הנה מה לצפות בשוק הדיור השנה

וושינגטון הבירה (CNN) – השנה שעברה הייתה נסיעה פרועה בשוק הדיור האמריקאי. שיעורי המשכנתאות הוכפלו והמכירות צנחו, מה שגרם לצניחה הארוכה ביותר מחודש לחודש. הרבה קונים ומוכרים לעתיד צפו מהצד.
במהלך שנת 2022, הבנק הפדרלי העלה את הריבית שלו בקצב שיא כדי להאט את הכלכלה ולהילחם באינפלציה הגבוהה. הדיור לקח את עיקר ההשפעה, כמגזר הרגיש ביותר לריבית במשק. עם זאת, לפעולותיו של הפד הייתה ההשפעה המיועדת, עם הידרדרות סבירות הדיור והביקוש הצטמצם, מה שהוביל לירידה במכירות ולצמיחת מחירים שנתית איטית יותר..
אז מה צפוי לשוק הדיור השנה? מחירי הדירות עלו בכמעט 40% מאביב 2020 ועד לאביב 2022, מה שמייצג בערך עשור של עליות מחירים תוך מספר שנים בלבד. האם מה שעלה גם ירד?
מומחי דיור וכלכלנים אינם מסכימים.
תחזיות הכלכלנים נעות בין עליית מחירים בכ-5% השנה, לפי Realtor.com, ועד לירידה של עד 22% מהשיא ב-2022 לשפל, לפי ג’ון ברנס ייעוץ נדל”ן.
מה שקורה עם המלאי, שיעורי המשכנתאות והכלכלה הרחבה יותר יקבע ככל הנראה לאיזה כיוון השוק נוקט.
“שיעורי המשכנתא הם באמת קריטיים לתוואי שוק הדיור בשנה הקרובה”, אמר ג’ף טאקר, כלכלן בכיר ב-Zillow. “אנחנו צופים לראות שהמחיר משתפר בהדרגה. זה אמור להפיח קצת חיים בחזרה לשוק”.
דבר נוסף שהוא שם עין עליו הוא מלאי של בתים למכירה, שכבר כמעט חזר למקום שבו היה ב-2020, אמר.
“כן, העניינים התקררו מאוד בשוק הדיור, אבל אין לנו שפע של בתים למכירה”, אמר טאקר. “זה הדבר העיקרי שמחיץ אותנו מירידות מחירים”.

לאן ילכו מחירי הדיור?

Zillow צופה כי מחירי הדירות ברמה הלאומית יירדו בשיעור של בין 1% ל-4% מהרמות של יוני האחרון, השיא של 2022.
“לראות מחירים שנשארים קבועים עד לירידה של 1% או 4% מעמיד אותנו בצד השורי יותר לשינויי המחירים של החזאים שם בחוץ”, אמר טאקר.
אבל הוא אמר שתמונת המלאי ההדוקה והביקוש החזק שלא נענה לרכישת דיור מרמזים לו שאם שיעורי המשכנתאות ירדו מעט, תהיה יותר תנועה בשוק.
לדבריו, מלאי נוסף יהפוך לזמין מבעלי הבתים הנעולים הנצמדים לשיעורי המשכנתא הנמוכים במיוחד שלהם מהשנתיים האחרונות.
“בעלים ששיעורי משכנתא נמוכים יותר נותנים להם אישור למכור ולעבור, אז הם יהפכו לקונים”, אמר טאקר.
מחירי הפרויקטים של איגוד המתווכים הלאומי יעלו בפחות מ-1%, ויגיעו למחיר חציוני של 385,800 דולר עד סוף 2023. אבל NAR הזהירה שאפילו המשמרת הקטנה הזו מסווה הרבה שונות אזורית.
“חצי מהמדינה עשויה לחוות עליות מחירים קטנות, בעוד שהמחצית השנייה עשויה לראות ירידות מחירים קלות”, אמר לורנס יון, הכלכלן הראשי של NAR. “עם זאת, השווקים בקליפורניה עשויים להיות יוצאי דופן, כאשר סן פרנסיסקו, למשל, עשויה לרשום ירידות מחירים של 10%-15%”.
אזורים שראו את העלייה הגדולה ביותר במחירים יראו גם כמה מהירידות הגדולות ביותר, הוסיף יון.
כתוצאה מכך, החיפוש אחר סבירות מוביל רוכשי דירות רבים לעבר לאזורי מטרו במחירים נמוכים יותר שבהם עלות הבית יכולה להתאים לתקציבים של יותר משפחות, אמר ג’ורג’ ראטיו, מנהל מחקר כלכלי ב-Realtor.com.
“שווקים כמו מנצ’סטר, ניו המפשייר; קולומבוס אוהיו; פורט וויין, אינדיאנה; הרטפורד, קונטיקט; לנקסטר, פנסילבניה; או טופקה, קנזס עדיין רואים בתים מחליפים ידיים כאשר קונים ממקומות יקרים יותר נפתים על ידי כלכלות מקומיות מוצקות ומחירים חציוניים, שבמקרים מסוימים עדיין מתחת ל-300,000 דולר”, אמר ראטיו.

