איך תדעו שמחיר הנכס אטרקטיבי? שיטות להערכת שווי הנכס

#יזםהשבוע עומר מתתיהו #פוסט4

כאשר רוכשים נכס מולטי-פמילי מניב, או כל נכס לצורך הענין, זה ברור שחשוב להבין האם המחיר המבוקש משקף את השווי האמיתי של הנכס. בין אם אנחנו רוצים להחזיק בנכס לאורך זמן, או רק מספר שנים ואז למכור, נרצה נוסחה המקובלת על השוק להעריך את השווי הנוכחי של הנכס, אך גם את השווי העתידי שלו לאחר שנבצע פעולות השבחה (לאו דווקא שיפוץ, אנחנו עובדים בעיקר על מודל של העלאה הדרגתית של השכירות לאורך חיי הפרוייקט וכך משפיעים על מחיר המכירה שלו. אסביר בהמשך את הנוסחה לחישוב ערך נוכחי וערך עתידי). בפעילות שלנו זה חשוב מאוד, וזה אחד המדדים העיקריים שאני משתמש בהם להערכת כדאיות עסקה. המודל שלנו, שהוא מודל שותפות (משקיעים רוכשים זכויות בשותפות המחזיקה את הנכס) הוא מודל מוגבל בזמן. מאחר ונכסי מולטי-פמילי (במיוחד הבינוניים והגדולים) עוברים בדר”כ ממשקיע למשקיע, חשוב לדעת אם אני משלם מחיר נכון בקניה, אבל לא פחות חשוב, מה יהיה הערך הצפוי בעוד מספר שנים כשארצה למכור למשקיע אחר, כי על זה מתבססת התכנית העסקית והציפייה לתשואה של המשקיעים. ישנן מספר שיטות להערכת שווי נכס מולטי-פמילי מניב, שכל אחת מהן מתמקדת בהיבטים שונים של הנכס והכנסותיו. הנה השיטות המרכזיות שבהן ניתן להשתמש:

שיטת ההכנסה

תיאור: שיטה זו מתמקדת בהכנסות הנכס ומבוססת על ההנחה שהשווי של נכס נגזר מהיכולת שלו להפיק הכנסות. זוהי אחת השיטות הנפוצות להערכת שווי נכסים מסחריים ומולטי-פמילי.

מונחים מרכזיים:

NOI (Net Operating Income): ההכנסה נטו התפעולית של הנכס, שהיא ההכנסות מהשכרת הנכס בניכוי הוצאות תפעול (כמו תחזוקה, ביטוח, ניהול, מיסים, וכו’).

CAP Rate (Capitalization Rate): יחס בין ההכנסה נטו התפעולית לבין שווי הנכס. זהו כלי שמייצג את שיעור התשואה השנתי שהמשקיע מצפה לקבל מהנכס.

חישוב: שווי הנכס מחושב על ידי חלוקת ההכנסה התפעולית נטו של הנכס בCAP Rate.

שימוש: מציאת הCAP Rate האופייני באזור בו נמצא הנכס יכולה לעזור להעריך אם המחיר המבוקש סביר.

שיטת האנונה האינסופית (Perpetuity)

זוהי שיטה פשוטה להערכת שווי נכס מניב, והיא מבוססת על הרעיון של תזרים מזומנים קבוע שנמשך לנצח. בשיטה זו, מניחים שהנכס ייצר הכנסות יציבות לאורך זמן בלתי מוגבל ושאין שינויים משמעותיים בהוצאות או בהכנסות מהנכס.

מונחים מרכזיים:

תזרים המזומנים השנתי: ההכנסה התפעולית נטו מהנכס.

שיעור ההיוון: שיעור התשואה הנדרש על ידי משקיעים, אשר מבטא את הסיכון והפוטנציאל התשואתי של הנכס.

חישוב:

שווי הנכס מחושב על ידי חלוקת ההכנסה התפעולית נטו של הנכס בשיעור ההיוון.

לצורך החישוב ניתן להשתמש בשיעורי היוון שונים כגון הריבית הממוצעת על המשכנתא או אפילו ריבית הטרז’רי לעשר או עשרים שנה.

שיטת המכירות ההשוואתיות (Comparative Market Analysis – CMA):

תיאור: שיטה המבוססת על השוואת מחירי מכירה של נכסים דומים (בגודל, במיקום ובתכונות) שנמכרו לאחרונה באותו אזור. שיטה זו מתאימה במיוחד כאשר ישנם מספיק נתוני מכירות מהעת האחרונה.

שימוש: יש לבחון את נתוני העסקאות הקודמות, לבדוק מחירים למ”ר, ולבצע התאמות לפי מצב הנכס, מיקום, תנאי השוק ותכונות נוספות. החסרון הוא שבשווקים מסויימים, קשה למצוא נכסים מספיק דומים כדי לבצע השוואה מסוג זה.