איך לנהל בעצמך נכס ממרחק אלפי קילומטרים?

#יזמתהשבוע 2.0 יוליה חביה #יזםהשבוע
 
בפוסט הנהדר של רונן, שותף-העל שלי, משבוע שעבר (לינקים בסוף)
הוא סקר את סוגי ההשכרות השונות שאנחנו עוסקים בהן:
  • יש השכרה לטווח ארוך
  • השכרה לטווח בינוני
  • השכרה לטווח קצר
  • השכרה לפי שעה (אוי וויי, כאלו אין לנו…)
 
 
בתוך אלו גם יש קטגוריות שונות כמו השכרה לסקשן 8 או בתים קבוצתיים.
 
 
כיום אנחנו מחזיקים ומנהלים בניהול עצמי כ-40 יחידות מכל הסוגים שמנינו ובהם יש גם דיירים, אורחים ושיפוצים פעילים.
 
 
*********
 

אז איך אפשר לנהל כזה דבר לבד ועוד מרחוק?

 
 

השכרה לטווח ארוך

 

זה לא בלגן?

קיימות תוכנות מעולות שמעניקות מעטפת שלמה מפרסום הנכס וניהול לידים, סקרינינג, דרך חוזים, פקדונות ותשלומים וניהול תחזוקה. אנחנו משתמשים בטורבוטננט בגרסה בתשלום ומרוצים מאוד
 
 

מאיפה אביא דיירים?

אנחנו מפרסמים נכס להשכרה דרך טורבוטננט שמפרסם בעשרות אתרים למעט זילו, ובאפורדבל האוזינג שמפרסם גם בזילו ודרכו גם מגיעים המון לידים בעיקר עם וואוצ׳ר וסבסוד שכר דירה כמו סקשן 8.
את הלידים אנחנו מנהלים דרך טורבוטננט, שם אנחנו דואגים שימלאו שאלון מקדים וגם מציינים בפניהם את תנאי הסף שלנו, כדי לתאם ציפיות ולחסוך זמן לכולם*

*חשוב להכיר את החוקים להגנת הדייר ולמניעת אפליה ולדעת מה מותר להגיד ומה לא – עשו לעצמכם טובה ועברו עליהם.

מי שעוברים את הסינון המקדים ממשיכים לשואינג ובשלב הסופי מבצעים גם בדיקת רקע.

הרבה פעמים נשארים לנו לידים טובים שהתעניינו בנכס אחד אבל יכולים להתאים לנכס אחר במידה ובחרנו במועמד אחר מה שמאפשר לנו למלא בקלות ובמהירות יחידות. בנוסף דיירים שלנו ואנשים שעבדו איתנו ממליצים עלינו לאחרים ופנים אלינו מועמדים נוספים.
 
 

תחזוקה

ואם יתקשרו אלי בשלוש לפנות בוקר כי התפוצץ להם צינור?
עד היום לא נראה לי שדבר כזה קרה לנו, רוב בעיות התחזוקה יכולות להמתין כמה שעות לפחות ואנחנו משתלים לטפל בהן מהר – לפי הדחיפות.
 
יש אפשרות לניהול היברידי ולאפשר לתוכנה לטפל בקריאות תחזוקה, זה קיים בטורבוטננט וגם מובנה בתוכנות כגון המלין, אנחנו מעדיפים לטפל בהן בעצמנו.
 
יש לנו אנשי תחזוקה קבועים שאנחנו נעזרים בהם – הנדימן, אינסטלטור, חשמלאי, איש hvac.
במידה והם לא פנויים אספנו לנו עוד כמה, אבל לרוב נעזר באותם אנשים.
 
במידה ואתם חוששים שלא תהיו זמינים תוכלו לספק לדיירים שלכם מספרי טלפון לוודורים שאתם סומכים עליהם שיפנו אליהם עצמאית במקרה חירום או שיהיה לכם איש קשר שם או va שיפנו אליו.
 


מה עם רשיונות, תחזוקת חורף וכאלה, אביקשנים לא עלינו?

 
כמו בכל דבר, בפעם הראשונה זה נראה כאילו יש המון דברים לטפל בהם והמון אי וודאויות, אבל אחרי שתעברו את זה בפעם הראשונה פתאום השד לא יראה כזה נורא ותגלו שזה אולי אפילו די קל וכיף?
 
 

השכרה לטווח בינוני

מאיפה אביא דיירים?

