יזם השבוע – פוסט היכרות

#יזםהשבוע ברק דואניאס #פוסט1

חג סוכות שמח חברים

אז אחרי שנים רבות שאני עוקב כאן

והיכרות עם חברים יזמים ומשקיעים רבים מפורום זה,

הגיע זמני

שמי ברק דואניאס, בן 36 מחולון

נשוי לאלינור אשתי היקרה

אבא לסתיו בת ה5, שחר בן שנה ו9 חודשים,

טאלה הכלבה הפרוותית המתוקה שלנו

ועולל קטן שצפוי להגיח לאוויר העולם עוד מספר חודשים

השבוע אנסה להעביר לכם את מירב התובנות,

הידע והאני מאמין שלי

שגיבשתי במהלך השנים כיזם, כמשקיע, כאבא, כבעל

וכמי שנמצא בקונפליקט תמידי בין האדם

שאני תופס את עצמי לבין האדם שאני רוצה להיות,

לא כקלישאה, כדרך חיים.

אעשה זאת בכנות קיצונית ובצורה הפתוחה

ביותר שעשיתי מעולם

אספר על עסקאות ייחודיות,

על הפעילות בישראל ועל הפעילות בארה”ב

על יצירתיות עסקית,

על החשיבות העצומה של איסוף המודיעין,

על מכפיל הכוח המטורף שהתקיים כאשר

התחלתי לעבוד עם שותפיי היקרים: אילן וסינא

אדבר על שבירת מוסכמות

(טיזר – גם בישראל אפשר להרוויח יפה על הכסף שלך)

אספר על החזרת עסקאות מהקבר

על עבודת צוות

על ROI גבוה במיוחד

על הפסדים כואבים

אדבר על פחדים, על הדרך שלי להתמודדות עם הפחד

על החוזקות ועל ההתמודדות עם החולשות

מה למדתי מריצת מרתון

על חשיבות של בניית מיינד חזק

על ידי הגעה לקצה גבול היכולת באימוני קרוספיט מאתגרים

לפני כן, אחזור לבסיס ואספר על נקודת הפתיחה שלי

כל חיי גדלתי בחולון,

גדלתי למשפחה ממוצעת, הוריי היקרים

לא החסירו מאיתנו דבר

למרות שהיו גם תקופות קשוחות כלכלית

שבאחת מהן

עברנו כל משפחתי, הורי אני ו2 אחיותיי

לגור כ3 שנים עם סבי וסבתי בדירתם שביפו

למרות הדוחק, בה היינו 5 נפשות בחדר

זו זכורה לי כתקופה יפה ביותר,

בה הכרתי לעומק את סבי וסבתיי זכרם לברכה

זכורה לי האהבה שסבי וסבתי הרעיפו עלינו,

את ימי השישי שהיינו

נוסעים לחנות של סבא בשוק התקווה

ושם היה נותן לנו דמי כיס

לקנות מה שבא לנו בכל דוכני הממתקים בשוק

מגיל קטן אני זוכר את עצמי כילד מגמגם ובעקבות זאת גם חסר בטחון

מה שפגע בחיי החברתיים,

הדרך שלי להתמודדות עם הגמגום וחוסר הבטחון

היתה פשוט להפוך לילד הכי מצחיק בכיתה

לא דרך סיפור בדיחות, אלא פשוט הייתי עושה מלא שטויות

פעם שיחררתי עכברים בכיתה באמצע שיעור אנגלית

או בפעם אחרת פוצצתי פצצת סירחון בשיעור מתמטיקה

או כל דבר שהיה מפוצץ מצחוק את כל הכיתה

(התנצלותי הרבה למוריי ומורותיי בתיכון קוגל בחולון)

באותה תקופה הבנתי לראשונה את חשיבות שימוש בחוזקות שלך

והצנעת החולשות

את התיכון סיימתי עם בגרות מלאה על הקשקש

וזה בזכות חבר שלי שהגיע לעשות במקומי את

הבגרות באנגלית.

קצת לפני שהתגייסתי קראתי את אבא עשיר אבא עני

התגייסתי ל3 שנים בבסיס הקריה בת”א,

השתחררתי והמשכתי לשירות מילואים בגדוד 852,

חילוץ והצלה של פיקוד העורף

ב2008 טסתי לדרום אמריקה לחצי שנה,

חזרתי לארץ, פסיכומטרי, תחילת לימודים,

לא הרגיש לי נכון ולא מצאתי את עצמי בלימודים

ההבנה שחיחלה בי עוד מאבא עשיר אבא אני,

שאני לא רוצה להיות שכיר וחשוב לי

להשקיע בעסק משלי ולבצע השקעות משלי

פרשתי מהלימודים

וטסתי לעבוד בעגלות בארה”ב – בניו מקסיקו

חזרתי בתחילת 2011 ופתחתי את העסק הראשון שלי,

ייבוא גאדגטים מסין ומכירתם באתרי הקופונים:

גרופון, וואלה שופס, ביי 2, ביגדיל וכו’

במהלך השנים פתחתי עוד מספר עסקים: קו מכונות שתיה,

דירות AIRBNB בת”א, שותפות במשרד תיווך בדרום ת”א ועוד

ב2012 נרשמתי לקורס יזמות נדל”ן במכללת פסגות,

אני זוכר שהייתי מגיע עם פרפרים בבטן לפני כל שיעור,

זה כל כך ריתק אותי והייתי כל כך מחוייב לתהליך

ולקראת סוף הקורס מנהל הקורס מטעם המכללה

ביקש שאצטרף לצוות המרצים במכללה כמרצה מלווה

של התלמידים לפעילות בשטח וכך עשיתי איתם

וכמובן שעם עצמי.

