הנה כמה דברים מוזרים מתרחשים בשוק הדיור
אנחנו מגיעים לאבן דרך אחרי אבן דרך בארה”ב.
שיעורי משכנתא גבוהים יותר בדרך כלל אינם מבשרים טובות לשוק הדיור, וארה”ב ראתה זה עתה את אחת העליות החדות ביותר בהיסטוריה.
רוכשי דירות עתידיים עומדים בפני זעזוע עצום כעת, כאשר מדדי סבירות מחמירים בקצב המהיר ביותר שלהם. למעשה, אנו רואים מספר אבני דרך שהושגו בשוק, עם מרווחים על משכנתאות וריביות מדד המגיעות לרמות שלא נראו מזה עשרות שנים,בעוד שהיקף המכירות החדשות מואט בקצב מהיר יותר מאשר אפילו במהלך המשבר הפיננסי העולמי.
אז האם זה אומר שמחירי הדירות עומדים לקרוס? זו אפשרות אחת. אבל אפשרות נוספת היא ששוק הדיור פשוט נהיה מוזר.אז האם זה אומר שמחירי הדירות עומדים לקרוס? זו אפשרות אחת. אבל אפשרות נוספת היא ששוק הדיור פשוט נהיה מוזר.
ג’יימס איגן, אסטרטג הדיור של מורגן סטנלי בארה”ב, חתך לאחרונה את תחזית מחיר הבתים שלו כדי להראות ירידה משנה לשנה בדצמבר 2023. אבל הוא מצפה לירידה של 3% בלבד – רחוק מאוד מקריסה מוחלטת.
הבעיה היא שאנחנו בטריטוריה לא ידועה. כן, שיעורי המשכנתא זינקו, מה שמצמצם את הנגישות. אך יחד עם זאת, בניגוד לעידן שלפני 2008 והתפוצצות בועת משכנתאות הסאב-פריים, יש מעט מאוד מוכרים בכפייה ולכן מעט מאוד מלאי.
“הרבה מהסטטיסטיקות האלה שאנחנו משתמשים בהן כדי לחזות דברים כמו פעילות דיור, ובכך אנחנו מתכוונים למכירת בתים או לתחילת דיור כמו גם מחירי בתים, הם ברמות שאו שלא ראינו בעבר, או אם ראינו אותם, לא ראינו אותם עשרות שנים”, אומר איגן בראיון בפודקאסט Odd Lots.
“הרישומים של בתים קיימים הזמינים למכירה – יש לנו את הנתונים האלה לגבי בתים יחידים לתחילת שנות ה-80 – זה מעולם לא היה נמוך יותר ממה שהיה מוקדם יותר השנה. הגדלנו רק מעט מאוד מהתחתית בשלושת החודשים האחרונים”, הוא מסביר. “אבל אנחנו חושבים שהם ימשיכו לשמור על רישומים הדוקים, מה שישאיר את מחירי הדירות נתמכים יותר.”
כדי להבין לאן מועדות מחירי הדירות, הצוות בוחן ארבעה דברים מרכזיים: היצע, ביקוש, סבירות וזמינות אשראי. בעוד ששני המרכיבים הראשונים אינם נוטים להשתנות במהירות, סבירות וזמינות אשראי יכולים לנוע במהירות רבה. וזה בדיוק מה שאנחנו רואים עכשיו.
התוצאה היא שמכיוון שמספרם המכריע של בעלי בתים הוא על משכנתאות בריבית קבועה, ומכיוון שההון העצמי של הבית עדיין גבוה, רוב האנשים מבודדים מההלם המתקרב. אבל לבידוד הזה יש עלות, מה שאיגן מכנה “אפקט הנעילה”.
“בעלי בתים נוכחיים, כדי למכור את ביתם בהרבה מקרים יצטרכו לקחת משכנתא שעשויה להיות גבוהה ב-200, 250, 300 נקודות בסיס מהמשכנתא הנוכחית שלהם”, אומר איגן. “הם פשוט לא יהיו מוכנים למכור את ביתם בנקודת המחיר הנמוכה יותר שאולי תהיה זולה יותר עבור רוכש דירה בפעם הראשונה.”
ולכן יש סיכוי שאנחנו הולכים לטריטוריה לא ידועה, שבה מדדי פעילות הדיור מתדרדרים במהירות, גם כשהמחירים נשארים יציבים.
הנה הצצה לשבעה תרשימים שמראים עד כמה תמונת שוק הדיור נראית יוצאת דופן כרגע.
