הגענו לסוף של השבוע, אבל אנחנו לא ממש נפרדים, רק נגמרו הפוסטים של יזם השבוע.

#יזם_השבוע David Levy
#פוסט_סיום

בסוף החודש ניפגש שוב לשיחה עם ליאור. תבואו. יהיה פאן.
אחרי כל הפוסטים, בהם סיפרתי על חלק מהפעילות בעבר ובהווה בתחום הנדל”ן וקצת מעבר לנדל”ן, את הפוסט הזה רציתי להקדיש לעתיד. גם קצת להווה, אבל לעתיד בעיקר.
כיוון שאין עתיד בלי עבר, אני אתחיל בעבר. ממש בהתחלה.
אחרי שקראתי את “אבא עשיר” רציתי נדל”ן, כמובן. אבל איזה נדל”ן רציתי? נדל”ן מניב, כמובן שוב. אבל בשביל זה צריך לייצר הון כלשהו כדי לרכוש נדל”ן, וצריך הון גדול אם אתה רוצה לרכוש הרבה נדל”ן (ולא זו לא שיחה על מינוף, עשינו את זה כבר בפוסט אחר).
אז נתחיל לעבוד כדי לייצר הון. התחלתי בתיווך כדי ללמוד את רזי הנדל”ן. זה היה עוד לפני שתחום התיווך בארץ היה נחלת הכלל, היו פחות מתווכים אבל היו בעיות אחרות. אין קסמים, אבל אני גולש. נחזור להון.
אחרי שלל מעללים בתחום התיווך, התחלתי בדרך “המקובלת”. רכשתי בכל מיני קונסטלציות דירות, הדירות שופצו והושבחו וחזרו לשוק. זו הייתה תקופה כיפית, באמת שפליפים זה כיף גדול. אבל בפליפים אין ממש מינוף. ואני לא מדבר על כסף, אל תדאגו, אני מדבר על זמן. אתה יכול לעשות כך וכך פיליפים בשנה, וזה מוגבל.
אז כיוון שלא התכוונתי להיות מתווך באמת, עברתי לשלב הבא והדבר הטוב הקרוב הבא היה לבנות בקבוצות רכישה, יזמות ועוד נכסים ולמכור אותם. זה אמור ליצר את ההון שבתורו יהפוך לנדל”ן מניב, כן?
לפני שאני אמשיך, אני רק אציין שאני חושב שנדל”ן מניב הוא הגביע הקדוש. כל מי שמגיע להון מסויים, וזה לא חייב להיות בכלל קשור לנדל”ן, בסוף מחפש נדל”ן מניב כדי להשקיע. אני חושב שגם אם תשאלו את היזמים המנוסים פה מה הם היו עושים אם היה נופל עליהם סכום גדול – ברוב המקרים נדל”ן מניב זו התשובה. אז לא שכחתי את המטרה העיקרית והראשונית. אבל ממשיכים לחפש את ההון הדרוש.
אז חזרנו לשלב היזמי. הבעיה איתו שהוא אומנם מייצר לך הון נאה, אבל הוא גם שואב אותך פנימה. יש הרבה תגמולים, אבל הזמן שלך הופך להיות ביצ’ של הרבה גורמים, ולפחות בארץ הבירוקרטיה היא אסון ברמת של ועדת חקירה. אני גולש מהנושא שוב.
