האסטרטגיה למשקיעים שחושבים כמו יזמים!
אחרי הפוסט הקודם על Tax Lien ועל איך אפשר לרכוש הרבה נכסים ולעשות תשואות דמיוניות ללא צורך בעבודה קשה שיפוצים קבלנים בנקים והלוואות מורכבות, בפוסט הזה אני רוצה לספר לכם על אסטרטגיה אחרת לגמרי שמצריכה עבודה קפדנית ויצירתית המלווה בשיפוצים ובעלי מקצוע מכל הסוגים וכמובן הבנה עמוקה לכל מה שקשור במימון יצירתי (Creative finance).
אחת השאלות שאני מקבל הכי הרבה ממשקיעים ואנשים סביבי היא:
איך אפשר לייצר תזרים, להגדיל הון, ולהמשיך להתגלגל לעסקאות חדשות – מבלי להכניס את היד עמוק לכיס ואם בכלל.
איך אפשר לייצר תזרים, להגדיל הון, ולהמשיך להתגלגל לעסקאות חדשות – מבלי להכניס את היד עמוק לכיס ואם בכלל.
והתשובה שלי פשוטה – אסטרטגיית BRRRR.
כשנכנסתי לעולם ההשקעות בנדל”ן, ידעתי שאני רוצה שיטה שתאפשר לי לגדול בצורה חכמה ומבוססת. לא קפיצות מטורפות – אלא צעדים מחושבים שמבוססים על ערך אמיתי, שיפור נכסים, ותכנון פיננסי מדויק. וכאן נכנסת לתמונה אחת האסטרטגיות שאני הכי מאמין בה – BRRRR: Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat.
אז מה יותר טוב מדוגמא אמיתית מהתקופה הנוכחית שתמחיש לכם את הפוטנציאל – ?
רכישה חכמה:מצאנו נכס באזור מתפתח בטקסס, במיקום אסטרטגי – שכונה עם ביקוש גבוה, בתי ספר טובים, ומגמת עלייה ברמות המחירים. המוכר רצה $155,000 ולאחר משא ומתן מתוחכם הצלחנו לעלות על החוזה במחיר מצוין של $100,000, תוסיפו לזה עלויות שיפוץ כ $70,000 – סך הכל השקעה כ 170,000 פלוס עלויות סגירה והוצאות הארד מאני.
לאחר שערכנו תוכנית שיפוץ קפדנית ומפורטת שכללה ריצוף חדש, תוספת של שני חדרי שינה ,מטבח, צבע פנים וחוץ, שני חדרי אמבטיה, תיקון גארג’ ועוד.. יצאנו לדרך עם השיפוץ .
התוצאה? נכס במצב מצוין, שמרגיש חדש לגמרי –ברמת גימור מוקפדת, המותאמת למשפחות שמחפשות לשלב נוחות עם סטנדרטים גבוהים.
הנכס הושכר תוך זמן קצר ב-$2150 לחודש, תשואה דו ספרתית פלוס דיירת מצוינת ויציבה.
זה כבר סימן טוב – אבל שם לא עצרנו.
ריפייננס – זה המפתח להכל:
לאחר השיפוץ וההשכרה, ביצענו הערכת שווי חדשה – שהעמידה את הנכס בשווי של $280,000.
הגשנו בקשה להלוואת ריפייננס שתיתן לנו מימון בגובה של 75% משווי השוק של הנכס המשופץ, כלומר אנחנו צפויים לקבל כ-$210,000 מהבנק .
לאחר השיפוץ וההשכרה, ביצענו הערכת שווי חדשה – שהעמידה את הנכס בשווי של $280,000.
הגשנו בקשה להלוואת ריפייננס שתיתן לנו מימון בגובה של 75% משווי השוק של הנכס המשופץ, כלומר אנחנו צפויים לקבל כ-$210,000 מהבנק .
מה זה אומר בפועל?
רכשנו נכס מניב ללא השקעה כספית סגרנו את ההלוואה הראשונה והכי חשוב יש לנו נכס שמייצר תשואה דו ספרתית בכל חודש ולא נגעתי ברווח (האקוויטי) ועליית הערך הצפויה שבשלב זה ישארו בקירות עד למכירה.
וכאן מגיע הקסם האמיתי של BRRRR –
- קיבלנו נכס נוסף שהצטרף לפורטפוליו שלנו.
- הנכס ימשיך להניב לנו תזרים דו ספרתי בכל חודש.
- יש רווח נאה ופוטנציאל לעליית ערך עתידית.
- והכי חשוב עם הכסף שקיבלנו חזרה מהריפייננס– אנחנו מוכנים להתגלגל לעסקה הבאה, עם ביטחון, עם הבנה של התהליך, ועם ניסיון חיובי ביד.
למה אני משתף את זה?כי חשוב להבין שנדל”ן זו לא רק קניית נכסים – זו בנייה של מערכת יחסים. עם שותפים, עם בעלי מקצוע, עם המשקיעים – ובעיקר עם התוצאה שאתה יוצר.
עסקה טובה מבחינתי היא כזו שכולם מרוויחים ממנה:
היזם, המשקיע, הדייר – וגם השכונה שנהנית מהשבחה והתחדשות.
רוצה להצטרף לעסקה כזו?
בין אם כמשקיע שותף או כמי שרוצה ללמוד ולבצע את זה בעצמו – אני מזמין אותך לדבר איתי.
בין אם כמשקיע שותף או כמי שרוצה ללמוד ולבצע את זה בעצמו – אני מזמין אותך לדבר איתי.
זו הזדמנות ללמוד תהליך שיכול לשנות חיים – צעד אחר צעד, בצורה מבוקרת, מקצועית ומשתלמת.
לסיכום איך אפשר בלי לתת קרדיט ל Itai Aharon ול Dror Dorenbaum הבעלים והמייסדים של קהילת קלאבררר שעזרו לי ולעוד הרבה יזמים אחרים לפצח את השיטה בדרכם היחודית והמתוחכמת וכמובן Shachar Naim ו Yael Cohen Naim שעלו איתנו על הרבה עסקאות מוצלחות בדאלאס בשיטת BRRRR.
Responses