למה קונים יכולים לצפות עם שיעורי המשכנתא?

הימים של ריבית משכנתא של 3% או 4% חלפו לעתיד הנראה לעין, אך סביר להניח שהריביות ייקבעו מתחת לשיעור ההיסטורי שלפני המגפה של 8%, על פי הקונצנזוס של כלכלני הדיור.
אבל קודם כל, האינפלציה צריכה להתקרר. נתוני האינפלציה בסוף 2022 היו מבטיחים – אבל יש עוד דרך לעבור.
“ציפיות האינפלציה עצמן משחקות בשיעורי המשכנתאות וזה משפיע על המדיניות המוניטרית”, אמר טאקר. “הפד רוצה לחכות ולראות את האינפלציה יורדת לפני שיורידו את הרגל מהבלם על העלאת הריבית. קונצנזוס גובר הוא לצפות לצעד נוסף בקצב ההידוק”.
בעוד שהפד אינו קובע את שיעורי הריבית שהלווים משלמים על משכנתאות ישירות, פעולותיו משפיעות עליהם.
שיעורי המשכנתא נוטים לעקוב אחר התשואה על אג”ח ארה”ב ל-10 שנים. כאשר שיעור זה עולה, גם המשכנתא בריבית קבועה ל-30 שנה עולה בדרך כלל. כשהריבית של האוצר יורדת, גם ריבית המשכנתא יורדת.
בנובמבר, כשריבית המשכנתאות החלה לצנוח בשישה שבועות, התשלום החודשי החציוני על המשכנתא ירד ב-1.8% ל-1,977 דולר מ-2,012 דולר באוקטובר, לפי איגוד הבנקאים למשכנתאות.
בעוד ששיעורי המשכנתא שוב בעלייה, השיפור הזה במחיר הסבירות עשוי להופיע שוב בשנת 2023 כאשר ואם הריבית תרד.
החזאים, שוב, חוזים טווח רחב של היכן ילכו התעריפים בשנת 2023. בעוד Realtor.com צופה תעריפים ל-30 שנה, הלוואה בריבית קבועה תהיה מעל 7% בשנת 2023, Zillow צופה שיעורים קרובים יותר ל-6% השנה, מסיימת את השנה בין 5.5% ל-6%.
לאחר שריבית המשכנתא הקבועה ל-30 שנה האפילה על 7% בסוף 2022, אמר יון כי הוא צופה שהריבית תסתכם ב-5.7%, שכן הפד מאט את קצב העלאות הריבית בתגובה להאטת האינפלציה.

מתי יהיה זמן טוב לקנות ב-2023?

בשנת 2023, אנו עשויים לראות תמונת מראה של 2022 – מחצית ראשונה קצת מתאמצת שמפנה את מקומה לחצי שנה אחורית מפתיעה חזקה עבור הקונים, אמר לאונרד סטיינברג, ברוקר תאגידי בקומפאס בניו יורק.
“הקונים הפוטנציאליים שנסוגו מהשוק בסוף 2022 לא יכולים ולא יישארו רחוקים לנצח, במיוחד לאור הדרישות המתחרות של קונים ראשונים שרוצים להיכנס לשוק ופנסיונרים המעוניינים לעבור דירה או לצמצם,” אמר שטיינברג.
סביר להניח שגם תת-בנייה כרונית של בתים חדשים תישאר אתגר בכל פלחי השוק, כאשר בונים מתמודדים עם האתגר של לאזן בין ירידה לטווח קצר בביקוש לבין הצורך בטווח הארוך ליותר דיור חדש, הוא הוסיף.
“אנשים בכל מקום צריכים לקנות ולמכור בתים מדי יום, והקונים והמוכרים האלה יופיעו כדי להתחרות לאורך 2023 ואילך, כשהשוק ממשיך להתאזן מחדש ולהתנרמל”, אמר שטיינברג.
סביר שתהיה חזרה לעונתיות המסורתית של שוק הנדל”ן, שבו המלאי נוטה לעלות בפברואר ולהמשיך את הקיץ. בינתיים, המחירים מגיעים לרוב לשיא בחודשים מאי או יוני והמחירים והמכירות נוטים לרדת באיטיות עד סוף השנה.
“שוק האביב יהיה עמוס ותחרותי יותר עבור הקונים, בעוד שהחודשיים הקרובים יהיו השקט שלפני תקופה קדחתנית יותר”, אמר טאקר.
הקונים צפויים לשלם יותר במהלך עונת המכירה באביב, כאשר בתים נוטים להימכר תמורת פרמיה עונתית, כי זה הזמן שבו רוב הקונים מנסים לעשות זאת.
קונים עתידיים שמושכים שהמחירים ירדו הרבה יותר עשויים להישאר במתח ב-2023.

“ההפתעה הגדולה עבור הרבה אנשים עשויה להיות שלשוק יש שנה ממש משעממת”, אמר טאקר. “זה יהיה שינוי גדול בקצב. שנה פשוטה, משעממת, שנה רגילה בשוק הדיור תהיה הפתעה נפלאה”.