התחדשות עירונית
אמל”ק- אם אתם רוצים ללכת לתכלס תגללו ל “איך עושים מזה כסף”
מי שיקרא מבטיח לכם שיש כאן תובנות ששוות כמה שקלים 
__________________________________________
“הדירה שלנו חתומה לפינוי בינוי, שקל אנחנו לא יורדים”
אז בואו רגע נדבר על זה
הייתה תקופה שטענתי שאפילו במגדלי U חתומים לפינוי בינוי.
בכל מקום שהיית מסתובב היו אנשים שאומרים שיום אחד יהיה כאן פינוי בינוי.
כמה דברים שקרו שינו את תנאי המשחק
הקרקעות הרקיעו שחקים במחירים שלהם
קצב הבנייה חייב לגדול
המבנים נהיו רעועים וחלקם לא ראויים למגורים
הקורונה האיצה את מוסדות התכנון בארץ.
והריבית שבאה עכשיו והוציאה חלק גדול מהיזמים מלקנות מגרשים ולהיכנס להתחייבויות.
ואולי יש עוד כמה דברים שפיספסתי
אבל השורה התחתונה מובנת- *התחדשות עירונית זה הדבר הבא!*
אז מה זה בעצם התחדשות עירונית:
התחדשות עירונית נועדה, כשמה כן היא, לחדש את הערים
להחליף ישן בחדש.
המטרה העיקרית היא חיזוק וחידוש מבנים בעלי פרמטרים מסויימים לטובת מניעה של קריסות מבנים וכו.
המטרה המשנית שהיא לא פחות עיקרית בתכלס זה לתמרץ יזמים וקבלנים ליזום פרוייקטים ולהוסיף להיצע הקיים בשוק.
אז מה זה בתכלס?
1. תמא 38- תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה (https://he.wikipedia.org/wiki/%D7%AA%D7%9E%22%D7%90_38 מי שרוצה להרחיב את הידע)
לתמא 38 יש כמה תיקונים שכן בהתחלה היה רק חיזוק ולאחר מכן נוספה האופציה להריסה ובניה (“פינוי בינוי” של הבניין)
2. כדי לזרז הליכי תמא 38 הממשלה בעצם נתנה את האופציה להגדיל זכויות ללא צורך בשינוי תב”ע וכו ועוד הטבות של היטלים ומיסים גם כלפי היזמים וגם כלפי הדיירים.
הדבר יצר כדאיות כלכלית ובהתאם לכך יש את היכולת לבצע את הפרויקט.
3. פינוי בינוי- בואו רגע נעצור ונבין, פינוי בינוי בהגדרתו הוא לא תמא 38, אז מה הוא כן?
פינוי בינוי הוא האח הגדול, הוא מסתכל בראייה תכנונית רחבה יותר על העיר והאיזור ובא לענות על צרכים נוספים כגון- תשתיות, צורכי ציבור, שטחים ציבוריים ועוד.
כדי להוציא תכנית גדולה יותר לפועל היזם צריך להרוויח יותר כסף וכדי שזה יקרה יש צורך להגדיל את הזכויות או בשפת העם לבנות יותר דירות כדי למכור יותר דירות.
כדי שזה יקרה יש צורך בשינוי תב”ע (תכנית בניין עיר) מה שאומר שהתכנית צריכה לעבור מהועדה המקומית לועדה המחוזית שזאת תאשר ולאחר מכן לחזור למקומית כתב”ע מפורטת (שמכוחה ניתן להוציא היתרים) ורק אז היזם יכול לפעול לטובת היתר בניה.
4. אשתדל לקצר- יש שני מסלולים תכנוניים האחד הוא מיסוי (יזמי) והשני רשויות.
a. מיסוי (יזמי)- לרוב נראה יזם שמקדם מתחם, מאגד את הדיירים וממנה נציגות, עו”ד דיירים ולאחר מכן בחירת יזם- יש כל מיני דרכים ותהליכים לא נכנס לזה כרגע
b. רשויות- עקב הרצון לקדם את תהליך התכנון קמה ועדה ממשלתית הנקראת ותמ”ל (הועדה הארצית לתכנון ולבניה של מתחמים מועדפים לדיור) אשר בעצם נותנת מענה תכנוני מהיר יותר ברוב המקרים והיא עובדת במקביל לועדה המחוזית.
יש המון היבטים פנימיים שלא אכנס אליהם ברשותכם כי לא אצא, אגע בעקרונות.
רועי יופי אתה יודע לקרוא אבל תפסיק לבלבל במוח ותספר לנו
** איך עושים מזה כסף! **
או, שמח ששאלתם
בעקבות נסיקת מחירי הקרקעות ובמקביל מציאת עסקה של קרקע לבניה, ושלא נדבר על כדאיות כלכלית כשכל מוכר חושב שהוא מוכר קרקע בירח,
יש שני גופים שמבינים שהדבר העכשווי והעתידי של מדינת ישראל הוא התחדשות עירונית ובדגש על פינוי בינוי!
למה חשוב להדגיש את זה? מכיוון שצריך להבין שלשם נעים האינטרסים והכסף- מה לעשות, ככה עובד העולם.
גוף אחד תכנוני- מנהל התכנון/ועדות התכנון למיניהן שרוצה למנוע קריסות מצד אחד ומצד שני זה פתרון לבנייה של אלפי יח”ד.
