Thessalonikiko taberna zahar batean, bouzoukiak garaia jotzen du...

#יםמהשבוי Nir Label #post3
Has gaitezen Kalimerarekin, zein izen polita den “egun on”, beti irribarrea ekartzen du.
Orduan, zergatik Grezia?
2018an, lortu ditugun akordioak muga izaten hasten direla ikusi genuen, errentagarritasunari dagokionez.
Geure buruari esan genion gure proiektuak dibertsifikatu behar genituela Estatu Batuak ez diren beste helmuga batekin.
Hainbat herrialde egiaztatu genituen, besteak beste, Hungaria, Portugal eta Grezia.
Hungaria kapitulutik kanpo geratu zen, zerga eta araudi gaietatik.
Benetan eztabaidatu genuen Greziaren eta Portugalen artean, bilatzen genuen guztia hor zegoen: oraindik errekuperatu ez diren krisi ekonomiko baten ostean. Turista ugari, ikasle asko eta probatu ditugun beste parametro batzuk.
Urte luzez hegaldi luze eta familiarik gabe egonaldi luzeen ostean zerbait hurbila nahi nuen, Chick-fil-A.
Itsaso urdin garbia, uharteak, janari zoroa eta garagardo on bat nahi nuen jarduera egun bati amaiera emateko.
Grezia aukeratu genuen, nik eta Ron Blum (nirekin eta Desirekin bat egin genuen bikotea) 17 aldiz egin genuen hegazkinean 2019ko greziar jardueraren lehen urtean. Elkar ezagutu genuen, zulatu, edan genuen, barre egin genuen eta batez ere ikasi genuen. Greziako prozesuak aurkitzeko, ikuskatzeko, erosteko, proiektuen kudeaketa, maizterrak, etab.
Hasieran buruari heldu genion.
AEBen aldean, non saltzailearengana joaten zaren eta berak baietz/ez/gehiago eta abar esaten du.
Hemen salmenta emozionala dago, amonak bilobari utzi zion eta baliteke negoziazioaren ondoren deitzea eta esatea amesten zuela amonak "ez saldu" esan ziola eta, beraz, ez dago saldu eta bakea. hura.
Nola egiten diozu aurre horrelako zerbaiti? sinplea
Askoz eskaintza gehiago mahai gainean jarri eta batzuk eroriko direla konturatzea.
Ekintzaile handiak ikusi ditugu bi hilabeteren buruan joan eta etorri buztana hanka artean dutela, akordio bati bakarrik begiratu ziotelako eta hura gainditzean beraientzat ez zela erabaki zutelako.
Lehen akordioan oso zentratuta geunden:
Hirigunea, industrialde baten barruan ehun metro gutxira
Uler ezazu nola egiten den lege berrikuspena hemen
ingeniaritza proba
Akordioaren azterketa ekonomikoa, kostuei buruz ezer ahaztu ez zaigula ikusteko.
Taldeak eraiki ditugu (freelance: abokatua, ingeniaria, arkitektoa, higiezinen agentea... gaur egun barneko taldea dugu)
Beraz, Greziako Thessaloniki hiriaren bihotzean 700 etxebizitza-apartamentu txiki bihurtu ziren 16 metro koadroko merkataritza-espazioarekin hasi ginen.
Bi aste barru saldu genituen apartamentuak Presale-n AEBetatik gurekin etorri ziren inbertitzaileei. Kudeaketa-enpresa estatubatuar estandarra sortu genuen eta gaur egun horietako batzuk proiektu honetako apartamentuak dituzte.
Gaur badakit apartamentuak oso merke saldu genituela, baina jada bigarren postan idatzi nuen bezala, zaindu zurekin inbertitu duten diruaz. Bi urteren buruan saldu zuten inbertitzaileek diruaren %70 irabazi zuten eta proiektu berriekin jarraitu zuten.
*Izartxo handia: ez naiz aholkulari fiskala, baina badago Israel eta Greziaren arteko itun bat, zeinak bere jabetza saldu duen pertsona pribatu batek helmugako herrialdean soilik ordainduko duela zergak, hau da, Grezian, eta herrialdean soilik deklaratuko duela. jatorria. Grezian, kapital-irabazien gaineko zergatik salbuespena dago pertsona pribatuarentzat, betiere bi transakzio (erosketa-salmenta zikloa) egin baditu bi urtean (horretarako negoziorik ez egiteko eta ez egiteko). zerga ordaindu). Beraz, istorioan ateratzen dena da 100ren truke erosi zenuela, bi urteren ondoren 170ren truke saldu zenutela, 170 euro transferitu dituzula Israelgo banku kontu batera zergarik gabe. Paragrafoa ixten dut esanez ez naizela aholkulari fiskal bat eta ez dut hemen idatzi dudana aipatzen - hitz egin arloko aditu batekin! Aurrerantzean gomendio bat dela - dirua ordainduko duzu buruko mina eta arazo gehiago saihesteko.
Proiektu honek atea ireki zigun, 2. postan bezala, transakzio askoz gehiago egiteko aukera zabaltzen duen lehen transakzioa.