מחירי הדירות עלו לאחר קוביד
העלייה במחירי הדירות בשנים שחלפו מאז פרוץ קוביד-19 הייתה דרמטית מאוד, וחרגה מהשיאים אפילו מתחילת שנות ה-2000. כפי שמציין איגן, כל אחד מ-16 החודשים האחרונים מייצג צמיחה חזקה יותר מהשיא הקודם לפני המשבר הפיננסי העולמי. מטבע הדברים זה מעלה את השאלה האם עליות כה מהירות במחירי הדירות הן בר-קיימא.
“כל אחד מ-16 החודשים האחרונים היה שיא בצמיחה משנה לשנה אם היינו משווים אותו ל-2004 ו-2005”, אומר איגן. “עלינו את זה באופן משמעותי כשמוסיפים את שיעורי המשכנתא למעלה מ-300 נקודות בסיס מתחילת השנה. הדברים האלה ישתלבו כדי להוביל לתשלום המשכנתא החודשי על הדירה במחיר החציוני של למעלה מ-50% משנה לשנה.”
הריבית על המשכנתא הייתה בשוק
ריבית המשכנתא הממוצעת ל-30 שנה גדלה מפחות מ-3% ב-2020 לכמעט 7% כעת, לפי איגוד הבנקאי למשכנתאות. זה הגבוה ביותר מאז תחילת שנות ה-2000. אבל את המהלך הנכבד הזה עבר מדד מפתח נוסף: המרווח (או ההפרש) בין שיעורי המשכנתא לריביות המדד כפי שנמדד על ידי תשואת משרד האוצר האמריקאי ל-10 שנים.
עם התחזית הכלכלית כל כך לא ודאית כאשר הפד מעלה את הריבית ועם התנודתיות בשוק האג”ח גבוהה משמעותית ממה שהיה בעבר, משקיעים גדולים רבים נרתעו מרכישת ניירות ערך מגובי משכנתאות וזה עזר לתרום לעלות הגבוהה יותר של הלוואות לקנות בית. במקביל, גם הפד התרחק מהשוק בזמן שהוא מסיים את המאזן שלו.
“כאשר יש לך כל כך הרבה ממה שהיו הקונים הגדולים יותר שלך בשנתיים האחרונות מסיבות שונות, לא אין להם כל כך רצון ויכולת להיכנס לשוק עכשיו, בשילוב עם תנודתיות התעריפים שראינו או אולי אפילו מוגזמת על ידי תנודתיות שערים שראינו, שיכולה להוביל לפער הזה במרווחים”, אומר איגן.
סבירות הדיור מידרדרת במהירות
הזינוק במחירי הדירות בשילוב עם העלאת שיעורי המשכנתא מביאים לכך שזמינות הדיור מידרדרת כעת בקצב חסר תקדים, במיוחד בהשוואה להכנסה הממוצעת. התרשים שלהלן מציג את השינוי משנה לשנה בתשלום המשכנתא החודשי על דירה במחיר חציוני כחלק מההכנסה הממוצעת למשק בית (בכחול), בתוספת השינוי משנה לשנה בתשלום החודשי (בזהב).
“הידרדרנו בצורה משמעותית”, אומר איגן. “ה-GFC ההידרדרות בהשוואה לשנה מעולם לא עלתה על 30%, הגענו למגבלה בשנות העשרים. אבל למה אנחנו חושבים שמחירי הדירות לא יתמוטטו כאן, למה אנחנו חושבים שהפעם זה שונה, היא בגלל שהשאלה שעלינו לשאול אחרי הידרדרות במחיר הסבירות היא של מי התדרדרות הרווחים”.
פעילות המימון מחדש ירדה מצוק
כפי שאגן מציין, כדאי לשקול רק מי רמת העלות שלו מתדרדרת. לרוב בעלי הדירות יש משכנתאות בריבית קבועה ורובם ביצעו מימון מחדש בשנים האחרונות כדי לנצל את הריביות הנמוכות במיוחד, כלומר סבירות נמוכה יותר עבור בעלי בתים קיימים מאשר עבור בעלים עתידיים. אתה יכול לראות את היקף פעילות ה- refi בתרשים שלהלן, המציג את ה-Truly Refinanceable Index של מורגן סטנלי, אשר מחשב איזה חלק מיקום המשכנתאות התואם יש תמריץ של לפחות 25 נקודות בסיס ל-refi. המדד נמוך מכל נקודה מאז 2005 לפחות.
“כשחושבים על כמות השיא של מקורות משכנתאות בשנת 2020, העובדה ששברנו את זה בשנת 2021 עבור כמות שיא חדשה של מקורות משכנתאות, רוב בעלי הבתים הללו יכלו לקנות את ביתם או לממן מחדש את המשכנתא שלהם בתעריפים נמוכים היסטורית “, מסביר איגן. “הסבירות שלהם נעולה ל-30 שנה. הם לא רואים את התדרדרות הסבירות. ההידרדרות הזו מגיעה לרוכשי דירה בפעם הראשונה. רוכשי דירות פוטנציאליים. שם זה יושב”.