לאחר כמה חודשים הגיעה העסקה הראשונה –

בית המגורים החדש של הוריי,

נכס עם בעיות רישומיות, תכנוניות ומשפטיות

ושם גם היה טמון הפוטנציאל שבו – עליו ארחיב בפוסט הבא.

חיזוק המיינד:

רשמתי קודם שפתחתי מספר עסקים במהלך השנים,

שום עסק לא החזיק יותר משנה

זה כי נתקלתי בתקרות זכוכית כל פעם מחדש ולא

היה לי את הכלים הנכונים לנפץ את הזכוכית הזו אז

פרשתי והמשכתי לעסק הבא

שינוי התפיסה התחדד לי ב2014,

בקו הסיום של מרתון וינה

העבודה המנטאלית שעברתי בשנה העוקבת

משלב גיבוש המטרה, בניית התכנית,

התמדה בתכנית, הכרת הטוב של הדרך למטרה

(בהמשך הבנתי שעם שותפים זה הרבה יותר מהנה),

השגת המטרה

להפוך לאדם עם תחושת מסוגלות גבוהה יותר

שם פתאום הבנתי את חשיבות חיזוק המיינד שלנו

את הדיסונס שמתקיים תמיד בין מי שאני תופס את עצמי

באותה נקודת זמן לבין מי שאני רוצה להפוך להיות

מאז ועד היום אני מביא את עצמי לקצה

כ 3-5 פעמים בשבוע באימוני קרוספיט

במועדון שהפך לבית שני HTEAM בחולון

אני משקיע מ2012 בישראל ומ2014 בארה”ב

אפרט לכם בפוסטים השבוע על עסקאות ייחודיות

שהיו לי כאבני דרך

על הצלחות ועל כשלונות

על רווחים והפסדים צורמים וצורבים

מה שמשותף לכל העסקאות, בישראל ובארה”ב,

איסוף המודיעין חייב להיות מקיף מדוייק,

זה המפתח לכל עסקה מוצלחת.

בפוסט 2:

-אספר על העסקה הראשונה בישראל,

בית פרטי עם צווי הריסה,

מחולק ליחידות דיור וללא טאבו – שעבר השבחה מהסרטים.

-עסקה נפתלי – זוג שאיבדו אמונה שהבניין שלהם

יעבור תמ”א אחרי 10 שנים של דיבורים וחתימות

– עסקת המודיעין המדוייק, רכישת דירה במתחם בו עברה

תכנית שבאופן נדיר הכפילה פי 11 את זכויות הבניה בבניין,

שם התמורה בפרויקט פינוי בינוי היא גבוהה בצורה קיצונית.

בפוסט 3:

– עסקת המוכרת השמרנית, עסקה של

רכישת צמוד קרקע עם זכויות לבנייה רוויה,

עסקה מורכבת עם מוכרת סופר שמרנית ופחדנית,

היה צורך בשימוש בהסכם אופציה,

עסקת נטו (אנחנו משלמים את כל המיסים של המוכר),

זו עסקת הקפיצה למים העמוקים

של יזמות נדל”ן פרופר בישראל

העסקה נבנתה בצורה מאוד מתוכננת

כך שאוכל לקחת בה חלק בפן היזמי עם השקעה מינימילית

במסגרת העסקה מתוכננים להיבנות כ 60 יח”ד

יחד עם החלקות הסמוכות.

– עסקת הקומבינציה של גן הילדים ושלושת היורשים,

רכישת צמוד קרקע עליו יש זכויות לבניה רוויה

ובו זמנית סגירה עם הבעלים של הבית הצמוד לו

שימכור ליזם שאני גייסתי לצורך העניין

ואז חתימת הסכם קומבינציה מולנו.

 

סיכום ישראל – איך מהשקעה של 350k בישראל, הרווח הפוטנציאלי הוא מעל 7 ספרות (אם מתעקשים ממש אפשר גם בלי הון עצמי אבל לא ממליץ).

בפוסט 4:

– אספר על הרקע שלי בארה”ב, על ההשקעות הראשונות,

רנטלים, פליפים, מכירה בלנד קונטרקט

למה החלטתי להשקיע בקרקעות

על השבחת קרקעות (בנישה ייחודית במיוחד),

על עסקת הפסד כספי כואב במיוחד,

ה10X ששותפות יכולה להוביל, על חשיבות

בחירת השותפים הנכונים עבורך, המשלימים

את החסרונות שלך ומעצימים את החוזקות שלך,

שותפיי

אילן – בכיר לשעבר באחד ארגוני הביון הגדולים בישראל ומנכ”ל משרד המודיעין לשעבר

סינא – הבסיס של הכל, אשת המספרים, התהליכים, הסדר והארגון.

נדבר על ההזדמנויות והסיכונים בהשבחת קרקעות ולמה אני חושב שself storage זה מסוג השקעות שכולנו צריכים להכיר.

בפוסט 5:

עסקאות של השבחת קרקעות בארה”ב הלכה למעשה – ROI גבוה במיוחד

על החזרת עסקה מהקבר

סיכון מינימלי, התעסקות מינימלית

בפוסט 6:

פוסט סיכום,

חשיבות היצירתיות

שבירת המחסומים הפסיכולוגים

שבירת המוסכמות

חיזוק המיינד

תובנות ומה הלאה

הולך להיות מענ

Related News Real Estate Entrepreneurs

Responses