תחזיקו חזק: מחירי הדירות צפויים לרדת בהרבה – גם אם אין מיתון

הפדרל ריזרב האמריקני העלה לחלוטין את שוק הדיור, ולקח אותו מטורבו להאטה מהירה.
ההשפעות של העלאות הריבית של הפד במלחמתו נגד האינפלציה מורגשות כמעט בכל חריץ של הכלכלה, מכיוון שחששות המיתון הולכים וגוברים במהירות. שוק המניות ממשיך לרדת, החברות מצטמצמות בגיוס עובדים או משחררים עובדים, וריביות המשכנתאות עולות אפילו יותר מהצפוי, מה שגורם לרוכשי הדירות ללחוץ על הבלמים.
מחירי הדירות בשווקים רבים אפילו החלו לרדת מהשיאים שלהם. כעת, השאלה היא עד לאן הם ירדו – ואילו סדקים ייפתחו במקומות אחרים בכלכלה כדי להניע את השינויים הללו.
שוק הדיור הלוהט ככל הנראה “יצטרך לעבור תיקון” מכיוון ש”מחירי הדירות עלו ברמה מהירה ללא קיימא”, אמר ג’רום פאוול, יו”ר הפדרל ריזרב, במסיבת עיתונאים בשבוע שעבר.
בעוד כלכלנים מתלבטים אם האומה כבר נמצאת במיתון או עומדת לקראת שפל, ברור ששוק הדיור השתנה באופן דרמטי.

“הפד נחוש לצנן את האינפלציה, והם מוכנים לזרוק דיור מתחת לאוטובוס כדי לעשות זאת”, אומר דווין בכמן, סגן נשיא בכיר למחקר ב-John Burns Real Estate Consulting. “כשאתה מעלה את שיעורי המשכנתא לנקודה שבה הם נמצאים היום, זה שובר את גב הדיור”.
לפני שנה, בתים נמכרו תוך שעות ספורות, כאשר המוני קונים ניסו להציע מחיר גבוה זה על זה בעשרות, אם לא מאות אלפי דולרים מעל המחיר המבוקש. עם זאת, כאשר הפד החל להעלות את הריבית, גם ריבית המשכנתאות עלתה, מה שייקר משמעותית לרוכשים לממן דיור.
אז מחירי הדירות החלו לרדת מהקיץ, ורבים מהרוכשים הפוטנציאליים אינם רוכשים בתים. המוכרים, שהבינו שהם פספסו את השיא, מתעכבים עם רישום בתיהם. רבים שצריכים למכור מורידים מחירים.
“ההאטה במחירי הדיור שאנו רואים אמורה לעזור להביא את… המחירים יותר בקנה אחד עם שכר הדירה ועקרונות יסוד אחרים בשוק הדיור – וזה דבר טוב”, אמר פאוול בשבוע שעבר. “לטווח ארוך יותר, מה שאנחנו צריכים זה היצע וביקוש כדי להתיישר טוב יותר כך שמחירי הדיור יעלו ברמה סבירה, בקצב סביר, ושאנשים יוכלו להרשות לעצמם בתים שוב”.
יש החוששים שדרך הפעולה של הפד עלולה להיות יותר מדי מכדי ששוק הדיור יוכל לעמוד בו. המחירים ירדו משיא ביוני. ולמרות שהמחירים עדיין עלו מלפני שנה, מומחי נדל”ן רבים צופים שהם עומדים לרדת הרבה יותר.
שיעורי המשכנתא יותר מהכפילו את עצמם בשנה האחרונה, ועלו מממוצע של 2.87% הפעם בשנה שעברה ל-6.7% עבור הלוואות בריבית קבועה ל-30 שנה בשבוע שהסתיים ב-29 בספטמבר, לפי פרדי מק. שיעורים גבוהים אלה ייקרו את תשלומי המשכנתא החודשיים בכ-74% מכפי שהיו בתקופה זו בשנה שעברה.
“שוק הדיור הוא המגזר הרגיש ביותר לריבית במשק”, אומר מארק זנדי, כלכלן ראשי ב-Moody’s Analytics. “זה בחזית הנפילה מהמאמצים של הפד להוריד את האינפלציה”.

תחזיקו חזק: מחירי הדירות צפויים לרדת
מחירי הדירות צפויים לרדת – בין אם המדינה תיכנע למיתון או לא. הקונים פשוט לא יכולים להרשות לעצמם את תגי המחיר הענקיים בתוספת שיעורי המשכנתא הגבוהים ביותר מזה 15 שנה.
“הולכת להיות ירידה מחוף לחוף בשוק הדיור. זה הולך להיות אכזרי”, אומר זנדי. “אף חלק בשוק אינו חסין”.
מקומות שחוו את העליות הגדולות ביותר במחירים במהלך מגיפת ה-COVID-19, עם מרבית המשקיעים שהציעו להם הצעות נוספות, יראו את הירידות החדות ביותר, אומרים מומחי נדל”ן.
אזורי נופש צפויים לראות ירידות גדולות יותר מכיוון שפחות קונים צפויים לקנות בתים שניים במהלך שפל כלכלי. אזורים עם הרבה בנייה חדשה, ערים קטנות יותר ופרברים רחוקים יותר עלולים גם הם לספוג מכה גדולה.
“ירידות מחירים עומדות לקרות, ככל הנראה בטווח הדו ספרתי”, אומר בכמן מג’ון ברנס. “ייתכן שנראה תיקוני תמחור הדומים לאלו שהתרחשו במהלך המשבר הפיננסי הגדול בשווקים מסוימים”.