Beraz, etxebizitza/merkataritza-eraikinen solairuak erosten jarraitu genuen eta bihurketa.
Eraikin komertzialak erostea eta hamaika etxebizitza-apartamentu bihurtzea / epe laburrean.
Orain Tesaloniki zergatik aukeratu genuen eta hiriaren erdigunean arreta jarri genuen.
Thessaloniki Greziako bigarren hiririk handiena da eta Balkanetako herrialdeetako hiriburutzat hartzen da.
Berak du:
1.2 milioi biztanle.
150 mila ikasle baino gehiago
5 milioi turista urtean
Ordu bat edo bi turismo gune askotatik
Nazioarteko aireportua - dagoeneko transatlantiko gisa definitua (Israeletik egunero hegaldiak, Txinatik eta AEBetatik zuzeneko hegaldiak)
Kontinentean dago eta ez uharte batean (Europarekin konektatuta)
eta janari ederren kultura
Zentro bat dauka
Erdiko erdigunearen tamaina "futbol-zelai bat" bezalakoa da, 1.5 kilometroz kilometro 1eko laukizuzena.
Ezinezkoa da hirian eraikitzea, ez baitago loterik.
Ez dago ebakuaziorik, erdialdeko hiri osoa otomandar, bizantziar eta helenistiko garaietako antzinateekin eraikita dagoelako.
Esan nahi dut, eraikin bat erosi eta eraitsi eta antigoalekoak aurkitu dituzula, ahaztu eraikina.
Zer esan nahi du? dagoena berritzen dutenak.
Eraikina probatu bada eta estandarren arabera sendoa bada, erraza da.
Eraikina indartu behar bada, adituak ekartzen dira eta Betzemekin sendotze plana eta kostuak sortzen dira.
Orain indartu behar den horrelako eraikin bat dugu, baina kokapen zoroa, ilusioz nago proiektua aurrera doala ikusteak. Mihise zuri berri batean margotzea bezalako lana da.
Beraz, non dago ekintzailetza aukera hirian?
Gogoratu idatzi nuela saltzaile gehienak ez direla amerikarrak bezalako profesionalak.
Beraz, Grezian ez dago Zillow, Trollia, Profster edo beste edozein sistemarik auzo bereko salmenta guztien segundu batean datuak eman diezagukenik. Badago bigarren eskuko sistema bat, gutxi gorabehera zenbat saltzen diren nondik eta harekin lan egiten jakin behar da, hemen ere zenbaitetan zehaztasunik ezak egoten direlako.
Beraz, nola dakigu zenbat salduko den?
Gure metodo propioa sortu dugu, gure esperientzia asko barne hartzen dituena, datuen gurutzaketa, artekariekin, abokatuekin, notarioekin hitz egitea (titulu-enpresa batekin bezala) eta, noski, eskaria ulertzea.
Zenbat salduko den eta zer salduko den (apartamentu mota) ulertu ondoren kostuak murriztu behar ditugu (ingeniariarekin, arkitektoarekin, bitartekariarekin hitz egin ondoren) artean sortzen den marjina aldean non gauden ikusteko. saltzailearen eskaera eta nahi dugun irabazia.
Normalean ez dugu abiarazten %30eko irabazirik gabe finantzatu aurretik.
Esperientzia duen greziar enpresa gisa, eraikina berritzeko gastu guztien %50-65eko hipotekak onartzen ditugu dena barne (altzariak, kudeaketa, gainbegiratzea, autoa...). Une honetan interes-tasa AEBetan bezala da %5.5 ingurukoa.
Grace 3 urterako lortzen duzu eta mailegua 15 urtekoa da (pena pixka bat da, amortizazioak handitzen dituelako).
Alokairuei dagokionez, hemen %6-8 egin dezakezu, Airbnb-k gehiago egin dezake, baina toki berean hainbat propietate dituztenei bakarrik gomendatzen diet. Edo jendea beti erakarriko duen mega-penthouse merezi bat.
Prezioen igoera zoroa dago hemen 2018tik aurrera
Beraz, IRR ez da %15 baino txikiagoa
Gure proiektuetako batzuk ez dira soilik Tabuko apartamentuak saltzea.
Familia anitzeko eredu klasikoa hartu dugu eta hemen sortu dugu Airbnb markako etxebizitza-eraikinetan eta kudeatzen ditugun eraikin osoetan.
Modelo hauek guztiak hartu eta Halkidiki eskualdera ere egokitu genituen (Tesalonikako aireportutik ordubete ingurura)
Hondartzan dagoen txalet bat edo ikuspegiarekin, hori da leloa.
Erregistratu Halkidiki Google-n, zein hondartzak eta ura guapa.
Han inguruan ibiltzen naiz lurrak eta bihotzak irribarre bila, natura, mendiak, basoa, ur urdinak, bouzoukidun tabernak.
Dibertigarria da leku honetatik ordu batera bizitzea.
txaletetara itzuliko gara,
Eremua maiatzetik urrira sasoiko da, urtero milioika turistak eta bertakoek bisitatzen dute.
