא תיווך (Retail). כיזמים / משקיעים שמבצעים את העסקה ורוצים להרוויח על ידי הורדת מחיר השיפוץ, יש הרבה קבלנים טובים שפשוט לא מתאימים לנו.
אז איך מוצאים קבלנים מתאימים?
מחפשים קבלנים ברשתות החברתיות, באתרי קבלנים, בפורומים של שיפוצים וממליצים וכדו’. הקבלנים שמפרסמים שם רעבים לעבודה, אחרת הם לא היו שם. אבל כאן רק מתחילה העבודה.
בצעו ראיון! בשיחת טלפון רגילה אתה יכול להתחיל להבין המון על מה הקבלן שווה. כמה פרויקטים הוא עשה ועושה במקביל, מה הכתובות שלהם (לפי מיקום הנכס, תמונות שלו, כמה ימים בשוק וכו’ אפשר להבין באיזו רמה הנכס שופץ), מה הוא יודע ולא יודע לעשות.
בקשו לראות את רישיון הקבלן שלו.
חפשו עליהם חומר “מעניין” – המלצות חיוביות ושליליות, עבר פלילי, בקשו מהם הצעות מחיר כדי לוודא שהם ב”אזור חיוג” שלכם, לכו לראות פרויקטים שהם מבצעים או ביצעו, להיפגש עם לקוחות שלהם ועוד (אם אתם לא שם אפשר לשלוח נציג מטעמכם שאתם סומכים עליו – מתווך, מנהל עבודה, מנהל נכסים וכד’).
אחרי שאיתרת את הקבלן שנראה לך מתאים לסוג הפרוייקט, שהתמחור שלו סביר ביחס למחירי השוק וביחס להצעות הנוספות שקבלת (גם נמוך מידי זה לא טוב כי הוא יפסיד ויברח באמצע), צריך לקבל ממנו כמה דברים חשובים:
1. כתב כמויות ((Scope of workמפורט שבו חייב להיות מוגדר טיב וסוג המוצרים (מונע בעיות בהמשך הפרוייקט).
2. חלוקת שלבי העבודה עם פירוט התשלומים כך שבכל שלב הקבלן מקבל את כספו על מה שבוצע ולא על מה שהוא עתיד לבצע (אם נתנו מקדמה בתחילת הפרוייקט, בעצם בכל שלב אתה משלם חלק מהסכום כמקדמה לשלב הבא).
3. התחייבות להימנעות מתביעות עתידיות (Lien waiver).
4. חוזה מפורט וחתום שמגדיר את לוחות הזמנים, שלבי הפרויקט והתשלומים.
5. היתרי בנייה (Permits) – ראשית וודאו שהם יודעים איזה היתרים הם צריכים וכיצד הם עושים זאת. בקשו שיוציאו את ההיתרים הנדרשים ובקשו מהם לשלוח לכם אותם (יש לנו זוג חברות שבאמצע שיפוץ נכס קיבלו קנס של 2500$ על העדר פרמיט בגלל שהקבלן שיקר להן שהוא הוציא).
כמה טיפים כלליים:
1. התשלומים לקבלנים חייבים להתבצע לאחר שראית בתמונות/סרטון שהעבודה נעשתה או שמפקח מטעמך ראה את העבודה ואישר כי היא בוצעה.
2. באופן כללי לא מומלץ לעבוד עם קבלנים שכל היום משגעים אתכם שהם רוצים עוד כסף.
3. אל תעבדו רק בשלט רחוק. הקבלן חייב לדעת שאתה מגיע מידי פעם לעיר ומבקר אותו.
4. חומרים, סוגים, צבעים וכו’- יש לרבים מאיתנו נטייה לנסות להשפיע על הצבעים והמאפיינים של השיפוץ כאילו אנחנו מעצבת פנים אמריקאית ?. אז זהו שלא! מדובר בתרבות שונה. מה שאנחנו אוהבים זה לא בהכרח מה שהקונה האמריקאי יאהב. תגידו לקבלן באיזו רמה ולאן אתם מכוונים והוא יכין את הרשימה. אם אתם רוצים להיות מקצועיים, תנו למתווך להכווין אותו ולהשפיע על כתב הכמויות.
5. תנו לקבלן אופק – קבלן שיודע שיש לו עוד פרויקטים בקנה יעשה מאמץ לסיים את הפרויקט בצורה טובה כדי לקבל את הפרויקט הבא.
6. בצעו מעקב תשלומים מסודר לפי טבלת התשלומים המתוכננת.
7. תשאירו מספיק “שלייקס” כסכום המיועד להפתעות בלתי מתוכננות (בלת”ם), בין 10-20% מעלות השיפוץ (תלוי ברמת המורכבות). בלא מעט פרויקטים תהיה איזושהי הפתעה שלא תכננת להוציא עליה עוד כסף.
8. אם יש למתווך שלכם קבלן מומלץ שהוא מכיר והוא מעוניין לעבוד בתקציב שלכם, זה יכול לחסוך חלק מהבדיקות ולקצר לכם את התהליך.
אנחנו כיום עובדים עם ארבעה קבלנים ראשיים שעושים לנו יותר מפרויקט אחד במקביל ועם עוד מספר קבלני משנה. גם כיום, אחרי שחלקם עשו איתנו עשרות פרויקטים, אנחנו עדיין בודקים ומבקרים אותם. מי שאין עליו בקרה, בסופו של דבר מרשה לעצמו לבצע פחות ולחסוך לעצמו עלויות – ואנחנו לא רוצים שזה יקרה על חשבון המשקיעים שלנו.
נשמח לתגובות, הוספות ושאלות.
Responses