Nybyggeri på kanten - introduktion

#יםמהשבוי Yifat Steyer #Post3

Selvom jeg planlægger at komme ind på emnet nybyggeriet egentlig meget kortfattet, er der stadig mange emner og indhold at tage fat på.

Tip af pinden eller ej - oprindeligt fik jeg et meget langt indlæg...

Så for ikke at genere, delte jeg det op i 2:

en teoretisk - en slags introduktion,

og for det andet er den praktiske del.

Håber kombinationen af ​​begge vil give værdi.

hvad skal vi have i dag

Lad os starte med "hvorfor": hvad fik os specifikt til at vende os til en strategi for nybyggeri; En grundlæggende baggrundsdrop; Lidt om den nye konstruktions egenskaber og hvad er dens fordele set fra vores synspunkt i forhold til flips; Og hvad kan gå galt...

hvad i morgen

Resuméet - i en nøddeskal, men praktisk og med højdepunkter, der er vigtige at kende. Blandt andet hvordan man griber et nyt byggeprojekt an, hvad man skal tjekke, hvad man skal være opmærksom på, højdepunkter ved køb af grund, valg af entreprenør, byggelån og så videre, til det sidste.

Lad os starte i dag...

På det mest basale og forenklede niveau - i fast ejendom er der strategierne for løbende indkomst (den bedst kendte: huslejer), og der er de strategier, der er designet til at øge kapitalen (f.eks. flips, nybyggeri).

Som nævnt har vi (Doron og jeg) en profitabel portefølje, som vi styrker, og jeg arbejder på at øge den hele tiden.

Samtidig undersøgte jeg under overgangen til forretningen og ud fra et ønske om at generere løbende kursgevinster de valgfrie strategier. Jeg startede inden for flips og til sidst valgte jeg at fokusere på nybyggeri.

For mig er den største fordel ved nybyggeri ifølge flips systematikken og at der (teoretisk) er færre overraskelser og mere sikkerhed.

På hvilken måde?

Først fra det faktum, at vi starter fra begyndelsen – ved at støbe fundamenterne. Vi reparerer og forbedrer ikke den eksisterende (som på en eller anden måde næsten altid opdagede flere fejl end forventet), men genskaber den i henhold til foruddefinerede standarder, som opfylder alle de nyeste standarder og koder.

Hvert etape i tilblivelsen af ​​huset bliver besigtiget af kommunen, og det er umuligt at komme videre uden at få bekræftet, at arbejdet på den etape er udført korrekt. Pengene går heller ikke til entreprenøren, før denne godkendelse er modtaget.

Dette er en struktureret proces, hvor det ene trin bygges oven på det andet på en meget overskuelig, regelmæssig og systematisk måde, hvilket (teoretisk) også øger sikkerheden omkring tidsplaner, kvaliteten af ​​arbejdet og den korrekte udnyttelse af vores betalinger.

Da dette er tilfældet, er det lettere for os at gøre det systemisk, at opbygge en Gantt af aktivitet over tid, ved til enhver tid, hvilken fase arbejdet skal være i hvert projekt og dermed planlægge de følgende projekter.

Og der er også sagen om det endelige produkt - at vi i nybyggeri planlægger på forhånd på det funktionelle arkitektoniske niveau og tilpasser os kravene på en optimal måde, og ikke ud af begrænsningerne ved at opgradere en eksisterende bygning.

(På den anden side er det umuligt at ignorere det faktum, at det normalt vil være længere projekter, og dem, hvis omkostninger er højere og kræver kapitalfremskaffelse eller optagelse af et højere lån sammenlignet med flips).

Hvis alt er sandt, hvorfor alt det "teoretiske" jeg blev ved med at tilføje i gennemgangen af ​​fordelene?

Jeg vil forklare:

Det er rigtigt, at jeg valgte denne type aktivitet, fordi den efter min mening har mere orden, kontrol og sikkerhed.

Men vi skal være realistiske – i livet som i livet, også her kan meget gå galt.

Og alle disse ting skal tages i betragtning på forhånd og tages op i forretningsplanen og de kontrakter, vi vil underskrive. Et par eksempler:

Entreprenør – som i Flip: kan blive skadet/syg eller værre; Selvom vi har lavet alle de mulige tests, kan han af forskellige årsager løbe ind i økonomiske vanskeligheder eller komme ud for en retssag, der påvirker hans evne til at fortsætte med at arbejde osv. Det anbefales i kontrakten at skabe en velordnet mekanisme til overførsel af projektet til en anden entreprenør i et sådant tilfælde. (Bemærk at byggetilladelserne er for den oprindelige entreprenør).

Byggeomkostninger - det er altid korrekt at definere og begrænse i kontrakten med entreprenøren den maksimalt tilladte afvigelse fra budgettet. Tag dog højde for, at der kan forekomme overgangsundtagelser, såsom priserne på træ, der er steget med unormale multipla i Corona-perioderne.

Mangel på råvarer/bygningsdele - kan medføre forsinkelser i tidsplaner (f.eks. vinduer, der manglede i Corona-perioden og kort efter, træ, der manglede på det tidspunkt). Jo mere erfaren entreprenøren er og kører flere projekter på samme tid og/eller jo flere projekter vi administrerer løbende, jo mere inventar kan købes på forhånd for at fastsætte priser og sikre lagerbeholdning og overholdelse af tidsplaner.

Naturkatastrofer - sørg altid for, at vi har den bedst mulige forsikring. Forsikring er ikke stedet for omkostningsbesparelser. (Sandheden er, at endnu mindre end det kan forstyrre eller forsinke - lige nu var der et regnvejr, som udsatte støbningen af ​​fundamenterne i et af vores huse og sammen med det overførslen af ​​pengene fra långiveren, i mere end en uge, men projektplanen tager højde for sådanne forsinkelser).

Faldende priser i markedet - da der normalt vil gå mindst et år mellem projektets start og dets afslutning, kan vi befinde os med et bygget hus på markedet og i en helt anden økonomisk situation, end det var, da vi startede det. Som jeg skrev i går, er det derfor, du skal udarbejde en forretningsplan, der tager højde for undtagelser og en plan B, hvis vi skulle falde i en ekstrem situation.

Entreprenørens afvigelse fra tidsplaner - i entreprisen vil vi altid angive, hvor lang tid entreprenøren forpligter sig til at færdiggøre byggeriet samt den bøde, han pålægges for overskridelse. (Men hvis vi er realistiske, i tilfælde af nogle af ovenstående fejl, vil vi ikke altid være i stand til at håndhæve dette afsnit).

Selvfølgelig er der andre fejl, der kan ske. Alligevel, selv efter alt dette, for mig, processens systematik, de indbyggede, systematiske kontroller, besættelsen af ​​nyskabelse baseret på reparation af egenskaber (hvoraf nogle er meget gamle og med høj risiko for skjulte overraskelser) - gør nybyggeri til en foretrukken strategi.

Indtil videre blot at berøre nybyggeriets karakteristika og eksempler på, hvad der kan gå galt.

I morgen taler vi fuldstændig og praktisk.

vi ses senere

** På billederne: sådan ser en begyndelse ud