פעמיים כי טוב: להיות אורח של עצמך, והמשך של הפוסט הקודם

פוסט 3

בפוסט מספר 2 דיברנו בקצרה על מהלך הפליפ.
בואו נמשיך עוד כמה נקודות ואחר כך נעבור למה עושים בסופו של השיפוץ.
 

במהלך הפליפ\המשך לפוסט הקודם:

 
1. פרמיטים:
חובה. אין משחקים בסדר גודל כזה של פרויקט.
אני חוזר- חובה.
תדאגו שיש לכם תיקייה מסודרת של כל הפרמיטים שנפתחו (ולתייק גם כשייסגרו).
ניצן למצוא אישור לפרממט פתוח באונליין/עירייה/דרך הקבלן.
לא בא לכם שהעירייה תעצור לכם את העבודה כי חשבתם ללכת עקום.
בסופו של דבר גם תשלמו על זה ב-זמן (עלויות נוספות) וגם העירייה תהיה “חמה” עליכם.
2. גינון: תלוי מאוד במצבו.
באם עונת השנה מאפשרת:
ו… כרגע אין דשא:
כמו בפוסט הקודם, אני ארצה “להתקיל” את הגינון מיידית לפחות בזריעה של דשא.
זרעים יעלו לי שליש מחיר מדשא מוכן.
צריך לתת להם חודשיים בכדי לקבל דשא שלם ואחיד.
ו… כרגע יש דשא:
אחכה לטפל בגינון לקראת הסוף בכדי שלא ידרכו על הגינון החדש שלי.
היתרון בלטפל בגינון מוקדם הוא החשיפה לקונים פוטנציאליים.
חזית של בית מטופח מיידית מזמינה זוגות עיניים מתעניינות.
 
3. צילומים:
תצלמו את הבית לפני תחילת העבודה, אחרי הפריימינג, אחרי הטמעת המערכות וכמובן בסיום.
קודם כל, זה נחמד שיהיה לכם עבור תמונות של לפני ואחרי.
שנית, אם תרצו לשנות משהו אחרי שסגרתם את הקירות, תוכלו להסתכל על התמונות של אחד השלבים שציינתי ומיד לדעת מה מאחורי הקיר בלי לשבור אותו.
 
4. שינויים בתכניות:
קרה ורציתם לשנות את התכניות. נכנסתם לבית ויש הרגשה קלסטרופובית.
לא אידאלי, אבל קורה.
תעשו לעצמכם טובה ותקבלו החלטה כמה שיותר מהירה. אל תחכו עם זה.
שינוי בשלב הפריימינג יעלה לכם משמעותית יותר זול משינוי אחרי גבס. אבל משמעותית.
זה אולי נשמע שאני עושה מזה ביג דיל, אבל שינוי אחרי הגבס לפעמים גורר אחריו שינויים בחשמל/מיזוג אוויר/אינסטלציה/רצפה/צבע וכדומה.
פשוט לזרוק כסף על הרצפה וחבל.
החלטתם לשנות? תסמנו את השינויים בענן על גבי התכניות, תעדכנו את מספר המהדורה ותתלו את המהדורה החדשה באתר (ותשלחו לכולם במייל לאישור).
אין דבר כזה שקבלן עובד על מהדורה קודמת.
 
