# יזם השבוע פוסט 2שלום לכל הפורום,פוסט שני, לאחר שלמדנו להעריך את עבודתו של המתו…
# יזם השבוע פוסט 2
שלום לכל הפורום,
פוסט שני, לאחר שלמדנו להעריך את עבודתו של המתווך אני רוצה לדון בנושא שהרבה אנשים בארץ לא מכירים אותו (וגם אני לא הכרתי עד שעברתי לגור בארה"ב..) והוא Tax Deed.
ההגדרה של Tax Deedהינה: שטר מס, שהוא מסמך משפטי המעניק בעלות על רכוש לגוף ממשלתי כאשר בעל הנכס אינו משלם את המיסים של הנכס. שטר מס זה נותן לממשלה את הסמכות למכור את הנכס כדי לגבות את המיסים החיבים ולהעביר את הנכס לרוכש אחר. מכירות כאלו נקראות "Tax Deed Sale" והן מתקיימות בדרך כלל במכרזים. (הערת אגב, גם ועדי בתים ועוד כמה גופים יכולים לגבות את החוב של בעלי הנכס אליהם באותה שיטה אך תמיד לבנק יש עדיפות על פני כל מבקש אחר)
במילים פשוטות….. כאשר בעל נכס לא משלם את המיסים שלו, לגוף ממשלתי יש את הזכות להוציא את הנכס למכירה פומבית (דרך בתי משפט כמובן), גם אם החוב הוא 1$… עד כדי כך הכוח של הגוף הממשלתי בגביית החוב. אז תמיד תשלמו את החוב שלכם למחוז או לכל גוף ממשלתי כי אם לא… הלך הבית.
בארה"ב כמו בארה"ב יש חלוקה די שווה של מדינות המאפשרות מכירה כזו שנקראת Tax Deed או Tax Line (שזה הנושא לפוסט הבא שלי) ויש מדינות המאפשרות את 2 סוגי המכירה כגון פלורידה. יש לבדוק מראש את האופציה הזו במדינה בה תרצו לרכוש את אחת מהאופציות, אחרת תבזבזו את זמנכם לשווא.
מכירה של שטר מס (Tax Deed) הינה בדר"כ שבריר (fraction) של שווי הנכס, עם זאת בפלורידה (לעומת מדינות אחרות – חייבים לבדוק עם עורך דין מקומי האם החוק הוא שונה או לא), אם הנכס שמוצע למכירה רשום כ"רכוש הומסטד" (Homestead) אז הסכום המינימלי למכירה הינו הגבוההמבין החוב של המסים שלא שולמו או השווי המוערך למס (assessed value) של הנכס על פי המחוז. לעומת זאת נכס שאינו רשום כ"רכוש הומסטד" (Homestead) הבית אשר מוצע למכירה המחיר יהיה הסכום המינימלי של המסים שלא שולמו ללא תלות בשווי הנכס (assessed value) כפי שמוגדר על ידי המחוז.
מה ההבדל בין Foreclosure sale and Tax deed sale? שאלה טובה… התשובה היא פשוטה אבל בפועל הרבה יותר מורכבת ומצריכה בדיקה מעמיקה לפני ביצוע רכישה כזו או כזו. התשובה הינה: "ההבדל הגדול ביותר הינו בבדיקת הנאותות שתעשו לכל נכס, העדיפות שיש למכירות שטר מס (Tax Deed) וכן לעובדה כי למכירת שטר מס יש מינימום חוב שצריך להתחיל ממנו (על פי החוב שיש לבעל החוב לגוף הממשלתי) לעומת Foreclosure בו אין מינימום (יש רק את הסכום עליו השופט הכריזה כ Final Judgmentלנכס המוצע למכירה + הריביות, הוצעות עו"ד וכו' שהבנק מבקש לגבות עבורו את החוב). מורכב? אני יודע…. זה רק הולך ומחמיר ככל שנכנסים לזה לעומק.
צריך לזכור למעשה מהיכן נובע החוב של בעל הנכס, האם ממס שלא שולם לממשל הפדראלי או המחוז, או האם החוב לא שולם עבור משכנתא, הלוואה כזו או אחרת לרכב, לועד בית (בשכונות שמשלמות ועד בית) וכו'. משם ההבדל העיקרי והמופשט בין שטר מס (Tax Deed) לשטר עיקול (Foreclosure).
כמו בכל מכירה פומבית גם כאן ישנה התנהלות שמחייבת אותנו כמשקיעים לפני ביצוע קניה דרך המחוז ולפני שאנחנו עומדים להשתתף במכירה כזו שאם לא נבצע אותה עדיף לא להיכנס לתחום אחרת נצא מופסדים וזו לא המטרה.
בכל מקרה, אם שטר עיקול ( Foreclosure) או שטר מס (Tax Deed) זה מה שאתם מעוניינים לקנות, בהחלט חשוב עבור המשקיעים לבצע אסוף מידע אמיתי לא רק על הנכס, אלא גם בדיקה בבית המשפט לגבי ההליך המנהלי כיצד הוא מבוצע, כך שכל פרט כגון: משכנתאות, פסקי דין, הפרות קוד, היתרים על הנכס או כל דבר אחר הקשור למכירה יבדק לעומק ע"י עורך דין שמתעסק בנדל"ן ויכול לדעת את כל הפרטים הרלוונטים לפני ביצוע ביד (Bid) במחוז. אם אתם לא מנוסים ברכישות כאלו, חפשו עזרה מקצועית ממישהו שיש לו את הידע אחרת המלצתי היא…. תתרחקו כמו מאש.
תודה, ניפגש מחר בנושא הבא Tax Line Certificate.
קישור לפוסט המקורי בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום)
ואו פוסט מעולה תודה ??