התאמות לשוק ויצירתיות

#יזםהשבוע דניאל גורפינקל גרסיה #פוסט2

כשהתחלנו להשקיע בארה”ב, היינו בטוחים שברגע שנמצא נכסים טובים, ננהל משאים ומתנים קשוחים ונשיג מחירים מצוינים – העסק כבר יתחיל לזרום. וזה בדיוק מה שעשינו. חיפשנו, ניתחנו, חפרנו על מספרים, הורדנו מחירים משמעותית, אבל אז הגיעה הבעיה האמיתית – השכירות.

השוק בטקסס לא היה בדיוק מה שציפינו. היה ביקוש, היו שוכרים, אבל להביא את הקאש-פלואו לרמה שתצדיק את ההשקעה? זה כבר סיפור אחר. הבנו שצריך להיות יצירתיים ולמצוא פתרונות.

ובכלל, בנדל”ן לא משנה כמה זמן אתה בתחום (כמו שרפי אמר בכנס הראשון שנכחתי ונורא נלחצתי מזה יש לציין) כל יום יש דברים חדשים שצצים ותמיד יש מכשולים. וזה לא בקטע קיטשי, אלא עובדה. בנדל”ן צריך יצירתיות, סבלנות, וכושר אלתור בלתי נגמר. זה לא מקצוע לבעלי לב חלש!

דוגמה ליצירתיות מהתקופה האחרונה, בגלל מצב השוק, החלטנו להתמקד בנכסים במרקט, כי כרגע יש אינבנטורי גדול והמון פרייסקטים. בהתחלה, שלושתנו ישבנו יום-יום והגשנו ידנית מעל 30 הצעות לנכסים שונים – כל אחד! עשינו פולואפים, בדיקות, מעקבים – והבנו שזה שואב יותר מדי זמן.

ואז הגיע הרגע שאמרנו– חייבים לייעל את זה. נפגשנו עם יזם צעיר בתחום התכנות, הצגנו לו את הבעיה ואת הרעיון שלנו לאוטומציה – והוא נתן לנו כיוון ראשוני לפתרון. תוך כדי טיול בארה”ב, הכרנו מתכנת אמריקאי שעזר לנו לבנות מערכת אוטומטית שמייעלת את הגשת ההצעות, מכסה כמה שיותר נכסים במרקט, ומתרכזת בזיפ קודים שאנחנו אוהבים. כרגע מדובר במערכת אוטומציה ולא בתוכנה מלאה, אבל השיפור היה מיידי ומשמעותי.

ולגבי למה בכל זאת בחרנו ב- DFW טקסס? בטקסס אולי אין את הקאש-פלואו הכי גבוה שאפשר למצוא בארה”ב, אבל יש משהו אחר– יציבות, שכונות חזקות, וצמיחה מטורפת. אנחנו לא מדברים על אזורים שהמחירים שם קופצים בגלל ספקולציות, אלא על התפתחות אמיתית. יוניברסל סטודיוס מקימים פארק ענק בדלאס שמביא אלפי מקומות עבודה, אילון מאסק ממשיך לפתח את תעשיית החלל שלו באזור, הבורסה העבירה את הסניף הראשי מניו יורק לדאלאס, ההייטק של אוסטין מתפשט לכל המדינה, ויש זרם מתמשך של אנשים שעוזבים מדינות יקרות כמו ניו יורק וקליפורניה ומחפשים בית חדש בטקסס.

אבל בשביל שזה באמת יעבוד, צריך להיות יצירתיים בהשכרה. ראינו משקיעים שהלכו על Airbnb, שורט-טרם או Rooming (השכרה לפי חדרים) – אנחנו בחרנו בסקשן 8.

בפוסט הבא נפרט על הבחירה בסקשן 8 ואתן טיפים שלמדנו על בשרנו + ביקור פיזי במשרדים בארה״ב.