אי שם ב 2019 נפל לי אסימון מסוים. אם גם ככה אני אוסף אנשים לשם פרויקטים, אבל הפרויקטים האלו הם רק מדרגה בדרך למקום אחר, למה לא לאסוף אנשים ישר למדרגה הנכונה? כלומר, למה לא לאסוף אנשים יחד ולרכוש יחד, ישר, נדל”ן מניב? ובכן, אין ממש סיבה לא לעשות את זה. כלומר יש סיבות לא לעשות את זה, בארץ…
1. התשואה בארץ נמוכה מידי. אני לא נגד לרכוש דירה להשקעה בארץ. אבל אני חושב שלרכוש את הדירה השנייה להשקעה זה כבר לא הצד הכי יעיל, הרבה בגלל התשואה והמיסוי בארץ. התשואה הנמוכה בארץ לא מאפשרת ליזמים להרוויח משיתוף פעולה שכזה עם משקיעים. שאתה רוכש דירה בודדת להשקעה – אתה המרוויח היחידי. אולי תיווך ורצוי עו”ד ירוויחו גם כן, אבל הם לא מרוויחים לאורך השנה מההחזרים כמו בשותפות, חלוקה כזו תפגע בתשואה ליזם ולמשקיעים.
לכן צריך שוק שמאפשר מרווח גדול יותר שאיתו כולם יכולים להרוויח.
2. כדי לעשות פרויקט נדל”ן מניב רווחי בארץ – צריך לבנות פרויקט מאפס. אז המדינה נותנת הטבות כאלו ואחרות שיכולות לאפשר, אם עמדתם בכל התנאים, סוג מסוים של רווח. אומנם לא רשמתי את זה בפוסטים הקודמים, אבל יש לי סלידה מהבירוקרטיה של הרשויות והבנקים בארץ. כיום, כדי לעשות פרויקט בארץ הוא יצטרך להיות ממש מעניין בכדי שאני אבלע את הסלידה שלי מהבירוקרטיה המיותרת.
מה שמביא אותנו לארה”ב (בדקנו עוד מקומות, קייב נשמעה טוב גם בשעתו….)- בארה”ב אפשר לייצר בנדל”ן במניב את הרווח הדרוש בכדי שיהיה אפשר לרכוש, בשותפות יחד עם משקיעים, נדל”ן ושכולם יוכלו להרוויח ממנו.
אז בעודנו עסוקים בלסיים את הפרק הישראלי של היזמות הנדל”נית, אספנו את הניסיון שרכשנו בנדל”ן ובניהול קבוצות משקיעים ופרויקטים והתחלנו יחד עם Tal Levi לרכוש נדל”ן מניב יחד עם קבוצות משקיעים בארה”ב. זה כמובן מציב אתגרים חדשים (יש הבדל בין גיוס הון מאנשים לרכישת בית באזור מגוריהם ובין משקיעים ששולחים את הכסף שלהם מעבר לים, אבל זה כבר לפוסט אחר).
רכישת נדל”ן מניב לא נשמעת כלכך סקסית כמו פליפ או בניה חדשה, אבל זו דווקא כן הדרך הנכונה לייצר הון לאורך זמן. המתמטיקה לא משקרת בעיניין הזה.
אז אני אכתוב למה אנחנו עושים את זה בקבוצה, ובזה אסיים את השבוע. אישתי כבר קוראת לי שנצא לים.
כאשר משקיע רוכש בקבוצה הוא נהנה מהרגע הראשון מפיזור של המשקיע שלו בין עשרות נכסים. פיזור נותן את ההכנסה הקבועה שמשקיע מקצועי היה רוצה לדעת שהוא מקבל ורק מישהו שלא היו לו בעיות בנכס יכול לזלזל בו. וכמו שרשמתי, בעיות יגיעו כי מרפי וזה.
הדבר השני הוא ליווי מקצועי לכל אורך הדרך. אני יודע, לצערי היו לא מעט חברות שניצלו לרעה את האמון שניתן להם, אבל זה לא אומר שרעיון הוא רע ביסודו. שהכל עובד- אין לאף אחד בעיות וכולם טראמפ קטן, אבל שיש בעיות – אתה רוצה שיהיה לצידך מישהו שראה דברים והיה במקומות האלו בעבר. המשקיע הם הדמות העיקרית בסיפור ההשקעה שלהם, “הגיבור” אם תרצו, אבל מי לא צריך מדריך טוב שיהיה איתו בכל צעד במסע?
מדריכים והמשקיעים שלהם ????