#יזםהשבוע #פוסט4יזם השבוע – פוסט מספר 4מולטיפמיליאת העשייה שלי בנדל״ן התחלתי דוו…
יזם השבוע – פוסט מספר 4
מולטיפמילי
את העשייה שלי בנדל״ן התחלתי דווקא בסינגל-פמילי. לאחר כמה שנים טובות של עשייה, גיליתי את המולטי-פמילי ומאז אני שבוי.
זה לא עניין של טוב או פחות טוב, זה עניין של ניהול וגידור סיכונים.
גילוי נאות – אני עדיין מחזיק בכמה וכמה נכסי סינגל-פמילי, ונהנה מהם רוב הזמן.
מה זה מוטלי-פמילי (מגורים רב-משפחתיים)?
סיווג של דיור בו יחידות דיור נפרדות מרובות למגורים כלולות בבניין אחד או במספר בניינים במתחם אחד.
היחידות יכולות להיות זו לצד זו (מקבץ סינגלים ו/או טאון האוס), או זו על גבי זו (בניין דירות – נפוץ יותר). בשונה מבניין דירות שאנו מכירים בישראל בו לכל דירה ודירה יש חיוב ארנונה נפרד ותיאור משפטי (פרצלציה) נפרד, מולטי-פמילי מקבל חיוב ארנונה אחד לכל המתחם ואין פרצלציה, כלומר: כל הבניין/מתחם הוא בעצם אישות אחת עם מספר יחידות דיור.
זה די דומה למושג הטורקי ׳מושע׳ למי שמכיר.
מולטי-פמילי חייב להימכר כמתחם שלם ולא ניתן למכור אותו כיחידות נפרדות.
כמובן שיש אפשרות לגשת לעירייה/מחוז ולבקש לבצע ׳פרצלציה׳, חלוקה של הדירות ליחידות נפרדות, ואז למכור כדירות/יחידות נפרדות (לאחר חלוקה המתחם ייקרא קונדו׳ס או אפרטמנט׳ס ולא מולטי-פמילי).
חשוב לציין שלא בכל מקום העירייה מאפשרת דבר כזה, ישנם מקומות שהעירייה מעודדת וישנם מקומות שהעירייה לא מוכנה לשמוע על זה בכלל.
יתרונות מולטי-פמילי:
היתרון הגדול במתחם מולטיפמילי הוא מספר היחידות ממנו הוא מורכב.
ככל שיש יותר דירות, יש יותר פיזור אך מצד שני גם יותר עבודה.
במתחמים של למעלה מ-100 יחידות דיור אף מומלץ להחזיק חברת ניהול אין-האוס ולחסוך משמעותית בדמי הניהול (פחות מ-100 יחידות בדר״כ זה פחות משתלם, כמובן שיש יוצא מן הכלל).
גם בנושא המימון יש יתרון כיוון שהבנקים וגופי המימון יעדיפו לממן עסקה עם מספר רב של יחידות דיור אל מול סינגל-פמילי בודד, כמובן בגלל העניין של פיזור הסיכונים.
איך מעריכים שווי שוק של מולטי-פמילי:
למרות שמולטי-פמילי משמש לדיור פרטיים הוא בעצם מוגדר כנכס מסחרי.
נכס מסחרי נמדד לרוב (אם לא תמיד) לפי הרווח התפעולי שלו, כלומר:
הכנסה שנתית ברוטו > פחות הוצאות ואי-תפוסה > חלקי סכום ההשקעה (תלוי גם במימון אבל לא ניכנס לזה כרגע).
לדוגמה: ברוטו $150K > הוצאות ואי תפוסה $50K > עלות רכישה כוללת $1M (ללא מימון) = 10% תשואה שנתית.
נגיד שהחזקנו בנכס 5 שנים, ובאותה תקופה מכירה מקובל למכור נכס מולטי-פמילי באזור הזה ב-7% קאפ, אזי הנכס שלנו יהיה שווה $1,428,571 (מחלקים את ההכנסה נטו $100K ב-7%) בעוד שבאזור אחר יהיה מקובל למכור ב-8% קאפ, אזי הנכס יהיה שווה $1,250,000.
