New Yorkeko etxebizitza-merkatua 2023: joerak eta etxebizitzen prezioak

כאשר קוביד-19 הגיע בשנת 2020, אזורי הפרברים והכפריים של ניו יורק נחשבו לשווקי קונים.

“זה באמת השתנה והם הפכו לשווקים של המוכרים באביב 2020”, אומר מיהל גרטנברג, מתווך מורשה בנדל”ן ב- Coldwell Banker. “עם ניו יורק, באביב ובקיץ 2021, אפשר היה להרגיש את השינוי באוויר. בסתיו, היינו שוק מוכרים מלא”.

מהר קדימה לשנת 2023, והביקוש לבתים עדיין קיים. אבל כמה גורמים מורידים את המכירות. מלאי נמוך ברחבי המדינה מגביר את התחרות של הקונים ודוחק את המחירים גבוהים יותר – ושיעורי המשכנתא הגואים מחזיקים את הקונים הפוטנציאליים בצד.

שוק הדיור הנוכחי במדינת ניו יורק

ניו יורק היא ביתם של כל דבר, מהבירה הפיננסית של העולם ועד לשטחים חקלאיים כפריים, חופים, הרים וכל מה שביניהם.

“כל אלה תורמים לגיוון של שוק הדיור”, אומר ג’פרי דקאטור, עמית ברוקר של RE/MAX Capital.

יש ביקוש חזק לבתי יוקרה במנהטן, שהיא שוק הדיור היקר ביותר בארה”ב, בעוד שמרכזי הטכנולוגיה סביב רוצ’סטר, סירקיוז ובאפלו מושכים רוכשי בתים חדשים מכל העולם. בתי נופש ונכסים להשקעה פופולריים באזורים ובאזורים ידידותיים למשפחות הנשענים על תיירות.

אבל בזמן שאנשים עדיין עוברים לאמפייר סטייט, יותר עזבו מאז תחילת המגיפה. המדינה ראתה את הירידה הגדולה ביותר באוכלוסיה בין 2020 ל-2023, ואיבדה 2.6% מתושביה בסך הכל, על פי דוח ההגירה הנעה משירותי ההובלה בצפון אמריקה.

דשדוש אוכלוסין זה עשוי לתרום לנוף הנדל”ן המשתנה של המדינה.

מגמות וסטטיסטיקות דיור בניו יורק

ברחבי מדינת ניו יורק, רישומי הנדל”ן והמכירות ירדו בהשוואה לשנה לפני, אבל זה עשוי לשקף את מידת החזקה של השוק ב-2021 וב-2022. בנוסף, המלאי נמוך מכיוון שבעלי בתים מחכים למכור עד שישתנו תנאי השוק.

רישומי בתים ונפח המכירות ירדו בניו יורק

ברחבי המדינה, מספר הנכסים החדשים ירד ב-22.4% ברבעון השני של 2023 לעומת שנה קודם לכן, לפי איגוד המתווכים של מדינת ניו יורק (NYSAR). קבוצת התעשייה גם ציינה כי המכירות הסגורות ירדו ב-22.6% מהשנה הקודמת.

באזורים מסוימים בניו יורק נרשמה ירידה חדה עוד יותר במספר הבתים למכירה. הרישומים במחוזות אורלינס ופוטנם ירדו ב-37.3% ו-34.5%, בהתאמה, ביוני 2023 בהשוואה לשנה שקדמה לה, לפי דו”ח NYSAR. המכירות הסגורות ירדו בשני האזורים באותה תקופה.

מתוך 62 המחוזות של המדינה, רק שניים (Allegany ו- Essex) ראו עלייה ברישומים. והמכירות הסגורות עלו רק במחוזות אסקס, המילטון, ליווינגסטון וייטס.

מחירי הבתים והמלאי בניו יורק יורדים

ברחבי המדינה, מחיר המכירה החציוני הגיע ל-405,000 דולר ברבעון השני של 2023, המהווה ירידה של 1.8% משנה לשנה. זה נמוך ב-2.7% ממחיר הבית החציוני הארצי של 416,100 דולר.

