שיפוץ והתנהלות מול קבלנים

#יזםהשבועOri Halpert #פוסט#4

כמו שהרבה יזמים יעידו, השיפוץ והקבלן הן הנקודות הכי רגישות בנדל”ן.

עשיתי הרבה טעויות בהתחלה, שלצערי עלו לי בהרבה מאוד כסף.

כפי שכתבתי, בבתים הנטושים ההמלצה שלי היא take it down to the studs, וחוץ מהשלד להתחיל הכל מאפס. כשמנסים לשפץ נכס קיים שהיה נטוש, אם נשארים עם החיווט החשמלי שקיים שם כבר 60-70 שנה זה לא בטיחותי (בהנחה שהוא בכלל עובד), אם מנסים לחבר את החיווט הישן (בדרך כלל Knob-and-tube) עם החדש זה לא בטיחותי, ואם מנסים לעשות חיווט מחדש לכל הבית כשיש drywall, זה ייגמר בכל כך הרבה תיקונים שיעלו המון.

אותו דבר נכון גם לגבי plumbing. בבתים הישנים הצנרת היא צנרת ממתכת, ובמדינות קרות בבית בלי חימום הצנרת הזאת נסדקת בעיקר בעקבות הקור וקיפאון של מים בתוך הצנרת, אבל גם מחלודה. לכן בבית שהיה נטוש ולא מחומם אין מנוס מלהחליף צנרת, מה שאומר שוב פעם לפתוח קירות וכו’.

דבר נוסף שלא קשור למערכות, אבל הוא נראה ממש רע בבתים המוזנחים, אם לא מטפלים בו, הוא הTrim שזה בעצם כל המסגרות הפנימיות של חלונות ודלתות והbaseboards. עם השנים אנשים צובעים שכבה ועוד שכבה, ובחלק מהמקומות הצבע מתקלף ונוצרים חורים בשכבות של הצבע, ולנסות לקלף את כל הצבע ולהביא למשטח חלק זה כמעט בלתי אפשרי או שמצריך המון שיוף, ולכן אם רוצים TRIM חלק שנראה טוב- חייבים לשים חדש.

. כל המעבר הזה מישן לחדש מבלי לעשות שיפוץ מקיף ולפתוח את הקירות לגמרי, נועד לכישלון והמון שעות labor על מנת לפצות על כל התיקונים. שוב, זה בהנחה ורוצים שהבית ייראה טוב. בשביל rental בסיסי לא חייבים את זה אבל מומלץ.

המלצות שלי בנוגע לקבלן –כבר כתבו לפניי מיליון פעם. אמנה את החשובות שבהן:

בחיים לא לשלם מקדמה גדולה, לא משנה כמה אתם סומכים על הבן אדם. לצערי נכוותי בזה אישית. עבדתי עם קבלן, והקפדתי בנכס הראשון והשני לא לשחרר יותר מדי מראש, ואז כשכבר סמכתי עליו ושיחררתי יותר- התחילו הבעיות. הוא התחיל לדרוש עוד כסף בשביל לסיים, ופתאום התחילו משחקים של כל מיני תיקונים שלא כלולים. בקיצור, הנקודה שלי היא שלא משנה כמה אתם סומכים על הקבלן, הכסף תמיד נשאר אצלכם. הקלות של קבלנים פה לברוח מתשלום גם אם תשיגו פסק דין לטובתכם ( כמו שיש לי מולו עכשיו) היא בלתי נסבלת. הוא כנראה העביר הכל על שם אשתו ואין מאיפה לגבות ממנו, למרות שאני רואה שהם חיים טוב והם ממש לא מסכנים

כמובן חייב להיות עם רישיון וביטוח בתוקף, שזה סטנדרטי.

חובה שיהיה מישהו מטעמכם בשטח. כמובן שעדיף שאתם אלה תהיו בשטח. תזכרו שלאף אחד לא אכפת מהפרויקט שלכם יותר מכם, ולכן יש יתרון לנוכחות שלכם או לפחות מישהו מטעמכם שמבין מה קורה בשטח.

קנו אתם את חומרי הגמר. זה מקום נפיץ לוויכוחים עם הקבלן לגבי מה הסטנדרט שהוא מביא. פשוט תחסכו את הויכוח, וזה גם ייתן לכם יותר שליטה על הנראות הסופית של הפרויקט. קנו בעצמכם ושימו את השם שלו כאיש לאיסוף או תשלחו את הסחורה אליו הביתה. מי שרוצה להתעסק גם עם חומרי הבנייה- מוזמן, אבל זה פחות קריטי ותלוי בניסיון ובידע שלכם לגבי חומרי בניה.

מעבר לזה, חשובה מאוד גם היציבות הכלכלית שלו. אם קבלן דורש מכם 50 אחוז מראש כי הוא טוען שהוא צריך לשלם לעובדים וחומרים וכו’ והוא לא יכול לממן את זה בעצמו- אל תעבדו איתו בפרויקטים גדולים, נקודה.

חשוב מאוד שלקבלן תהיה עמידות פיננסית. זה מלמד אתכם שהוא יודע להתנהל ולנהל עובדים כמו שצריך. שהוא לא יהיה לחוץ לסיים את העבודה רק כדי לקבל תשלום ואז יעשה דברים מהר ולא בהכרח בדרך הטובה ביותר. אנחנו לא רוצים לעבוד עם קבלן שהוא בלחץ על כסף. ברור שקבלן גדול וחזק פיננסית גם עולה יותר, אבל השקט הנפשי שלכם, איכות הביצוע וכמובן העובדה שהוא לא ייעלם לכם באמצע הפרויקט שווים את האקסטרה מחיר.

היום אני מעסיק עובד אחד במשכורת שעושה לי תחזוקה שוטפת ועוד כל מיני עבודות קטנות. בנוסף לזה יש subcontractors שאני עובד איתם באופן ישיר וכך חוסך כסף כמו למשל: גגן,HVAC, שרברב, hardwood, קבלן חלונות. שאר אנשי המקצוע באחריות הקבלן.

שלמו לקבלן בזמן. זה מאוד חשוב שכשמגיע לו תשלמו לו בזמן, ואם יש לכם בעיית תזרים תעדכנו אותו, תהיו איתו פתוחים ותסבירו מתי יגיע התשלום. יצא לי כמה פעמים בודדות שהתעכב refinance של כמה מאות אלפי דולרים שממנו הייתי צריך לשלם, אבל הייתי פתוח עם הקבלן והראתי לו התכתבויות עם המלווה, והוא הבין וחיכה והמשיך לעבוד למרות שהיה עיכוב של כמעט שבועיים. אין מה לעשות, זה הביזנס והם מבינים את זה, אבל חייבים לשקף להם את הדברים.

בתמונות – הבית האחרון שלי שהושכר השבוע ב2950. תמונות שצילמתי אחרי שביצענו את ההריסות בבית (demo) ותמונות משלב די סופי של השיפוץ