Bertako gehienek oporretako etxeak dituzte (hau da kultura, denek dute asteburuetan bisitatzen duten oporretako etxe txiki bat, aldi osoan zehar)
Turistak Europa osotik datoz kotxez (Frantzia, Bulgaria, Ingalaterra, Serbia, Mazedonia, Belgika, Alemania, Holanda, Suitza eta abarretik etorritako autoen hondartza tabernako aparkalekutik bideo bat atera nuen)
Thessaloniki eremua nazioartekoa da - ordubeteko autoan.
Khalidikin hiru hanka daude (Google-n begiratu eta mapatik nola dagoen ulertuko duzu)
Cassandra - lehen itzulia gazte asko eta familiak, jarduera eta festa ugari ditu egun osoan zehar.
Handizkakoa - bigarren hanka erlaxatzera etortzen diren familiek ezaugarritzen dute batez ere.
Athos - kristau ortodoxoentzako leku santua, ehunka gizon fraide bizi dira bertan, emakumeentzako sarrerarik gabe (!).
Eremu honetan aukera izugarria da, kalitate handiko apartamentu/txaleten eskari zoroa dago, baina benetan ez dago eskaintzarik gehienak zaharrak direlako.
Hori dela eta, zaharra erosi eta berritu dezakezu (gaur egun 12 txaletez osatutako multzoa berritzen ari gara, itsasoaren ikuspegi zoragarriarekin, txalet bakoitza berritu dugu eta igerileku pribatu bat gehitu dugu).
Alternatiba lurra erosi eta eraikitzea da (guk ere egiten dugu)
Mini-estazioak eraikitzen dituzte, adibidez: 4 txaleta bost dunameko eremu batean, itsasora begira.
Nik pertsonalki nahiago ditut dozenaka dunam erosi eta txaletekin herrixka bat eraikitzen duten baina hotel zerbitzuak dituztenak, hala nola: garbiketa, erosketak eskatzea, sukaldari bat eskatzeko aukera, etab.
Horrez gain, eremu partekatuak sortzea ahalbidetzen du, hala nola, jolastokiak, hondartzako tabernak, itsasoan bada, etab.
Duela gutxi erretiro-herri bat lantzen hasi gara (laburki kontzeptua ezagutzen ez dutenentzat: erretiroa geure burua sakon ezagutzeko, gure bizitzak behatzeko, ibiltzeko moduari buruz pentsatzeko, oraina bizitzeko aukera da. hemen eta orain egotea)
Oporretako herrixka bat bezala baina tailerretan zentratua, ez da oporretako herrixka bat bezala bitxiak izango, minimalistagoa, garapena da ardatza.
Hemen buruzagi/lider bat etorri zen gurera herriaren ideiarekin, ekintzailetza eta finantza-zatia eramaten dugu funts/bankuaren aurrean.
Berak eta bere jarraitzaileengandik biltzen ditu funtsak. Elkarlana esaten duten bezala.
Nola garatzen den ikusteko zain.
Beraz, akordioak badaudela ulertu genuen, ulertu genuen eskaria dagoen lekuan erraza dela maizterrak ekartzea.
Urrun samarra dagoen herria bezalako eskaririk gabeko eremuetan, aldez aurretik entzule zehatz batetik sortzen dugu eskaera.
Bukatzeko, proiektuari finantzaketa ekartzeko modu osagarriei buruz idatzi nahi dut.
Europan eta, bereziki, Grezian, 2008ko krisiaren ondoren Grezian laguntza-funts mota desberdinak daude.
Horrez gain, Europa berritzen eta garatzen dutenei funtsak maileguan ematea edo ematea duten funts europarrak ere badaude.
beraz,
Finantza aukera harrigarriak daude hemen.
4 izarreko hotelak edo gehiago eraikitzeko diru-laguntzak (ez dira errazak baina posibleak) eraikuntzaren kostuaren ehuneko 50-60ra irits daitezke. Beka - ez da itzuli beharrik. Jakina, baldintza eta muga asko daude.
Horrez gain, badira milaka milioiko funtsak Grezia berreskuratzera eta aprobetxatzera etorri ziren RRF bezalakoak.
Hemen proiektuaren kostu osoaren ehuneko 50eko mailegua lor dezakezu eta baita lehen urteko ustiapen kostuak ere sartu. Interes-tasa (aulkian eseri lehenik) ehuneko 0.35 finkoa da, Grace hiru urterako eta mailegua 15 urterako. Jakina, turismorako negozio-plan bat eraiki behar duzu hori jasotzeko.
Pozik gaude gure adituei ordaintzea, mailegu horiek onartzea ziurtatzeko.
Ez dut nahi goian zerrendatu dudan guztia erraza dela irudikatzea.
Erabat ez, sistema bat da, determinazioa, iraunkortasuna eta arrakasta izateko gogoa.
Jakin ezazu arrakasta lortzen duen akordio bakoitzeko beste asko daudela errekonozimendua ere lortzen ez dutenak, bide bazterrean geratzen direlako eta agian dirua ere inbertitu dugu horietan... baina akordio ona dagoenean ona da!
Idatzi idazu iruzkinetan eta zure galderei erantzungo diet eta baita nire mezutik atera duzunari ere
Egun bikaina
Nir Label