5. אינספקשיינים של העירייה:
חבר’ה, נושא חשוב.
אינספקשיין מתחלק לשני שלבים מרכזיים: Rough ו- Final.
בתוך ה rough יש תתי אינספקשיינים:
בידוד, גג, פריימינג, חשמל, אינסטלציה, מיזוג אוויר.
יש עיריות שאינספקטור אחד עושה הכל ויש כאלו שזה מתפצל.
תרימו טלפון לעירייה, מחלקת אינספקשיין ותתעניינו איך זה עובד.
תלוי בעיירה שאתם עובדים מולה, אבל באופן כללי אפשר להתחיל בעבודות הנ”ל עד לקבלת הפרמיט:
דמו, גינון, פריימינג, וגם rough של חשמל/אינסטלציה/מיזוג אוויר. שוב, תלוי עירייה ותבדקו את זה.
סיימתם rough? יופי, תזמינו (או ה GC שלכם) את האינספקטור של העירייה ל Rough Inspection.
לא להכניס בידוד ולא לסגור שום קיר עד שאין לכם אישור ל Pass.
כנ”ל בשלב ה Finish.
טיפ: במידה ואתם רוצים לאכלס איזור קטן (לדוגמא: לצור חדר מקלחת חדש באיזור צפוף) תשאלו מראש את האינספקטור לדעתו.
במקום לחכות ל”כאפה”, תעשו אתם אליו מראש ותמנעו מעצמכם עיכובים מיותרים.
תראו, זה גם ככה יעשה ע”י האדריכל כחלק מתכניות ההגשה, אבל זה יעזור לכם להבין מהן ההגבלות של אותה עירייה לבתים הבאים שתראו, וזה גם יראה על הנכונות שלכם לעבוד מול העירייה. חסידי אומות העולם.
לדוגמא: אחת העיריות שאני עובד מולן מאפשרת קיומה של מקלחת רק אם גובה הראש לאורך כל המקלחת לא יורד מ 7 פיט.
בעיריות אחרות לא חייבו אותי על זה ויכולתי להכניס מקלחות לאזורים צפופים יותר.
6. הכר את המתחרה:
במהלך (ולפני אם יש) הפרויקט אני הולך לביתים פתוחים של המתחרים בשוק:
מקבל רעיונות לפינישים/עיצוב/אלמנטים וגם בודק את רמת המחיר לרמת המוצר.
 
7. גג וחלונות:
שוב, להוות ערניים למזג אוויר- הרי לא תתחילו לשפץ את פנים הבית כאשר הגג הישן של הבית מלא חורים כמו ההגנה של הנבחרת ואז ביום *לא* בהיר אחד יירד גשם זלעפות וכל מה שעשיתם מוצף.
חשוב לדעת ולהכיר את האזור וההגבלות בו עובדים- בפלורידה למשל לגג צריך פרמיט משלו והוא צריך לעבור את בדיקת 4-point.
,

בסיום השיפוץ:

1. הסלוטייפ הכחול, מה שנקרא Blue tape.
מה זה בעצם? סימונים של גמרים באתר.
על אחריותכם חברים וחברות לעבור על כ-ל הבית עם בלו טייפ ולסמן לקבלן היכן הוא צריך לתקן.
חבר’ה, תזכרו שלקונה הסופי זה מעניין את הסבתא שלו מה נמצא מאחורי הקיר.
הוא רואה את המוצר הסופי ועל פי זה תשפט העבודה שעשיתם.
אם אקביל את זה לעולם ההנדסה ממנו באתי:
כשאתם מדליקים את האור, אתם לא חושבים על השנאי, על חתך המוליכים, על התעלות ועל שיטת ההתנעה של הגנרטור, נכון?
אכפת לכם איך נראה גוף התאורה/סוג הנורה/איך נראה המתג.
מקווה שהבנתם את הרעיון. תשקיעו בגמרים.
טיפ: אני תמיד אעשה סיור לבד, אחר כך יחד עם המתווך ואז עם הקבלן.
תצלמו הכל בוידאו שלא יגידו נפל לי/זה לא היה פה וכו).
 
2. נקיון:
לתזמן חברת נקיון שתבריק את הבית.
יש ניקוי קונסטרקשיין ויש נקיון כמו שצריך.
חלונות מבפנים/חוץ. טביעות אצבעות. מקלחות ושירותים. ידיות. מגירות.
בקיצר… הכל.
 
3. סגירת פרמיטים: חשוב!
זוכרים את סעיף מספר 1 בפוסט הזה?
אז תוודאו בבקשה שכ-ל הפרמיטים סגורים. רוב הפעמים מכירת הנכס תהיה תלויה בסגירה של כל הפרמיטים הפתוחים.
 