היא מצפה לשווקים כמו אוסטין, טקסס; בויז, איידהו; פניקס; סולט לייק סיטי; ריברסייד, קליפורניה; וסקרמנטו, קליפורניה, להיות מושפעים.
זנדי מאמין שמחירי הדירות יירדו בכ-10% ברמה הלאומית במהלך 12 עד 18 החודשים הבאים אם המדינה תמנע ממיתון. אם זה יקרה, הוא צופה שירידות המחירים עשויות להתקרב ל-20% משיא לשפל ב-2024.
“המחירים צריכים לרדת לא מעט כדי שיהיה סביר עם שיעורי המשכנתא האלה”, אומר זנדי.
הם לא יירדו מיד.

המוכרים לא יורידו מחירים אלא אם כן הם חייבים – במיוחד כשצפו בבתים של שכניהם נמכרים במחירי שיא רק כמה חודשים קודם לכן. בעוד שכ-19.5% מהמוכרים הורידו מחירים בספטמבר, אחוז שצומח בהתמדה, רוב המוכרים החזיקו מעמד.
“מוכרים בוחנים מחירים מלפני שישה חודשים [אבל] הקונים לא יכולים להרשות לעצמם את המחירים האלה”, אומר רון דפרייז, מנכ”ל בכיר של Integra Realty Resources, ספקית מחקרי שוק לנדל”ן מסחרי. “הולך להיות ניתוק לזמן מה.”
הניתוק הזה כבר גורם לפחות מכירות בתים – מה שלדעת מומחים יימשך ככל שאי הוודאות בכלכלה תגדל. מכירות הבתים הקיימים, שאינם כוללים בנייה חדשה, צנחו ב-19.9% באוגוסט בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, על פי הנתונים העדכניים ביותר של איגוד המתווכים®.
“זה פחות הגיוני לקנות בית”, אומר זנדי. “מחירי הדירות גבוהים, שיעורי המשכנתא גבוהים ואין מלאי. ועכשיו אנשים מודאגים לגבי העבודה שלהם”.
אל תצפו שעוד בתים יעלו למכירה
הצד הטוב עבור קונים המתמודדים עם מחירים גבוהים יותר ומחירים גבוהים יותר, היו יותר בתים בשוק. המלאי עלה ב-26.9% בספטמבר בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, לפי נתוני Realtor.com®.

עם זאת, כמו כל דבר אחר בשוק הדיור, זוהי חרב פיפיות. זה לא שהמוכרים והבונים מעמידים יותר בתים למכירה – הם עושים את ההיפך כרגע. זה שהבתים לא נמכרים כל כך מהר, אז מה שהוצע ברשימה נשאר זמן רב יותר, ומגדיל את המלאי.
למעשה, רישומים חדשים ירדו ב-9.8% משנה לשנה בספטמבר.
המוכרים יודעים שהם פספסו את שיא השוק. בנוסף, רוב המוכרים הם גם קונים. אלה שננעלו בריביות נמוכות יותר של משכנתא יהססו לוותר על אלה כדי לקנות בית חדש מכיוון שהם עלולים לשלם הרבה יותר עבור הרבה פחות. זה מצמצם את מאגר המוכרים למי שצריך לעבור.
“הסיבה שבגללה אנשים עושים סחר היא בדרך כלל בגלל שהם חייבים”, אומרת ג’סיקה לאוץ, סגנית הנשיא למחקר של NAR. “אם למישהו יש עבודה חדשה והוא צריך ללכת לעבודה או שיש לו משפחה צומחת והם צריכים יותר מקום שיוכל גורם מניע גדול יותר מאשר ריבית המשכנתא”.
אל תצפו לגל נוסף של עיקולים
עם זאת, עדיין יש יותר אנשים שזקוקים לבתים מאשר יש בתים להסתובב בהם.

שכר הדירה גבוה ועולה ודוחף יותר אנשים לשוק למכירה. ורוב מומחי הנדל”ן לא מצפים לעוד מבול של עיקולים במחירים נמוכים שיגיעו לשוק, כפי שעשו בהתרסקות הדיור.
רק 1% מהמתווכים עבדו עם לקוח שעבר עיקול או מכירה בחסר בחודש האחרון, על פי נתוני ה-National Association of Realtors®. עם זאת, 49% מהמתווכים עבדו על מכירות אלו במרץ 2009.
“אנחנו נמצאים היום בסביבה אחרת לגמרי”, אומר לאוץ מ-NAR.
הרבה מזה נובע מכך שמלווים נותנים משכנתאות רק ללווים המוכשרים ביותר ומיגור הלוואות הסאב-פריים הגרוע באמת שגרמו ללווים לצרות במהלך המיתון הגדול. גם אם התחזיות של פאוול נכונות והאבטלה תעלה מ-3.7% באוגוסט ל-4.4%, צונאמי נוסף של עיקולים לא סביר.
אבל אם האבטלה תעלה, פחות אנשים יקנו בתים.

“אם אתה חושב שיש סיכוי שתאבד את העבודה שלך בטווח הקרוב, אתה לא הולך לרוץ ולרכוש בית”, אומר DeVries של אינטגרה.
נקודת האור היחידה של שוק הדיור היא אם המדינה אכן תיפול למיתון, הפד צפוי להוריד שוב את הריבית כדי לעורר את הכלכלה. זה עשוי להוביל את ריבית המשכנתא לרדת שוב.
“בין אם ניכנס למיתון או לא, זה לא יהיה נוח”, אומר זנדי.