תוכנית – Section 8

#יזםהשבוע דניאל גורפינקל גרסיה #פוסט3

בשלב מסוים, אחרי שהתמקמנו בטקסס, הבנו שאם אנחנו רוצים להחזיק נכסים לאורך זמן, השכירות חייבת לעבוד כמו שצריך. ואז נכנסה לתמונה Section 8!

למי שלא מכיר, מדובר בתוכנית ממשלתית שמסייעת לאנשים בתשלום שכר דירה. זה לא אומר שהדיירים לא משלמים כלום – לכל אחד יש השתתפות שונה, אבל הממשלה מכסה חלק משמעותי (ולפעמים את כל הסכום). כלומר, גם אם הדייר לא עומד בהתחייבויות שלו, התשלום שלנו מובטח. אין איחורים, אין דילוגים – כל חודש הכסף נכנס.

כשהגענו ל-DFW, נכנסו לדפרטמנט של סקשן 8 בדאלאס, שמענו סיפורים, ניסינו להבין איך המערכת הזו באמת עובדת. ואז אחת העובדות דיברנו אמרה משפט שסיכם לי את התכנית ואת הפתרון לרתיעה ממנה:

“אנחנו מנסים להכניס דיירי Section 8 בדיוק למקומות שבהם אתם הייתם רוצים לגור – המטרה היא לשלב אותם בקהילה, לא להפריד אותם ממנה.”

עד אותה נקודה, גם לנו היו כל הסטיגמות שאפשר לחשוב עליהן. אבל פתאום זה היה הגיוני. הרי לא כל מי שמקבל סיוע ממשלתי הוא דייר בעייתי. יש אנשים שקיבלו את הוואוצ’ר בגלל סיבה כלכלית זמנית, משפחות שמנסות להתייצב, אנשים עם עבודה מסודרת שפשוט צריכים תמיכה.

אבל זה לא אומר שאנחנו מקבלים כל אחד. להכניס דייר זה כמו לבחור שותף לעסק – ואם לא בוחרים נכון, העסק פשוט יקרוס.

הסקרינינג שלנו הוא קשוח. אין הנחות. מתקשרים למעסיקים קודמים – אם מישהו מפוטר כל חודשיים, כנראה שגם בתור שוכר הוא לא יהיה יציב. מדברים עם בעלי בתים קודמים ושכנים – הם יספרו לכם דברים שלעולם לא הייתם מגלים לבד. בודקים קרדיט סקור ועבר פלילי – עבר פלילי למשל עבורנו זה דגל אדום, לא משנה איזה רקע, אנחנו לא מכניסים.

אחת לשנה המדינה מחייבת אינספקשן לנכס, לוודא שהוא עומד בתקנים של Section 8, מעולה, אבל לא מספיק לנו. אנחנו עושים אינספקשן נוסף כל ארבעה חודשים. למה? כי דייר שמבין שמגיעים לבדוק כל כמה חודשים – שומר על הבית כמו שצריך. אנחנו לא מחכים שיתעוררו בעיות, אנחנו משתדלים לזהות אותן מראש.

הרבה אנשים נרתעים מהתהליך של Section 8 אבל האמת? זה לא מסובך אם יודעים מה עושים. רושמים את החברה בתוכנית, מפרסמים את הנכס ומקבלים בקשות משוכרים, בודקים את הוואוצ’ר שלהם – לכל דייר יש תקציב מסוים, צריך לוודא שהבית מתאים לו. עושים סקרינינג קשוח, מאשרים את הדייר, מעדכנים את התוכנית וסוגרים חוזה.

והכי חשוב – לדיירי Section 8 יש מה להפסיד. אם הם מקבלים תלונות מוצדקות על התנהלות בעייתית, הם עלולים לאבד את הוואוצ’ר שלהם – ולהיכנס לרשימת המתנה של שנתיים לפחות (באזור שלנו לפחות). מה זה אומר מבחינתנו? שהם ישמרו על הבית, כי הם מבינים שאם הם יעשו בעיות – אין להם אלטרנטיבה אחרת.

תוכנית Section 8 זה לא פתרון קסם, אבל כשעובדים איתה נכון – היא מייצרת נכסים רווחיים ויציבים לאורך זמן. כל עוד בוחרים נכון את הדיירים, מבינים שהשוק הוא דינמי, ושום דבר לא קורה על אוטומט, זה כלי מדהים ליצירת תזרים כסף.

בסוף היום, זה הכל עניין של ניהול נכון ושליטה בעסקה. אבל כמו שכולנו יודעים, כדי להחזיק נכסים לאורך זמן – צריך גם את המשקיעים הנכונים. איך מגייסים אותם? איך בונים מערכת יחסים אמיתית שתגרום לאנשים להרגיש בטוחים לשים אצלנו כסף? כל זה בפוסט הבא.