Кеч болду, таң болду

#Аптанын инноватору Дэвид Леви
#Пост2.
Эмне үчүн кыймылсыз мүлк?
Мен бул рейдерди потенциалдуу инвесторлорго, кыймылсыз мүлкү учурда алар отурган тосмо болгондорго арнайм????
(Келгиле, бир саамга инфляцияны ойлойлу, ал иштебеген акчанын атын чыгарган, биз кыймылсыз мүлк жөнүндө гана сүйлөшөбүз)
Мен сиз кыймылсыз мүлк боюнча пайдалар жөнүндө уккан деп ойлойм. Баалоо, ижара жана жакшыртуу. Булардын баары сизге тааныш - жана тосмо дагы эле сиз үчүн эң жакшы инвестиция сыяктуу угулат - балким, биринчи кадам өзгөчө коркунучтуу жана кыймылсыз мүлктөгү бардык жакшы нерселер менен бирге кулап түшүүлөр, алдамчылыктар жана ак ниеттүүлүктө жөн эле ийгиликсиздиктер бар. . Анан баары чоң жана көп каражатты талап кылат. Кыймылсыз мүлктүн ар кандай катасы көп чыгымга учурайт жана, албетте, ошого жараша пайда.
Ошентип, бүгүн мен инвесторлор, ишкерлер жана сизде болушу керек болгон инвестиция жөнүндө жазам. Мен аягынан баштайм.
Менимче, кыймылсыз мүлк башка инвестицияларды алмаштыра албайт. Инвестордун же инвестициялык портфелдин реалдуу күчү анын ар түрдүүлүгүнөн келип чыгат. Кыймылсыз мүлк портфелдин негизги үлүшүн ээлей алат, бирок портфелиңиз курулган көбүрөөк проспектилерге жана көбүрөөк рынокторго ээ болушу абзел. Кааласаңыз, аны каржы рыногунда сиз үчүн ойногон топ деп эсептеңиз. Бир күнү бир оюнчу алсыз болуп, экинчиси бомбалайт, кийинки оюнда бир аз тескери болот, бирок эң негизгиси команда жеңет.
Бирок биз бул жерде кыймылсыз мүлк үчүн, ошондуктан кыймылсыз мүлк жөнүндө сүйлөшөлү: кыймылсыз мүлктөн олуттуу пайда бир нече жол менен болушу мүмкүн, алардын ар бири өзүнүн күчү жана мааниси бар:
1. нарктын өсүшү.
Ооба, биз татаал мезгилде турабыз, бирок жыл өткөн сайын кыймылсыз мүлктүн баасы өсүүдө. (Ооба, бөлүшөт, мен билем, бирок бул мелдеш эмес, команда экенин унутпаңыз). Акыркы 20 жылда кыймылсыз мүлк жылына 3% дан ашык өстү (бул, албетте, орточо жана ал ар бир аймакка жараша өзгөрөт ж.б.). Чоң артыкчылыгы эки эсе - жылдык өсүү анын үстүнө жана мурунку өсүштү камтыйт, демек, жыл сайын пайдадан пайда, "де-пайыздык пайыз" деп аталган (бул жерде көбүрөөк кирешелүүлүк. ", бирок сиз идеяны түшүндүңүз). Нарктын өсүшүнүн пайда бөлүгү бул мүлктүн бардык наркына тиешелүү, ал эми биз каржылоону алууну көздөп жатабыз, ошондуктан мүлктүн баасын толугу менен өз чөнтөгүнөн чыгарбайбыз. Башкача айтканда, нарктын өсүшү каржылоо акчасында да ишке ашат жана сиз аны банк менен бөлүшкүңүз келбегендиктен, бул эки эселенген пайда, кээде андан да көп! Бул чынында эле чоң нерсе.
Сизге кайрылып, аныктама адамдар: жана бул нерсе үчүн - мүмкүн болушунча тезирээк инвестициялоону баштоо керек. Бул жерде пайда бар экени чын жана жыл сайын киреше табуу кызыктуу угулат - бирок бул чындыгында бир нече жылдан кийин гана маанилүү жана биз аны мүмкүн болушунча тезирээк баштообуз керек.
2. Ижарага алуу.
Аренда – бул бардык нерсеге жол ачкан отун. Нарктын өсүшү сиздин кирешеңиздин локомотиви болуп саналат, ал эми ижара бул локомотивдин жылдар бою кыймылына мүмкүндүк берген отун. Ижарага алуу да өзүнөн-өзү пайда алып келгендиктен, бул дүйнөдөгү эң жакшы күйүүчү май болгон жагдай бар...