אפקט הנעילה
העובדה שלבעלי בתים שהתמזל מזלם להשיג תעריפים נמוכים יותר אין הרבה סיבות למכור בסביבה של ריבית גבוה יותר של משכנתא וריכוך מחירים, עוזר ליצור אפקט “נעילה” מכיוון שבעלי בתים קיימים מסרבים להוציא את בתיהם לשוק.
“הם די נעולים בבתיהם הנוכחיים בתעריפים הנמוכים האלה”, אומר איגן. “אז מה שאנחנו חושבים שאנחנו כבר רואים, מה שאנחנו צופים להמשיך לראות הלאה, הוא שהמלאי, הרישומים של בתים קיימים הזמינים למכירה, יש לנו את הנתונים האלה חוזרים עבור בתים יחידים לתחילת שנות ה-80, זה מעולם לא היה נמוך ממה שהיה בתחילת השנה”.
מכירות הדיור הואטו בחדות
כל כך הרבה בעלי בתים שנשארים במקום הודות לשיעורי משכנתא גבוהים יותר יכולים לסייע בהנחת מחירים. אבל זה כמעט בוודאות יהיו חדשות רעות עבור מתווכים כאשר מכירות בתים חדשים נופלים מהצוק. היקף המכירות כבר יורד בקצב מהיר יותר מאשר בתקופת המשבר הפיננסי העולמי הודות לשילוב של הידרדרות במחיר הסבירות והיצע נמוך של בתים חדשים שיוצאים לשוק.
“כאשר מבוצעת עסקה על בית , הוא מסתכל על הפעם האחרונה שהבית בוצע”, אומר איגן. “ולכן אם לא נמכור את הבתים האלה במחירים נמוכים יותר ממה שהם נרכשו, זה יעזור לתמוך בפעילות מחירי הדירות. אבל מהצד השני של זה, זה אומר שאותו בעל בית קיים גם לא קונה בית אחר לאחר שהם מוכרים את ביתם, מה שלדעתנו הולך להחריף את הירידה בהיקפי המכירות”.
אבל תקני האשראי הוחמרו
כמובן, כשמישהו רואה גרף כמו מכירות בתים יורדת בקצב המהיר ביותר מאז 2008, הוא צפוי לתהות האם אנחנו הולכים לקראת שידור חוזר של בועת משכנתאות הסאב-פריים שעוררה את המשבר הפיננסי. עבור איגן, ישנם כמה גורמים שעושים את הדברים שונים הפעם, כולל מחסור מבני בדיור בארה”ב. אבל אולי השיקול הגדול ביותר הוא זמינות האשראי.
לפני 2008, נראה היה שכולם יכולים ללוות המון כסף כדי לקחת משכנתאות על מספר נכסים. אבל תקני ההלוואות התהדקו משמעותית לאחר המשבר הפיננסי, ומוצרי משכנתא בעייתיים כמו Option ARMs כמעט נעלמו מהשוק. זה אומר שאנשים שיש להם בתים עכשיו צריכים בתיאוריה להיות מסוגלים להחזיק בהם גם כשהצמיחה הכלכלית מואטת.
“פשוט אין לך את האיפוסים האלה. אין לך בעל בית שמסתמך על סביבת זמינות האשראי לעתיד ועל זמינות האשראי שהתהדקה”, אומר איגן. “ויתרנו על הקלות בשווי של שש שנים בששת החודשים שלאחר הופעת קוביד במרץ 2020. אנחנו ברמות הכי צפופות שהיינו בהן זה 20 שנה למעשה. ואם כבר, בגלל הלחץ על משקל נכסים בבנקים גדולים, אנחנו חושבים שהדרך מכאן עשויה להיות אפילו לקראת סטנדרטים מחמירים של הלוואות”.
כמובן, חלק גדול מההצהרה הזו תלוי במידה שבה ריביות גבוהות יותר פוגעות במשק. אם המצב יהיה גרוע מספיק ואנשים רבים יאבדו את מקום עבודתם, נוכל לראות גל של מוכרים במצוקה שעלול לפנות מלאי ולהפעיל לחץ כלפי מטה על השוק.
“בגלל חוסר ההסתמכות של בעלי בתים על היכולת למחזר, אנחנו לא חושבים שזה יאלץ אותם לבצע ברירות מחדל ועיקולים”, אומר איגן. “אבל זה גם אומר שאנחנו חושבים שהסיכון לעלייה דרמטית במחדלים ועיקולים שיכולים, אם נחשוב על מה שעלול להוריד את מחירי הדירות, זה אותן עסקאות במצוקה, אותם מוכרים כפויים”.
Responses