גוף שני יזמי- בסוף יזם מעדיף לבצע קומבינציה ולא לרכוש שטח, הוא צריך להביא פחות מהכיס מה שמוריד ממנו חלק מהסיכון.
יופי,
למה שארצה לקנות דירה ישנה שעתידה לעבור תהליך פינוי בינוי ואיפה הכסף?!
1. אנחנו תמיד מחפשים פוטנציאל עתידי, התחדשות זה אחד מהם.
2. רכישת דירה שהיום היא לא במתחם מוגדר לפינוי בינוי ומחר היא כן שווה כסף!
3. מתחם שנמצא בהליך תכנוני ועובר לשלב תכנוני מתקדם יותר שווה לנו כסף, למשל, אם יש תכנית שנמצאת בועדה המחוזית והועדה המחוזית הפקידה את התכנית זה שווה לנו כסף מכיוון שהוודאות בנוגע לפרוייקט עולה.
4. מתחם שנמצא בהליך רשויות ויש נציגות שבחרה עו”ד דיירים ובחרה יזם זה שווה לנו כסף, למה? כי ככה השוק מתמחר התקדמות
5. ככל שהשלב מתקדם יותר נשלם יותר “פרמיה” מעל מחיר השוק של דירה שלא במתחם פינוי בינוי מכיוון שהוודאות להתחדשות הנכס שווה כסף.
6. פרוייקטי תמ”א 38 מהירים יותר לרוב בשל היתרון שהבירוקרטיה קלה יותר. מה שכן צריך לזכור שתמ”א חיזוק טומנת בתוכה קושי תכנוני ומרווח יזמי די נמוך.
תמ”א 38 הריסה ובנייה מחדש זה פרוייקט אדיר ולא פשוט להשיג דירות כאלה במצבים מתקדמים, אך אפשרי.
המוצר בקצה בבניין של 30 קומות אחרי פינוי בינוי או בבניין של 7 קומות הוא שונה ולכן יש לתמחר את העסקה בהתאם.
אני לא נביא, ואני יכול להבטיח לכם שהמון מהפרוייקטים האלה לא יצאו לפועל בקרוב ויש כאלה שאולי לא יצאו בכלל ולכן צריך להבין את החוקים ולדעת לעשות את הבדיקות בצורה המיטבית.
מה כן אני יודע? שזה משתלם.
ברשותכם אתן כמה דוגמאות:
1. רחוב אדם הכהן חיפה, רכשנו ב1,100,000 כאשר ידענו שהדיירים מתאגדים, לאחר חודשיים הנציגות יצאה למכרז יזמים, היום 5 חודשים אחרי הנכס שווה 1,300,000
2. מתחם הרב לוי בת ים, רכשנו נכס ב1,720,000 לפני כ8 חודשים, מתחם שעבר שינוי תב”ע ולקראת היתר בשלב א’ של הפרוייקט, בחודש האחרון נמכר נכס זהה ב2,200,000
3. לפני שנה וחצי רכשנו נכס בשלמה המלך 13 בלוד ב1,050,000, הוכרז מתחם על ידי העירייה, הוגש במסלול רשויות לותמ”ל והוכרז בותמל כמתחם, נבחרה נציגות ויזם- אאורה, היום הנכס ימכר בקלות ב1.350,000
4. מתחם אילת בת ים, לפני 4 חודשים לא רכשנו נכס במתחם ב1,900,000 שבוע שעבר אושרה תב”ע, טרם נרשם התוקף אך פורסם ברשויות ורכשנו נכס במתחם ב2,200,000.
5. נכס שלי אישית שנמצא ברחוב הצנחנים 10 רמלה, לפני חצי שנה תכננתי למכור אותו לצורך תכנית אחרת ובדיוק הבנתי שיוכרז מתחם ותמ”ל, יכולתי למכור אותו אז ב950,000 והיום די בקלות ב1.200,000
כאן אני נותן דוגמא למעבר של שלב אחד בלבד, תחשבו מה קורה למי שמחזיק את כל השלבים
ברור לכם שאנשים שהנכס שלהם עבר התחדשות יכול להכפיל את ערכו!
בקיצור,
הבנתם
תהיו יצירתיים!
תבינו את השוק!
הוא דינמי ומורכב לעתים אז הפתרון הוא לחיות את השטח, אתם או מי מטעמכם.
מה שאנחנו מבצעים היום בעסקאות לא ביצענו לפני מספר חודשים כי השוק תמיד משתנה, הוודאות עולה בעקבות הניסיון הנצבר ובהתאם היכולת.
נקודות חשובות לסיום,
ככל הנראה במתחמי פינוי בינוי השמאויות יהיו נמוכות יותר מהרכישה, לרוב מניסיוני האישי, ממליץ בחום לעשות שמאות מוקדמת בעסקאות מסוג זה.
תחשבו את הסיכון מה קורה במידה והפרוייקט לא יצא לפועל, זה יכול לקרות יש מתחמים שהתב”ע החדשה פג תוקפה והכל צריך להתחיל מהתחלה.
כמובן שאני לא מייעץ כאן לאף אחד כלום אלא כותב מנקודת המבט שלי, החופרת יש לציין, אבל באמת שאני כותב מדם לבי ומהכאבי ברכיים מכמות הצעדים שעשיתי ואני עושה וכמובן הצוות המטורף שאיתי.
אל תחפשו תירוצים, תחפשו פתרונות להתקדם ליעד הבא.
צאו לשטח לעשות נדל”ן
אוהב,
רועי גולן
Responses