הלידים יגיעו בעיקר בפרנישד פיינדר, חלק מאייבנב, חברות ביטוח וגם משקיעים שמגיעים לכמה חודשים או משפחות שמגיעות לרילוקיישן, גם פה המלצות מפה לאוזן מביאות עוד ותודה על כל מי שממליצים ומפנים ומי שהתארחו אצלנו 3>
 

תהליך המיון והסינון ותחזוקה

זהה כמעט לגמרי לזה שנעשה לטווח ארוך
 

השכרה לטווח קצר

מאיפה אביא אורחים?
מפרסמים בפלטפורמות השונות – איירבנב, וורבו, בוקינג, ויש עוד.
אפשר גם לקבל הזמנות באופן עצמאי דרך אתר והמלצות ואורחים קודמים ולחסוך 15% עמלות ומעלה בדרך.
 
איך אנהל את כל ההזמנות, נקיונות, מחירים? זה ממש כאב ראש
 
לכל בעיה כמעט קיימת תוכנה
בדומה לטורבוטננט, יש לנו מערכת שעוזרת לסנכרן הכל – זה נקרא pms
אנחנו נעזרים בגסטי שהיא בבעלות ישראלית ובעיני נותנת פתרון טוב ופשוט בלי להכנס להמון קונפיגורציות מוגזמות
 

אוקיי, אבל יש מליארד-עשרה זליון הודעות לשלוח והמהירות פה קריטית!

אוטמציות הן החברות הטובות של כל מארחת ומארח – לנו יש כ-6-7 הודעות אוטומטיות שנשלחות במהלך התקשורת עם האורחים באופן מיידי, היום יש גם פתרונות מבוססי בינה מלאכותית גם
 

ואם פתאום האורחת תרצה קפה וניל באחת לפנות בוקר?!

בנוסף להודעות האוטומטיות, הבנתי בשלב מסויים שאני לא רוצה להיות משועבדת וחשוב לי ליצור לעצמי את האפשרות להתנתק לגמרי גם בעסק שלנו, אז העסקנו מישהי שמגבה אותנו כשאנחנו לא זמינים, כדי לאפשר לה גם לקחת חופשים וימים חופשיים הוספנו גם va’s עוזרים וירטואליים – יחד הם כולם צוות ה-guest commun ication שלנו
 
*****
 
ניהול עצמי נשמע נורא מסובך, אבל כמו כל חלק בעסק היזמי שלכם, אפשר להחליט מה רמת השליטה והמעורבות שאתם רוצים שתהיה לכם ובהתאם גם לקצור את הפירות – נכון, זה לא תמיד קל, אבל זה גם חלק מהכיף, לא?
המלצות קריאה נוספת לחרוצים (אפשר למצוא אותם גם בספריה דיגיטלית ובאפליקציה של ספרי אודיו הקרובה לביתכם)
ספר על ניהול עצמי של לונג טרם
https://store.biggerpockets.com/products/the-book-on-managing-rental-properties
 
ספר על ניהול עצמי של מידטרם
 
ספר על ניהול עצמי של שורט טרם

ספר על קו-ליבינג! (רק עכשיו גיליתי שיש אותו, אז אותו עוד לא קראתי)
https://store.biggerpockets.com/products/co-living-cash-flow-a-biggerpockets-guide
 
*** קישורים ***
הפוסט של רונן על מודלי השכרה
https://www.facebook.com/…/permalink/4131613037112867/…
 
turbotenant
מערכת ניהול נכסים ופרסום נכסים (הלינק הזה אמור לתת לכם ולי הטבה של 50$ מתנה אם תירשמו ממנו, לא נראה לי שזה באמת עובד, אבל יכולים לנסות ולדווח לי אם כן )
https://turbotenant.com/r/T3duZXI6NDQ5Njcx
 
לפרסום נכסים לטווח קצר
Airbnb – האתר המפורסם, גם פה, אם תפרסמו נכס דרך הלינק רפרל, אתם אמורים לקבל 200$ ואני אקבל אולי פרחים לחג – לא יודעת אם זה עובד, אפשר לנסות 🙂
https://www.airbnb.com/rp/happyhostso?p=stay&s=76&unique_share_id=5D0A855B-4EDB-42EE-8909-51C38D08C38A
לפרסום נכסים להשכרה לטווח בינוני ולפי חדר
 
לפרסום נכסים לטווח ארוך (בעיקר סקשן 😎 ומפרסם במגוון אתרים בהם גם בזילו
https://www.affordablehousing.com/
Related News Real Estate Entrepreneurs

Related Articles

כיצד נתגבר על הפחד מההשקעה הראשונה?

כיצד נתגבר על הפחד מההשקעה הראשונה ? הרבה אנשים שהיו רוצים להשקיע בנדל”ן בכלל באופן כללי, לא עושים את זה, והם לא יעשו את זה בגלל הפחד. הפחד מלהיכשל הוא פחד משתק. מאיפה נובע הפחד הזה ? הפחד הזה נובע קודם כל מהחינוך שקיבלנו בבית. אם בבית לא דיברו על כסף וכל הזמן אמרו לנו…

Responses