Lær af fejl - tips og forslag # 5
Lær af fejl - tips og forslag # 5
Indlæg 3 - # Ugens iværksætter- Lad de professionelle udføre ledelsesarbejdet og også .. Døm ikke en bog efter dens omslag
Mængden af viden, der er givet her om hvert felt, er så stor, og jeg synes, at sande historier fra feltet er den mest interessante måde at få indsigt i, hvordan man foretager en investering korrekt, og hvilke fejl der kan ske i midten, især dem, man ikke gør ' gider ikke lyve.
Den følgende historie er faktisk om vores feltmand, der har investeret i sig selv i lang tid. Fortalte mig en historie om en af de første ejendomme, han købte i Las Vegas. Efter min mening en god historie for begyndende investorer.
Skræddersyede lejere, mand og kone, kom til ham. Manden er advokat, og konen er involveret i reklameverdenen. Umiddelbart så alt godt ud, lønningerne var også arrangeret, så han besluttede at lade dem komme ind i lejligheden.
Efter to et halvt års ophold i lejligheden forlod de simpelthen lejligheden med skader på lejligheden.
** Hvor præcist var der antydninger om, at der ville være problemer, og han vendte det blinde øje til? **
1. De betalte aldrig til tiden.
I Las Vegas var der på det tidspunkt et datointerval på 1-5 for hver måned, der skulle flytte quarterbacken. Ud over den 5. dag startes høj sent gebyr. Forsinkelsesgebyret er mindre beregnet til at skabe bedre pengestrømme, men mere til afskrækkelse for lejerne. Selvom de aldrig betalte til tiden, bad han dem ikke om at betale forsinkelsesgebyret. (I vores opfattelse som erfarne investorer og iværksættere er dette en fejl.)
Det var sandsynligvis fra et sted med venlighed og uerfarenhed i feltet.
2. Hver gang var der historier om manglende betaling til tiden. Lejeren ville sige, at han var en uafhængig advokat, og at måneden ikke gik godt for ham, eller at midlerne ikke blev overført til ham til tiden. I perioden med de to år ville han modtage midler i tidsintervallet 15-20 om måneden. (10-20 dage forsinket)
I dette tilfælde, ligesom i tilfældet med israelere, der ikke bor i investeringsområdet, var ejendommen ikke i investorens bopælsområde. Efter at have følt, at det administrationsselskab, han havde ansat, ikke gjorde et godt stykke arbejde, fyrede han dem, fordi han troede, at han kunne gøre det selv, især at han havde kontakter til at hjælpe ham med reparationer, hvis det var nødvendigt.
Tiden er inde til, at han træffer en beslutning om at sælge ejendommen. Dette var på et tidspunkt, hvor lejerne stadig var i lejligheden.
Han satte ejendommen på markedet med en ejendomsmægler og ville komme godt ud af det med lejerne, så han tilbød dem sådan noget:
Hold ejendommen ren hele tiden og din sidste måned i lejligheden - gratis, og du modtager dit depositum ved afrejse.
De sagde okay.
Dagen før ejendommen gik på markedet, sagde ejendomsmægleren, at hun gik til ejendommen, og de åbnede ikke døren for hende. Han ringer til lejerne - der er ikke noget svar. Efterlader meddelelser i telefonsvarer - vender ikke tilbage.
Der går et par dage, der er ingen lyd og intet svar. Betal ikke, vend ikke tilbage til telefonerne.
Han måtte forlade alt og flyve til Lugas, da han finder ud af, at de lige forlod huset og efterlod skader på et par tusinde dollars.
** Nu .. her begynder problemer: **
I modsætning til en almindelig lejer er dette en advokat. Hvis han kender reglerne, kan han skade afkastet og overskuddet betydeligt.
Begynder at beregne i dit hoved: For at sagsøge lejerne bør du tage vores egen advokat, starte en retssag. For eksempel i udsættelsesprocessen varierer tidsperioderne fra land til land, indtil prøvedatoen er opnået. Lad os sige, at der er angivet en dato (Core Date). Hvis den anden part ikke kommer, så får du tilladelse til at leje huset igen (der er stater, der gavner lejere, og der er stater, der gavner investorer. Et spørgsmål, der er vigtigt at kontrollere fra begyndelsen, ved valg af investeringsområde), men lejeren har 10 dage til at klage. Hvis han virkelig ønsker at såre dig, vil han indgive appellen på den tiende dag, og derefter gives en ny dato for retssagen. Hvis han står over for en smart lejer, kan han nemt tiltrække den uerfarne investor omkring 3-4 måneder.
Med hensyn til tal:
Denne ejendom har et månedligt pant på $ 1,100
HOA var $ 320 månedligt
Ejendomsskat på cirka $ 100 månedligt
Forsikring i området $ 30 månedligt
I alt vil det være over $ 1,500 om måneden. Så hvis en person sidder fast i din lejlighed i 3 måneder, så fløj dem her $ 4,500.
** Så hvad skete der med disse lejere? **
Han havde en nabo omkring 60 år gammel og havde et godt forhold til hende, fordi han tilbød sin hjælp, hvis det var nødvendigt med en bølge af indbrud, der var i det område.
Tilfældigt efter noget tid fandt han ud af, at hans lejere var flyttet ind i hendes lejlighed. Lejlighed ved siden af.
** Som du kan se: **
1. Administrer en ejendom på egen hånd, når du ikke har erfaring med det - mindre anbefalet.
2. Vi fortalte også i tidligere videoer af ejendomsvælgere, Condson -videoer i feltet, hvor lejeren "dræbte" sin familie 2 runder, bare for at få en udskydelse af betalingen.
3. Inden du går ind i Eviction eller nogen retssager - er det vigtigt at overveje, hvem personen er modsat, og hvor lang tid det vil tage at forlade det. Læg tallene på bordet, og se om den tid er pengene værd.
Excel kan absorbere alt, men ejendomme sker i marken! Fast ejendom er mennesker mennesker mennesker. Ingen smukke præsentationer, ingen smarte kontorer og ingen sprængte kontrakter. Forretninger generelt og fast ejendom i særdeleshed gør man med mennesker.
5. Husk: Bedøm aldrig en bog efter dens omslag.
** kommentarer: **
Det er vigtigt at bemærke, at dette er en specifik sag.
Vi har tilfælde, hvor lejere faktisk altid betaler for sent, men ... betaler. Det har været sådan i årevis.
Derfor ... Hver sag for sig selv, men generelt er det mindre tilrådeligt at vise svaghed i ledelsen. Det anbefales at være stærk og nogle gange give slip.
Det er også vigtigt at bemærke, at det er ikke mindre vigtigt, at med alle de dertil knyttede omkostninger er det ikke for ingenting, at vi har opbygget en mekanisme, der forhindrer investoren i at afholde udgifter og også forpligter os til at lide, hvis investoren ikke gør et overskud.
Dette er det .. Vi ses i næste indlæg. Håber du nød at læse.
Vedhæftet er fotos af ejendommen.
De originale svar på opslaget kan læses i bunden af den aktuelle indlægsside på webstedet eller på linket til opslaget på Facebook, og du er selvfølgelig velkommen til at deltage i diskussionen
Tal Saadon Noam Nahum
Wow Albert & Co. En fantastisk historie, meget lærerig og vigtig, mange tak !!!
Fantastisk historie! Det er også interessant at se stedet.