קרה לי כבר ששכחתי לבדוק את זה והתרוצצתי שבועיים רק בדי לוודא שהכל בסדר.
למזלי הכל היה טוב, אבל יכל בקלות להגמר אחרת.
תתארו לכם שיש לכם קונה “ביד” ולא סגרתם את הפרמיט. עכשיו הגיע האינספקטור של העירייה ל Final ולא מעביר אתכם את הבדיקה אם לא תעשו XYZ.
אמנם זה נראה נחמד כשזה אותיות באנגלית, אבל מה קורה אם תצטרכו לשבור קיר? להזיז תעלת מיזוג?
הרי יש לכם מחיר מוסכם עם הקונה הפוטנציאלי- זאת אומרת שכל העלויות הכרוכות בעבודה עבור סגירת הפרמיט יוצאות מהכיס שלכם.
הסתכנתם גם בלאבד את הקונה וגם בהפסד כספי.
 
4. תהיו אורחים של עצמכם:
תשמעו, יכול להיות שזה קצת יותר מידי לחלק מהאנשים פה, אבל אני נוהג לישון לפחות לילה אחד בכל פליפ.
מזון מתנפח והכל. מסיבת פיג’מות.
אתם לא חייבים לישון שם, אבל כן תהיו “אורחים של עצמכם”.
למה?
מצאתי שזאת השיטה הכי טובה למצוא את כל הליקויים של הבית בסיום כל שיפוץ.
פתאום אין זרם חזק במים, פתאום אין מים חמים וכולי מקפץ באמבטיה כאילו אבא של סבא שלי הלך על גחלים, פתאום הניקוז נסתם, פתאום אחת הלהבות בתנור נדפקה, פתאום אין מיזוג אוויר בחדר הספציפי הזה, פתאום המטען לא עובד כי אין מתח בשקע, פתאום נורה שרופה, הכיור של מכונת הכביסה נסתם מהלכלוך של ה קונסטרקשיין, וכדומה.
מבטיח לכן שאחרי לילה אחד בבית המשופץ לעולם לא תשחררו את מלוא הכסף לקבלן.
 
על זה ועוד, נדבר בפוסט אחר.
 
***חשוב לי שוב להגיד לכם שזה “על קצה המזלג”, אבל יש בפוסטים הללו מידע שהצטבר במשך שנים רבות.***
_____________________________________________________________________
פינת הפרגונים היומית: תראו, הרבה מהם הם חברים שלי, אבל מלבד החברות הם פשוט לוקחים את הזמן בכדי לתת לכולנו. זה מדהים בעיני, ואני אישית למדתי מהם המון לאורך השנים.
 
המאסטר Tal Levi
מלבד העובדה שהבחור בעל ניסיון ורזומה עשיר ביותר, הוא פשוט מחלק כאן ידע וטיפים ששווה זהב. פשוט לקטוף.
אני אישית אוהב מאוד ללמוד מערוץ היוטיוב שלו וממליץ בחום על התכנים.
זום ביוטיוב שלו שעזר לי מאוד היה בנושא Airbnb עם בחור שלא הכרתי לפני, ואני שמח כל כך שהכרתי אחרי.
 
אלעד אלון Elad Alon, שיחקת אותה אח יקר. למדתי ממך המון (גם בלי שידעת). 2 הזומים שלך עם טל בנושא Airbnb הם בגדר חובה.
 
איל פרייס, Eyal Preis מלבד היותו גאון בתחום הזונינג, הוא אדם ישר והגון ומשתף כאן תכנים שלא רואים באף מקום.
ואני חולה על הפינות שלו.
אני אשכרה מחכה כל השבוע לשמוע את “2 דקות על הנדנדה”, לפינתנו “לנהל את העולם מהאוטו”, ולפוסטים מהמפעל. פשע לא ללמוד ממנו.
____________________________________________________________________
בתמונה: חתולה על גג פח לוהט
אוהב אתכם חברים שלי,ב”ה נתראה בפוסט הבא.
Related News Real Estate Entrepreneurs  

חברות נדל”ן נבחרות

Responses