Тоолорду жана бийиктиктерди күтпөңүз, ижарадан түшкөн пайда жакшы жана бекем, ал эми АКШда ал Израилдеги пайдадан ашат, бирок бул "инвестицияны" "пассивдүү инвестициядан" жана "пассивден" бөлүп турган бөлүк. "бөлүгү бузулган. Ижарага алуу тырышчаактыкты талап кылат. Бул коркунучтуу эмес жана аутсорсингге өтсө болот, бирок ал стерилдүү эмес жана толугу менен пассивдүү эмес. Бирок бизде күчтүү ЭМНЕ ҮЧҮН бар жана биз көздөгөн жерди эстейбиз жана биз кирүүгө машинабыз бар - бул биз жасаган рыноктогу көпчүлүк жумуштарга караганда бир топ жеңил жана аларда мындай жагымдуу көздөгөн жер жок. Кыскасы, бул чоң мааниде аракетке арзыйт.
3. Каржылоо.
Келгиле, каржылоонун өзүнө бир аз убакыт бөлөлү. Бул каржылоонун дагы бир эффекти бар, ал ижара акысына кошулат: ижарадан түшкөн кирешенин олуттуу бөлүгү сиз алган кредиттик төлөмдөргө багытталат, туурабы? Ал эми бул төлөм негизги суммадан да, пайыздан да турат, туурабы? керемет. Бир нече жылда бир жолу, орто эсеп менен 5-10 жыл аралыгында, сиз мүлкүңүздү кайра каржылап, акыркы жылдары өткөрүп берген негизги карызыңызды кайра өзүңүзгө ала аласыз. Башкача айтканда, сиз ипотеканы кайра жана атайылап көбөйтөсүз, ошону менен сиз бир сокку менен сизде болгон бардык төлөмдөрдү аласыз - жана ай сайын төлөнүүчү төлөм өзгөрбөйт (аяктоо үчүн гана жылдар калды). сыйкыр. Ал эми мүлктүн баасы күтүлгөндөй өссө? Жалпысынан алганда, сонун - сиз инвестициялаган баштапкы капиталдын бир бөлүгүн да ала аласыз (бирок бул учурда кирешенин секирүүсү көп болот).
4. жок.
Акыркы нерсе - бул салык жеңилдиктери, бирок бул негизинен АКШнын жашоочуларына тиешелүү болгондуктан, көпчүлүгүңүздөр андай эмес - биз муну азырынча четке кагып коёбуз.
5. Жакшыртуу.
Бул дүйнөдө көптөгөн мүмкүнчүлүктөр бар жана бул каналда жакшы ишкерлердин гүлдөшү үчүн реалдуу мүмкүнчүлүктөр бар. Мүлктү жакшыртуу анын наркын ондогон пайызга көтөрөт. Бул, албетте, тиешелүүлүгүнө жараша, тобокелдиктин жогорку деңгээли менен коштолот жана мындай инвестицияга көптөгөн өзгөрмөлөр жана башка факторлор кирет, андыктан сиз чыныгы адистер менен иштеп жатканыңызды билүү андан да маанилүү, айрыкча, сиз жаңыдан баштап жатсаңыз. . Мен уккан көйгөйлөрдүн көбү подрядчылар менен болгон көйгөйлөрдөн келип чыккан, муну эстен чыгарба. Мен каршы эмесмин, такыр эле эмес, бирок эң чоң коопсуздук маржаларын алып, эң жакшы факторлор менен иштешиңиз, ал сиздин кирешеңизди кыскартса дагы, анткени ал, адатта, аягында өзүн актайт. Бул жерде убакыт маанилүү, тескерисинче иштейт - максат мүмкүн болушунча тез жана мүмкүн болушунча аз кечигүү менен бүтүрүү. Кечигүүлөр пайда болгон жаңы көйгөйлөрдүн эң чоң булагы болуп саналат, аларды дээрлик эч кандай баада болтурбоо. Жана, албетте, ал чыныгы ишке айланганга чейин, анча пассивдүү эмес.
Менимче, бул учурда сиз менин оюмча кыймылсыз мүлк бул убакыт экенин түшүндүңүз. Кыймылсыз мүлккө инвестиция салуу убакытты талап кылат, бул анчалык деле жаңы эмес, мен билем, бирок бул абдан маанилүү болгондуктан, аны чексиз айтууга арзырлык.
Жыйынтыктап айтканда, менин оюмча, 2 тыянак чыгарууга болот: (а) убакыттын таасири мүмкүн болушунча тезирээк өз сигналдарын бериши үчүн инвестициялоону жана инвестициялоону эрте баштоо керек. (б) Узак мөөнөттүү инвестицияларга инвестиция салышыңыз керек, антпесе убакыттын мааниси жок жана кыймылсыз мүлктү инвестициялоонун эң күчтүү бөлүктөрүн жоготосуз.
"Менде постту мактоого эч кандай шыктандыруучу макал-лакаптар жок, сиз постту окушуңуз керек" - Дэвид Леви
Сүрөттө: Мен Пуримдин костюмун жумшайм ????