קניית תיק השקעות שלם לעומת צבירת נכסים בודדים.

ראשית רציתי להגיד תודה על הפרגונים שאני מקבל ממכם בפרטי ועל השאלות המאתגרות שאתם שואלים אותי…

אשמח אם תשאלו את השאלות כאן כדי שאחרים גם יוכלו לראות, ללמוד ולהוסיף 🙃

אמנם אנחנו קנינו את רוב הנכסים שלנו כמקבצים (20 בתים, 18, 15, 70 וכן הלאה..), אבל זו לא הדרך היחידה לצבור פורטפוליו…

הדרך הנוספת היא כמובן לקנות בבודדים. כל כמה חודשים/שבועות/ימים/שעות לקנות נכס אחד וככה להגדיל את הכמות.

אין דרך אחת טובה יותר מהשנייה אבל אני כן רוצה לדבר על כמה נקודות למחשבה כשאתם בוחרים באיזו שיטה לנקוט:

👈 איתור הנכס – לאתר פורטפוליו גדול זה מאתגר יותר מאשר לקנות בית אחד. הרי בתים מפורסמים בשוק בכל מקום ובכמויות ופורטפוליו לא. אנחנו את שלנו קנינו דרך מתווך שהיה מקושר, פה לאוזן, מזל והיכרות עם השטח.

👈 עבודת הסגירה – אמנם תהליך קניה של פורטפוליו הוא תהליך מורכב אבל הוא קורה פעם אחת. יש הלוואה אחת, מוכר אחד, טייטל אחד, אינספקטור אחד… כשקונים בתים בודדים אז צריך כל פעם מחדש לעשות ניתוח לעסקה, מו״מ עם המוכר, עבודה עם המלווה, טייטל…

👈 תקציב – למרות שאני מאמין שכסף אף פעם לא צריך להיות המכשול לעסקה טובה, כנראה מרתיע יותר לעשות עסקה של מליון דולר מאשר עסקה של מאה אלף. לרוב גם לא נצטרך לגייס הון (מעבר למלווה) בשביל לקנות נכס אחד אבל לא תהיה לנו ברירה אם נרצה לקנות פורטפוליו גדול…

👈 חתול בשק – כשקונים נכס בודד, בוחרים אותו בקפידה. כשקונים פורטפוליו, לפעמים יש בו גם נכסים שלא היינו רוצים אבל אין ברירה, הם חלק מהחבילה וחלק מהעניין שהמוכר רוצה למכור את הפורטפוליו הוא להיפטר מהנכסים האלה. בדרך כלל אנחנו מראש בתוכנית העסקית מתכננים למכור אותם מיידית בכל מחיר ולהשתמש בכסף לשיפוצים.

👈 ייצוב הספינה – כשהתחלנו, חשבנו שיקח לנו עד שנה לייצב את הנכסים (שיפוץ, העלאת שכירויות, הכנסת דיירים) ולעשות ריפייננס. בפועל הבנו שפורטפוליו גדול צריך בערך 18-24 חודשים להתייצב. אפשר לכתוב על זה ספר אבל בגדול כשרוצים להיות יעילים כלכלית, זה עולה בזמן. כשקונים נכסים בודדים, בדרך כלל קל יותר לתת טיפול של מלך לכל נכס ונכס.

יש כמובן דברים נוספים אבל מצאתי לנכון שאלה השיקולים העיקריים שצריך לקחת בחשבון.

חשוב לי להבהיר שאין כאן נכון או לא נכון וכל הדרכים הן בסדר. כל אחד צריך לחשוב איפה יותר מתאים לו להיות.

אפשר להשוות את זה למתווך שכל השנה מחפש את הליסטינג של ה- 5 מליון דולר בעוד שמתווכים אחרים לוקחים כל ליסטינג שיש לא משנה מה הסכום ובסוף יגיעו גם ל- 5 מליון דולר.

בפוסט הבא – יציאה לחופש כלכלי באמצעות פורטפוליו נכסים. האמנם?!

יאללה בנוהל – מוזמנים לשתף, לשאול, לפרגן או סתם להגיב משהו בשביל האלגוריתם ⚡

בתמונה – 🐺 בשק. דופלקס שהיה חלק מפורטפוליו גדול והשיפוץ עליו היה מטורף ולא שווה. מכרנו אותו ב- $25,000 שסגרו לנו פינה של שיפוץ נכס אחר.