אסטרטגיית BRRR

שלום חברים,

נושא מפתח לכל יזם נדל״ן בארה״ב, במיוחד שעושים בעיקר לביתם, הוא אסטרטגיית brrrr.

ראשי תיבות למילים:

Buy

Rehab

Rent

Refinance

Repeat

אם המטרה זה לבנות פורטפוליו של נכסים מניבים, זאת כל התורה על רגל אחת.

האסטרטגיה היא למנף עיסקה שוב ושוב וע״י כך לקנות עוד ועוד נכסים במימון לפעמים חלקי אך רצוי מלא.

נשמע מדהים נכון?! אז זהו שנדל״ן זה פשוט אבל לא קל…

אז מה צריך לקחת בחשבון,

בגדול צריך לקנות נכס, ועדיף במזומן, והכי חשוב מתחת למחיר השוק, הרבה מתחת למחיר השוק.

ואם עוד לא הבנתם זה אומר, לרוב אך לא תמיד, לקנות בית שבור שיצריך שיפוץ כולל.

איפה הקושי? אם אתם בונים על מתווכים שיעזרו לכם למצוא בתים כאלו, זה יכול לקרות , אבל זה פחות רלוונטי, כי בדר״כ מתווכים מוכרים בפלטפורמת המתווכים האמריקאית שנקראת

MLS (Multiple Listing Service)

שם המוכרים משתמשים בנו בשביל לקבל את מירב הכסף על הנכס שלהם, לא מתחת למחיר השוק. למצוא בית כזה מצריך בעיקר עבודה מול wholeseller. שלמי שלא מכיר זה אדם שמוצא מוכרים שנמצאים במצוקה כלכלית, משכנע אותם למכור לו, שם את הבית תחת חוזה במחיר נמוך, ואז מוכר את החוזה למשקיע קצה, במחיר גבוה יותר, שעליו הוסיף את העמלה שלו )והוא לא שם סנט בעיסקה בשום שלב).

זה נקרא assignment, וכן, זה חוקי 100%.

זו מסוכה ראשונה.

אני ממליץ להתמקד בעיקר ב single family עם 3 חדרי שינה ומעלה, זה יהיה נכס שיהיה קל יותר להשביח ולהשכיר.

אם הבית במצב רעוע, בנקים לא יאשרו הלוואה, גם הוצאות המימון יאכלו משורת הרווח התחתונה, לכן הקנייה ברוב כמעט מוחלט מהמקרים תהיה במזומן (באזורים שלי בדרום פלורידה מדובר באזורי ה- $250,000 ומעלה).

בשיפוץ צריך לעבוד זהיר לתמחר נכון עם 10%-15% אקסטרא הוצאות לבלת״מים שיצוצו.

בתהליך השיפוץ עושים forced appreciation- שזה השבחת הנכס באופן מלאכותי (לא מעליית ערך שבאה עם הזמן) .

בשביל לקבל שמאות גבוהה יותר, מעבר לשיפוץ הקוסמטי, חשוב בעיקר להחליף תשתיות:

– גג מעל 15 שנה (בפלורידה חברת הביטוח פשוט לא תבטח ללא החלפה)

– מערכת חימום קירור מרכזי מעל 10 שנה

לוח חשמל מרכזי עם מתגי הארקה, מעל 150amp

החלפת צנרת במידה והיא עשויה מנחושת ולא מ c pvc/ pex

דוד מים מעל 8 שנים

ככה דו״ח השמאות יצא גבוה משמעותית מסתם שיפוץ קוסמטי.

שלב שלישי,

על מנת למשכן את הבית בשביל לחזור על אותו תהליך יש 2 אפשרויות, או שהמלווה יאשר מתן הלוואה לבית בעקבות דו״ח השמאות- appraisal, או אם מדובר בבנק יותר קונסרבטיבי הם ידרשו לראות שהנכס מושכר תקופה של בין 3-6 חודשים, ורק אז יאשרו לו הלוואה, זה נקרא

seasoning period -״תקופת תיבלון״.

ההלוואה שתקבלו כנגד הנכס לרוב תהיה 70%-75% משווי ערך השמאות.

בסצינה מושלמת אתם תוציאו את כל הכסף שהשקעתם בעיסקה, ולפעמים תוציאו יותר, ואז לחזור על אותו תהליך שוב ושוב.

דוגמא מספרית:

רכישה – $100,000

שיפוץ- $50,000

ערך נכס לאחר שיפוץ- $250,000

שכירות חודשית- $1,500

החזר משכנתא כולל ביטוח וארנונה piti- $1250

סך הכל הושקעו , $150,000

ערך חדש $250,000.

הבנק נותן משכנתא של 75% משווי הנכס שהם . $187,500

בעצם במקרה כזה הוצאנו את כל הכסף שהשקענו בעיסקה וגם הרווחנו אקסטרא $37,500 .

מבחינת החזר משכנתא אנחנו בתזרים חיובי של :

$1250-$1500=$250.00 ,

החוב לבנק משולם דרך השוכר, עכשיו חוזרים על כל התהליך מחדש.

במציאות זה קצת אחרת, לא תמיד מוציאים את כל 100% מהכסף שהושקע, אבל עדיין זו דרך אפקטיבית ופשוטה ליישום.

למי שלא הכיר, מקווה שזה פותח לכם את הראש…

עד הפוסט הבא,

ברכות!