בניית פורטפוליו בעזרת Refinance: החלום של כל משקיע.

פוסט מספר 5

חג שמח לכולם

זוכרים שבתחילת השבוע אמרתי ש-BRRRR מלא הוא SCAM? אז היום אני רוצה להראות לכם איך עושים את זה נכון בשווקים צומחים. ההבדל הוא פשוט: בנכס גרוע, הריפייננס הוא ‘חוב על הנייר’. בנכס איכותי הריפייננס הוא הכלי הכי חזק שלכם לשכפל הצלחה.

היום אני רוצה לצלול איתכם לאחד הכלים הכי חזקים בארגז הכלים של משקיע נדל”ן בארה”ב. כלי שמאפשר להפוך נכס אחד לפורטפוליו שלם.

המושג נקרא Refinance (מיחזור משכנתא), או בשפה פשוטה: איך להוציא את הכסף מהקירות.

איך זה עובד בתיאוריה (ובשטח)?

דמיינו שקניתם נכס בנקודה טובה בשוק (ב-DIP שדיברנו עליו). עכשיו פועלים שלושה כוחות לטובתכם:

1. השבחה אקטיבית: משפצים את הנכס ומעלים את הערך שלו באופן מיידי. נכס משופץ שווה יותר!

2. צמיחה טבעית של השוק: באזור כמו דאלאס (DFW), שבו הביקוש גבוה מההיצע, הזמן עושה את שלו וערך הנכסים נוטה לעלות לאורך השנים.

3. שחיקת הקרן: זה הסעיף שרבים מפספסים. בכל חודש, הדייר משלם לכם את המשכנתא ומקטין את החוב שלכם לבנק. בלי ששמתם שקל נוסף, אחוז הבעלות שלכם בנכס גדל מדי חודש. כשנגיע לריפייננס, אנחנו נמשוך לא רק את עליית הערך, אלא גם את כל הקרן שהדייר כבר שילם עבורכם.

4. ה”מהלך” הכלכלי – Cash Out: אחרי שהנכס עלה בערכו, ניגשים לבנק. הבנק מעריך את הנכס מחדש לפי השוק הנוכחי, ונותן לכם משכנתא חדשה וגדולה יותר. את ההפרש בין המשכנתא הישנה לחדשה – אתם מקבלים כהון נזיל ישירות לחשבון הבנק שלכם.

ומה לגבי הריבית הגבוהה של היום? זה בדיוק היופי בשיטה הזו. אם קניתם עכשיו “בזול” (כי המחירים נמוכים בגלל הריבית), אתם נועלים מחיר קנייה פצצה. ביום שהריביות ירדו – וזה יקרה במוקדם או במאוחר – אתם פשוט מבצעים את ה Refinance. אתם מחליפים את המשכנתא היקרה במשכנתא זולה יותר, ובאותה הזדמנות מושכים החוצה את עליית הערך שהצטברה בנכס.

את מחיר הקנייה אי אפשר לשנות בדיעבד, אבל את הריבית? תמיד אפשר לשפר בהמשך הדרך.

למה זה “הגביע הקדוש” של המשקיעים?

כי הכסף הזה שקיבלתם מהבנק הוא לא “הכנסה” שחייבת במס זו הלוואה כנגד הנכס שלכם. עם הכסף הזה (ההון העצמי שהשתחרר), אתם יכולים לגשת ולרכוש את הנכס השני.

ככה בונים אימפריה: נכס אחד “מוליד” את השני, והשני את השלישי. זו הדרך היחידה להגיע לפורטפוליו משמעותי בלי להביא עוד ועוד הון עצמי מהבית בכל פעם.

אז מה הגישה שלכם?

לקנות נכס אחד, לסיים את המשכנתא בעוד 30 שנה ולחיות מהשכירות?

להשתמש בערך הנכס כדי לשכפל אותו ולבנות פורטפוליו רחב?

https://www.instagram.com/dan_manto_/