המחירים לא יורדים בכל אזורי ניו יורק. בקהילות רבות – במיוחד בשווקים סבירים – המלאי הנמוך מגביר את התחרות בין רוכשי הבתים ומפעיל לחץ כלפי מעלה על המחירים. מחירי הבתים טיפסו בכמעט מחצית ממחוזות ניו יורק במהלך הרבעון השני של 2023.

חברת תיווך הנדל”ן Redfin אומרת שלאזורי המטרו הבאים של ניו יורק יש את מחירי המכירה הצומחים ביותר במדינה נכון לרבעון השני:

אחוזת ליווינגסטון. 60.8%

אורורה. 59.9%

דה וויט. 51.9%

סרטוגה ספרינגס. 47.1%

מלטה. 38.7%

חלק מבעלי הבתים דוחים את ההחלטה למכור למרות עליות המחירים. בשנים האחרונות הם קנו בתים או מימנו מחדש לריביות נמוכות במיוחד. כעת, הם ממתינים לשיפור בתנאי השוק לפני שהם מוציאים את בתיהם לשוק, מה שמגביל עוד יותר את היצע הדיור המוגבל ממילא. הדוח של NYSAR מצא שלניו יורק היו היצע דיור של 3.2 חודשים ביולי 2023, ירידה של 25.3% מהשנה הקודמת.

קונים נוספים נכנסים גם לשוק הבתים החדשים כדרך להתמודד עם המלאי הנמוך של בתים קיימים למכירה. מכירות הבנייה והבתים החדשים עלו בחודשים האחרונים, מה שדוחף את אמון הבונים לרמות שלא נראו מזה שנה.

תחזיות שוק הדיור בניו יורק

שילוב של שיעורי משכנתא גבוהים, מחירי בתים גבוהים יותר ומלאי מצומצם מציב אתגרי סבירות למרבית רוכשי הבתים בניו יורק.

בנוסף לעלויות האשראי הגבוהות יותר, בחירות 2024 הן סיבה נוספת לכך ששוק הדיור עשוי להמשיך לקפוא בשנה הקרובה.

“למחזורי בחירות לנשיאות יכולים להיות השפעות שליליות קצרות טווח על הדיור”, לפי חברת השירותים הפיננסיים העולמית BTIG.

רוכשי בתים בדרך כלל פועלים בזהירות רבה יותר מכיוון שהם לא בטוחים לגבי שינויי המדיניות והתנאים הכלכליים הקרובים. “אנשים לא אוהבים כל כך הרבה אי ודאות כשהם קונים כל כך הרבה חובות”, אומר גרטנברג.

עם זאת, ההאטה הפוטנציאלית עשויה להיות קצרת מועד. מחירי הבתים בניו יורק עלו בהתמדה במהלך 18 השנים האחרונות, וצמחו ממחיר חציוני של כ-280,000 דולר ב-2005 ל-405,000 דולר ב-2023 – עלייה כוללת של 44%. במהלך השנה הבאה, NYSAR צופה כי ערכי הדירות יעלו ב-4%.

האם כדאי לקנות או למכור בשוק הדיור בניו יורק?

בעוד שמכירות הבתים יורדות ברחבי המדינה, “השוק עדיין מאוד פעיל ובריא”, אומר דקאטור.

בטח, יש סיבות להישאר במקום. אתה עלול להימנע מקנייה או מכירה אם אינך יכול לעמוד בתשלום משכנתא חודשי גבוה יותר. לחלופין, לא תוכל למצוא את סוג הבית שאתה צריך ואתה מרוצה ממצב המגורים הנוכחי שלך. זה גם לא רעיון מצוין אם אתה מנסה לתזמן את השוק כדי להרוויח.

עם זאת, זה יכול להיות רעיון טוב לקנות אם:

אתה עובר לאזור חדש

אתה יכול לעמוד בתשלום הדיור החדש

ומכירת הבית שלך יכולה להיות רעיון טוב אם:

ההכנסות ממכירת הבית שלך עוזרות לך לשלם מקדמה גדולה או לשלם את התעריף על הבית הבא שלך

אין לך המון הון עצמי, אבל אתה יכול להרשות לעצמך ריבית ומחיר בית גבוהים יותר

המלאי מאוד צפוף בשכונה שלך

אתה צריך לעבור דירה