כמובן שישנם עוד משתנים כאלה ואחרים.
בדיקה לפני רכישה
מה שנקרא דו-דיליג׳נס, ובעברית: גילוי נאות.
מעבר לבדיקת מצב הנכס וביצוע אינספקשן כמו בכל נכס לפני רכישה, במולטי-פמילי בודקים גם את מצב ההכנסות (הערכת נכס, זוכרים?).
בודקים שנה אחורה לפחות, אפשר לבקש גם יותר מזה.
בודקים את החוזים של הדיירים, תאריכים והתחייבויות למיניהם.
בודקים את החוזים של הדיירים, תאריכים והתחייבויות למיניהם.
מומלץ לשלוח שמאי, במקרה של מימון הבנק ישלח.
סוגי פרויקטים מולטי-פמילי
ישנם מתחמי מולטי-פמילי לאחר השבחה או כאלה שזקוקים לשיפוץ קל, אלה בדר״כ יימכרו במחיר השוק או קרוב לו. כמובן שיש הזדמנויות לרכישה מתחת למחיר השוק אך לרוב נכס שעובד יימכר קרוב למחיר השוק.
עסקאות כאלה יותר יתאימו לעסקאות ׳תשואה׳ ועם מימון טוב יכולים לעבוד נפלא.
עסקאות כאלה יותר יתאימו לעסקאות ׳תשואה׳ ועם מימון טוב יכולים לעבוד נפלא.
סוג עסקאות נוסף נקרא: ווליו אד (תוספת ערך).
מולטי-פמילי שאחוזי התפוסה שלהם נמוכים מאוד ו/או זקוקים להשבחה רבה. עסקאות אלו עובדות בדומה לעסקאות פליפ, אין הכנסה בתחילת הדרך (או שיש מעט מאוד) אך ההשבחה והעלאת אחוזי התפוסה ייעלו את שווי הנכס משמעותית.
כמובן שעסקאות אלו יימכרו מתחת למחיר השוק ולפעמים באופן משמעותי מאוד, הושאה צפויה להיות גבוהה משמעותית (כמובן לאחר חישוב עלויות ההשבחה ונלוות).
בדר״כ יהיה קשה יותר לקבל מימון על פרויקטים כאלה מכיוון שהסיכון של הגוף המממן גדול יותר.
דרך אפשרית כן להתשמש במימון היא: לרכוש את הנכס במזומן, להשביח אותו ולאחר מכן לבצע ריפייננס.
מולטי-פמילי שאחוזי התפוסה שלהם נמוכים מאוד ו/או זקוקים להשבחה רבה. עסקאות אלו עובדות בדומה לעסקאות פליפ, אין הכנסה בתחילת הדרך (או שיש מעט מאוד) אך ההשבחה והעלאת אחוזי התפוסה ייעלו את שווי הנכס משמעותית.
כמובן שעסקאות אלו יימכרו מתחת למחיר השוק ולפעמים באופן משמעותי מאוד, הושאה צפויה להיות גבוהה משמעותית (כמובן לאחר חישוב עלויות ההשבחה ונלוות).
בדר״כ יהיה קשה יותר לקבל מימון על פרויקטים כאלה מכיוון שהסיכון של הגוף המממן גדול יותר.
דרך אפשרית כן להתשמש במימון היא: לרכוש את הנכס במזומן, להשביח אותו ולאחר מכן לבצע ריפייננס.
כמו שכבר כתבתי בפוסט אתמול, לצערי לא אוכל לכסות הכל בפוסט אחד.
מאמין שנתתי מעט יידע ומושגים הקשורים למולטי-פמילי שעזרו למי שלא מכיר להבין קצת מה זה מולטי-פמילי ואיך זה עובד.
מאמין שנתתי מעט יידע ומושגים הקשורים למולטי-פמילי שעזרו למי שלא מכיר להבין קצת מה זה מולטי-פמילי ואיך זה עובד.
במידה ונתתי לכם, ולו טיפ אחד קטן – זיכיתי.
בהצלחה!
קישור לפוסט המקורי בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום)
Responses