אז איך אפשר לעשות כסף מנדל”ן ?
נדל”ן מאז ומתמיד הייתה ההשקעה העדיפה על בעלי ההון וישנן חברות רבות מתחומים שונים שעשו הון דווקא מנדל”ן ,לעיתים יותר מעסקי הליבה שלהם .
דוגמאות בולטות הן מקדונלד,שופרסל ואף רמי לוי שמשכיר לשיווק השקמה את המבנים .
כמובן שישנן דרכים ישירות ועקיפות להחזיק נדל”ן אמנה את העיקריות שבהן
ואשתדל להציג את היתרונות בכל אפיק
1. Buy&hold הדרך הטבעית והפשוטה ביותר. קניה של נכס החזקתו לרוב לתקופה ארוכה של שנים .יתרונות : תזרים חודשי ועליית ערך על פני שנים ,התעסקות מינימלית
חסרונות: התעסקות עם דיירים , תחזוקה של הנכסים לעיתים עליית הערך מינורית
2. Buy fix &sell ובשפת העם Flip .קניה ,שיפוץ (השבחה) ומכירה ברווח
יתרונות: תשואות גבוהות ,מפגש עם הרווח בזמן קצר יחסית
חסרונות: דורש התמקצעות, הבנה ושליטה בשוק. התמודדות עם בלת”מים .למעשה זה עסק פעיל ופחות השקעה פאסיבית
3. Wholeselling – עובד יותר בשוק האמריקאי .הכוונה לקניה ומכירה (ללא החזקה )
השיטה מתבססת על הדרך בה קונים נדל”ן בארה”ב .להבדיל מהארץ ,בארה”ב ראשית חותמים על חוזה מכירה ואח”כ מבצעים את בדיקת הנכס (Inspection, Due diligence )
הולסלרים משקיעים בקמפיינים ע”מ להגיע לבעלי נכסים בעלי מוטיבציה אשר טרם פרסמו את הנכס בשוק.שיטה זו מתאפשרת בשוק האמריקאי המבוזר . המון בעלי נכסים אינם מודעים מבחינה פיננסית ,אינם מכירים את שוק הנדל”ן ומוצאים עצמם בבעיה פיננסית אשר מאלצת אותם למכור את הנכס תוך זמן קצר .
בשיטה זו אתה מאתר את בעל הנכס , עורך סקר שוק לגבי הנכס ונותן לבעל הנכס הצעת מזומן עם התחייבות לסגירה מאוחרת 30-45 יום תלוי באיזה שוק הנכס נמצא .לאחר שחתמת עם בעל הנכס על הסכם מכירה ,אתה מפרסם את הנכס .לרוב, בערוצים מקבילים ולא דרך מתווכים (רוב השוק עובר דרך מתווכים ,סוכני נדל”ן)
למעשה Wholesellingהוא עסק של מרקטינג ופחות נדל”ן
יתרונות : אפשר להרוויח הרבה כסף בזמן קצר, כמעט ואין סיכון ,לא נדרש הון עצמי
חסרונות: דורש התמקצעות והבנה , השקעה בקמפיינים ,הקמת צוות ומערך שיווקי ,עסק תפעולי שדורש עבודה יומיומית
4. Foreclosure – קניית נכסים מכונס נכסים .
להליך זה יש גם הליך מקדים של pre foreclosure או short sale
לרוב הנכסים ימכרו בהנחה מתחת למחיר השוק .
יתרונות : קניית נכס בהנחה לעיתים הנחה משמעותית
חסרונות: קניית מזומן ,אין אפשרות לבדוק את הנכס כך שלעיתים זה כמו לקנות חתול בשק ,לרוב הכניסה לנכס היא עבירה פדרלית.
צריכים לערוך לנכס בדיקות מקדימות ולוודא שיש רישום תקין ואין חובות נוספים על הנכס
בשלבים של שורט סייל התהליך יכול להתארך הרבה זמן ואף אחד לא מבטיח שיסתיים בעסקה
5. Owner financing -קניה וקבלת הלוואה /מימון ע”י הבעלים של הנכס
ללקוח הישראלי הדבר נראה לעיתים מאוד מוזר שבעל הנכס גם מוכר לך את הנכס וגם נותן הלוואת בעלים אך אפיק זה קיים .לרוב בעסקאות multifamily או commercial
כמובן שכמו בכל עסקה אנו נדרשים לוודא את המספרים (שווי שוק ,עלות שיפוץ, מיסים וכו..)
יתרונות: מקטין את ההון העצמי שאנו נדרשים להביא, כאזרחים זרים יש קושי גדול יותר להשיג מימון .מאפשר מינוף ,אין צורך לערב בנקים
חסרונות : בד”כ הריבית גבוהה יותר מהבנק , לעיתים ההלוואה היא לתקופה קצרה ולא ל20 שנה כמו במשכנתה רגילה . לרוב יש פרמיה מסויימת על מחיר הנכס כך שנשלם טיפה יותר עבור הנכס .
יש קושי באיתור עסקאות כאלו
6.Subject to בדומה לOwner financing
בעל הנכס מאפשר לך כקונה להמשיך לשלם במקומו את תשלומי המשכנתה
יתרונות :כמו בסעיף הקודם
חסרונות : דורש הבנה ויש להיעזר בעו”ד מומחה בתחום
7.Rent to own הסכם שכירות עם אופציה לקניה
כמשקיעים נחתום על הסכם שכירות עם בעל הנכס שמאפשר לנו להשכיר את הנכס לצד ג’
לאחר שנה או שנתיים תהיה לנו את האפשרות לקנות את הנכס במחיר נקוב שבתקווה יהיה נמוך ממחיר השוק בתום הסכם השכירות
יתרונות : אין צורך בהון עצמי
חסרונות : לרוב בהסכם כזה תחזוקת הנכס תחול חלקית עלינו ,בנוסף אנו צריכים למצוא שוכר שיכנס בנעלינו
8.Notes – קניית שטרי משכנתה
אנו קונים חוב של מישהו אחר ונכנסים בנעלי המלווה
ישנם שני סוגים עיקריים א- הלווה משלם את ההלוואה כסידרה ב- הלווה הפסיק לשלם defalt
יתרונות : קניית הלוואות במחיר מוזל ויכולת להרוויח הרבה כסף
חסרונות : נדרשת התמקצעות הבנה בתחום ,סיוע של עו”ד מנוסה ותמחור נכון של הבטוחה
יכול להמשך זמן רב
9.קרן Reit השקעה בקרן שמחזיקה נדל”ן
לרוב קרנות גדולות
יתרונות : נזילות גבוהה יותר
חסרונות : תשואות נמוכות יותר מהשקעה בנדל”ן
10 השקעת חוב- השקעה בנדל”ן באמצעות הלוואה ליזם כאשר הנכס משמש כבטוחה
יתרונות : לרוב יש אופציה לצאת אחרי תקופה קצרה יחסית -מס’ חודשים או שנה
חסרונות : יש לבדוק היטב מי היזם והאם יש משכונים נוספים על הנכס
לסיכום : פרסתי לפניכם 10 דרכים כיצד אפשר לעשות כסף מנדל”ן
רוב הטכניקות מקובלות יותר בארה”ב . חלקן דורש מיומנות גבוהה
המלצתי , ללמוד היטב כל אפיק ולהבין לעומק לפני שנכנסים
בהצלחה לכולנו !
אשמח לתגובות, שאלות ושיתופים
בתמונה הנכס הראשון שקניתי עם חבר Ronen Drutman באטלנטה בשנת 2015 להערכתי



















Responses