הדלת האחורית לנדל״ן בארה״ב – אסטרטגיית Tax Sale

#יזםהשבוע פוסט מספר 2

הדלת האחורית לנדל״ן בארה״ב – אסטרטגיית Tax Sale

השבוע אני רוצה לקחת אתכם קצת מאחורי הקלעים

של אחת האסטרטגיות הכי מעניינות בעולם הנדל״ן האמריקאי, כזו שמשלבת חוק, ביורוקרטיה והזדמנויות רווח יוצאות דופן – Tax Sale

בתור יזמית, אני מאמינה שהרווח האמיתי נמצא במקומות שבהם הרוב לא מסתכלים.

בעוד שרוב המשקיעים מחפשים ב־MLS וב-Off Market, אנחנו מחפשים דווקא את ה״כשלים״ במערכת.

אז מה זה בעצם Tax Sale?

כשבעל נכס בארה״ב לא משלם ארנונה, למחוז יש זכות לפעול – או למכור את החוב למשקיעים, או למכור את הנכס באמצעות מכרזים.

במקום להתעסק בגבייה או בניהול נכסים, המחוז מוציא את הנכס למכרז ומאפשר למשקיעים להיכנס לתמונה.

המשקיע בעצם נכנס לנעליים של הרשות ויכול להרוויח מהריבית או מהנכס תלוי בסוג העסקה.

הכל מתנהל דרך הקאונטי. ההתראות, הגבייה והאכיפה.

מצד אחד – המחוז מקבל את הכסף שהוא צריך כדי לממן שירותים כמו כבישים, בתי ספר ומשטרה.

מצד שני – המשקיעים מקבלים הזדמנות.

שני המסלולים המרכזיים:

1. Tax Lien – הדרך הפאסיבית יותר

אנחנו קונים את החוב של בעל הנכס. הממשלה מבטיחה לנו ריבית קבועה בחוק (שיכולה להגיע ל-18%, 24% ואפילו 36% בשנה!). אם בעל הנכס משלם, הרווחנו ריבית. אם הוא לא משלם? אנחנו מעקלים את הנכס.

2. Tax Deed – הדרך האקטיבית יותר

כאן כבר מדובר בנכס עצמו. הקאונטי מוכר את הנכס במכירה פומבית כדי לכסות את החוב וזה המקום שבו אפשר למצוא נכסים בעשרות אחוזים מתחת למחיר השוק.

למה זו אסטרטגיה של יזמים אמיתיים?

יש כאן חסם כניסה של ידע. נדרש כאן ניתוח שוק (Due Diligence), הבנה של חוקי המדינה וסבלנות ולכן התחרות מצומצמת ויש יתרון גדול למי שעובד נכון.

מבחינת בטחונות – ההשקעה מגובה בנכס פיזי. הממשלה היא זו שאוכפת עבורנו את התהליך.

הון עצמי נמוך – אפשר להתחיל להשקיע ב-Tax Liens גם עם סכומים קטנים יחסית (מאות או אלפי דולרים בודדים) ולבנות תיק נכסים בהדרגה.

חשוב להבין, ב-Tax Sale, המפתח הוא לא רק “כמה כסף יש לך”, אלא כמה מחקר עשית לפני שלחצת על הכפתור במכירה הפומבית

מאחורי כל עסקה טובה יש עבודה-

# בדיקת מיקום וביקוש

# בדיקת חובות נוספים

# הבנה של חוקי המדינה

# בדיקה של הנכס (גם אם מרחוק)

כי “זול” לא תמיד אומר “טוב”.

כדי להבין את הפוטנציאל אני רוצה להסביר רגע את האסטרטגיה שלנו.

הגישה שלנו היא פשוטה – לקנות בזול ולמכור בזול.

אבל “זול” זה יחסי. אנחנו לא מחפשים את העסקה הכי זולה, אלא נכסים שנרכשים מתחת למחיר השוק ונמכרים במחיר שהוא עדיין אטרקטיבי לקונה הבא.

זה מאפשר לנו למכור מהר יותר, לייצר רווח ולהישאר תחרותיים בשוק

בנוסף, בחלק מהעסקאות אנחנו יוצרים מימון לקונים (באמצעות Land Contract או Owner Finance),

וכך לא רק מוכרים את הנכס אלא גם מייצרים תזרים חודשי לאורך זמן.

ובסוף זה מה שאני הכי אוהבת בשיטה הזאת – זו עסקת Win-Win.

הקונה מקבל נכס במחיר נגיש ועם פתרון מימון ואנחנו יוצרים רווח ותזרים.

איך אני עובדת עם זה?

אני לא רואה ב־Tax Sale “שיטה קסומה” אלא כלי בתוך אסטרטגיה רחבה.

יש עסקאות שמתאימות לריבית

יש כאלה שמתאימות להשתלטות על נכס

ויש כאלה שפשוט לא נוגעים בהן

ההבדל הוא בבחירה.