Excel eta autogestioaren mirariak

#IzmahShavuo nire Noam # Post5

Sare sozialetatik paseatzeak, batez ere hasi berriak direnentzat, ilusioa sortzen du higiezinen munduan sartzen diren guztiek urtero hamarnaka mila dolar irabaziko dituztela, dena errenta pasibo gisa.

Beraz, egia da transakzio oso errentagarriak daudela eta horregatik denok sartu ginen higiezinen munduan, baina argi dago arrakasta gutxiagoko transakzioak ere badirela, gutxiago hitz egiten direnak, Excel-en itxura harrigarria badute ere, errealitatean errealitatea da zenbakiak agintzen dituena.

Azken urteotan egin ditugun bi transakzio lagin partekatu nahi nituzke zuekin, bata hasieratik arrakastatsua izan zen eta bestea urtebete inguruko transakzio galtzaile bat izan zen eta kudeaketa-enpresa kaleratu eta autogestiora pasa ginenean, transakzio errentagarria bihurtu zen.

Alokairu-kontratu arrakastatsua lehen egunetik:

2021aren erdialdean, bazkide batekin batera, duplex bat erosi genuen Hego Milwaukee-ko auzo bikain batean.

Jabetzak fundazio arazo bat zuen eta, beraz, beste erosleek ez zuten erosi nahi izan.

Ikuskapen bat egin eta gure kontratista bidali genuen berritzeko aurrekontu zehatza lortzeko, zimenduen konponketa kostua $ 15,000 izango zela ikusi zen.

Zalantzarik gabe, kostu garrantzitsua da, baina fundazio arazoa alde batera utzita etxea egoera onean zegoen eta jaso genuen eraberritze-kostua 27,000 $ izan zen.

Etxea erostea erabaki genuen, hilabete eta erdi inguruz berritu genuen eta kudeaketa enpresak etxebizitzaren iragarpena egin eta gutxira, bi urte baino gehiago daramatzaten maizter onak aurkitzea lortu genuen eta ia ez genuen haien berri izan, izan ezik. oso konponketa txikietarako.

Aipatutako transakzioak Excel-ekin bat ez ezik, atseginez harritu gaitu ere.

Akordioaren zenbakiak:

Erosketa itxiera kostuak barne - 81,000 $

Eraberritze osoa: 27,000 $

Jabetza eraberritzetik 1,700 dolar gordin alokatu da (1050 dolar garbi hilean batez beste, % 12ko etekin garbia zerga aurretik).

2023an jabetza 155,000 $-tan baloratu zen.

Gaizki hasi eta autogestioaren ondoren akordio bikaina bihurtu zen alokairu-kontratua:

2021 hasieran 5 unitate erosi genituen Toledon (Ohio) pakete gisa.

Hiru unitate berritu ziren eta lan batzuk behar izan zituzten eta bik berritu egin zituzten.

Eraberritzearen kostua 32,000 $ izan zen

2 unitate alokatu ziren $ 700 eta beste unitate bat $ 600. Beste bi unitateak hutsik zeuden.

Hala ere, gure ondasunak zaintzen zituen kudeaketa-sozietateak ez zuen bizkortu eta bizpahiru hilabete behar izan zituen hutsik zeuden unitateak okupatzeko, eta horiek okupatu ondoren ere, kudeaketa-sozietatearen eta maizterren artean gatazka sortu zen behar ziren konponketengatik. etxean, eta hilabete batzuk geroago maizter aldatu genuen bi unitatetan.

Esan beharrik ez dago, maizter berri bat ekartzen zen bakoitzean (sei hilabete bizi izan ondoren) kudeaketa-enpresak hilabete bateko alokairuaren "maizter-instalazio kuota" gehigarri bat kobratzen zigula eta etxebizitzak berritze txiki bat egitea ere eskatzen ziguten.

Gainera, hilabete bakoitzaren amaieran, hileroko txostenaren barruan, konturatu ginen kudeaketa-enpresak ezagutzen ez genituen konponketa asko egin zituela konponketarako ehunka dolarreko prezio arrazoigabeetan eta, gainera, profesionalak bidaltzen zituela ordu onartezinetan, diskrezioa erabili gabe. , beraz, profesionalen bisitak bakarrik kobratzen zizkiguten batzuetan Ehunka dolar hilean.

Kudeaketa sozietatearen bidez urtebete inguru kudeatu ondoren, eta horretan ia zero etekina atera genuen, makina eskuetan hartu eta higiezinak geuk kudeatzen hastea erabaki genuen.

Hutsik zeuden bi unitateak berriro merkatuan jarri ditugu, garaiz ordaintzen duten eta unitateak mantentzen dituzten maizter bikainak aurkitu ditugu eta bost unitateen alokairua hilean 700 $ inguru izatetik 2200 $ garbi izatera igo da, 3 aldiz!!

Akordioaren zenbakiak:

Erosketa itxiera kostuak barne - 121,000 $

Eraberritze osoa: 32,000 $

Jabetza kudeatzen duen enpresak kudeatzen zuen lehen urtean, jabetzak hilean 1600 $ gordina eta 700 $ inguru garbia eman zituen batez beste (% 5eko etekina zerga aurretik, 3 unitate baino ez ziren alokatu epearen zatirik handiena eta hilabete jakin batzuetan). 2 bakarrik).

Bigarren urtean, etxebizitzak bakarrik kudeatzen hasi ginenean, unitate guztiak alokatu ziren eta jabetzak 3,400 $ gordina eta 2,200 $ inguru garbia irabazi zituen hilean (% 17ko etekina zerga aurretik).

2023an bost unitateak 180,000 dolarretan balioetsi zituzten.

Autogestioaren abantailak eta desabantailak:

Goiko adibideak erakusten du zein kritikoa izan daitekeen autogestioa azken etekina kalkulatzeko.

Autogestioak, noski, lan gehiago eskatzen du, unitateen publizitatea egitea, maizter egokiak aurkitzea, mantentze-gaiei buruzko deiak jasotzea batzuetan gaueko ordu txikietan eta modu independentean ez diren prozesu atseginei aurre egitea, hala nola, ordaintzen ez duen maizterra desalojatzea.

Baina errentagarritasun eta etekin ekonomikoaren aldaketa nabarmenaz haratago, autogestioak gauzen kontrola eta maizterrekin zuzeneko komunikazioa ahalbidetzen du, eta horrek hilabete amaieran ezustekoak saihesten ditu eta maizterrek maizterrek mantentze-betebeharra sortzen dute. jabetza.

Garrantzitsua da, noski, mantentze-arazoez arduratuko den eta behar denarekin lagunduko duen talde profesional eta eskuragarri egotea. Urte hauetan, inbertitzen ditugun hiri bakoitzean horrelako taldeak osatzea lortu dugu.

Jakina, kudeaketa-sozietate onak ere badaudela eta gure aktibo batzuk eta gure inbertitzaileenak kudeaketa-enpresek kudeatzen dituzte, beren lana zintzo egiten duten eta, nolanahi ere, autogestioa benetan ez da egokia errenta pasiboetan interesa dutenentzat.. Hau da. errenta oso aktiboa

Autogestiora aldatzea pentsatzen ari direnak beti daude ongi etorriak kontsultatzera.