Vidunderne ved Excel og selvledelse

#IzmahShavuo min Noam #Post5

At slentre gennem sociale medier, især for dem, der lige er startet, skaber illusionen om, at alle, der kommer ind i ejendomsverdenen, kommer til at tjene titusinder, hvis ikke hundredtusindvis af dollars hvert år, alt sammen som passiv indkomst.

Så det er rigtigt, at der er meget profitable handler, og det er derfor, vi alle kom ind i ejendomsverdenen, men det er klart, at der også er mindre succesfulde handler, som der er mindre tale om, at selvom de ser fantastiske ud i Excel, i virkeligheden er det virkeligheden, der dikterer tallene.

Jeg vil gerne dele med jer to eksempler på transaktioner, som vi har gennemført i de seneste år, den ene var vellykket fra begyndelsen, og den anden var en tabende transaktion i omkring et år, og efter at vi fyrede administrationsselskabet og gik over til selvledelse, det blev en rentabel transaktion.

En vellykket lejeaftale fra dag ét:

I midten af ​​2021 købte vi sammen med en partner en duplex i et fremragende kvarter i South Milwaukee.

Ejendommen havde et funderingsproblem, og derfor var andre købere tilbageholdende med at købe den.

Efter at vi foretog en inspektion og sendte vores entreprenør for at få et detaljeret tilbud på renoveringen, viste det sig, at omkostningerne til reparation af fundamentet ville være $15,000.

Der er ingen tvivl om, at dette er en betydelig omkostning, men bortset fra funderingsproblemet var huset i god stand, og de samlede renoveringsomkostninger, vi modtog, var $27,000.

Vi besluttede at købe huset, renoverede det i cirka halvanden måned, og kort efter administrationsselskabet annoncerede ejendommen, var vi i stand til at finde gode lejere, som har været i ejendommen i over to år, og vi hørte næsten ikke fra dem, bortset fra meget mindre reparationer.

Den førnævnte transaktion matchede ikke kun Excel, men overraskede os endda positivt.

Aftalens tal:

Køb inklusive lukkeomkostninger - $81,000

Samlet renovering: $27,000

Ejendommen har været lejet siden renoveringen for $1,700 brutto ($1050 netto pr. måned i gennemsnit, 12% nettoafkast før skat).

I 2023 blev ejendommen vurderet til $155,000.

En lejeaftale, der startede dårligt og blev en fremragende aftale efter selvstyring:

I begyndelsen af ​​2021 købte vi 5 enheder i Toledo, Ohio som en pakkeløsning.

Tre enheder blev renoveret og krævede noget arbejde, og to krævede renovering.

Omkostningerne til renoveringen var $32,000

2 enheder blev lejet for $700 og en anden enhed blev lejet for $600. De to andre enheder var tomme.

Administrationsselskabet, der tog sig af vores ejendomme, fik dog ikke fart på, og det tog to-tre måneder at besætte de tomme enheder, og selv efter at de var besat, opstod der en konflikt mellem administrationsselskabet og lejerne om reparationer, der var nødvendige i huset, og et par måneder senere skiftede vi lejer i to af lejlighederne.

Det er overflødigt at sige, at hver gang en ny lejer blev hentet ind (efter seks måneders bopæl), opkrævede administrationsselskabet os et ekstra "lejerinstallationsgebyr" på en måneds husleje, og vi var også forpligtet til at lave en lille renovering af enhederne.

I slutningen af ​​hver måned, som en del af den månedlige rapport, fandt vi også ud af, at administrationsselskabet udførte mange reparationer, som vi ikke var opmærksomme på til urimelige priser på hundredvis af dollars pr. , så kun de professionelles besøg blev nogle gange opkrævet for os Hundredvis af dollars om måneden.

Efter cirka et års ledelse gennem administrationsselskabet, hvor vi kom ud med et næsten nul afkast, besluttede vi at tage tøjlerne i hænderne og begynde at administrere ejendommene selv.

Vi satte de to enheder, der stod tomme igen på markedet, vi fandt fremragende lejere, der betaler til tiden og beholder lejlighederne, og vores husleje på de fem enheder steg fra omkring $700 netto pr. måned til $2200 netto pr. måned, 3 gange!!

Aftalens tal:

Køb inklusive lukkeomkostninger - $121,000

Samlet renovering: $32,000

I det første år, hvor ejendommen blev administreret af ejendomsadministrationsselskabet, gav ejendommene et gennemsnit på 1600 USD brutto om måneden og ca. 700 USD netto (5 % afkast før skat, kun 3 enheder blev lejet i det meste af perioden og i visse måneder kun 2).

I det andet år, hvor vi begyndte at administrere ejendommene alene - blev alle enheder lejet, og ejendommen gav 3,400 USD brutto og omkring 2,200 USD netto i gennemsnit pr. måned (17 % afkast før skat).

I 2023 blev de fem enheder vurderet til $180,000.

Fordele og ulemper ved selvledelse:

Ovenstående eksempel illustrerer, hvor kritisk selvledelse kan være i beregningen af ​​det endelige udbytte.

Selvledelse kræver selvfølgelig mere arbejde, annoncering af boligerne, at finde egnede lejere, modtage opkald vedrørende vedligeholdelse nogle gange i de små timer om natten og selvstændigt at håndtere mindre behagelige processer som f.eks. at smide en ikke-betalende lejer ud.

Men ud over den væsentlige ændring i det økonomiske afkast og afkast giver selvledelse mulighed for kontrol over tingene og direkte kommunikation med lejerne, hvilket forhindrer overraskelser sidst på måneden og ofte skaber en forpligtelse for lejerne til at opretholde ejendom.

Det er naturligvis vigtigt at have et professionelt og tilgængeligt team, der tager sig af vedligeholdelsesproblemer og hjælper med det, der kræves. Gennem årene har vi formået at danne sådanne hold i hver af de byer, vi investerer i.

Selvfølgelig er der også gode administrationsselskaber, og nogle af vores aktiver og vores investorers aktiver forvaltes af administrationsselskaber, der udfører deres arbejde trofast, og under alle omstændigheder egner selvforvaltning sig virkelig ikke til dem, der er interesseret i passiv indkomst.. Dette er en meget aktiv indkomst

Dem, der overvejer at skifte til selvledelse - er altid velkommen til at høre.