Varför bostadsmarknaden bör förbereda sig för tvåsiffriga bolåneräntor 2023

Även om Federal Reserves ordförande Jerome Powell och hans kollegor slutar höja räntorna snart, kommer den fasta 30-åriga bolåneräntan fortfarande att stiga till 10 %, enligt Christopher Whalen, ordförande för Whalen Global Advisors.

Det beror på att takten i Feds heta räntehöjningar under 2022 tar tid att sippra tillbaka till bolåneräntorna, särskilt när Fed-räntan redan hade skjutit i höjden till intervallet 3%-3.25% i slutet av september, från nära noll ett år tidigare .

"Långivare justerar bara långsamt sina räntor," sa Whalen till MarketWatch. "De är inte vana vid att se räntan röra sig så snabbt, och skulle normalt sett bara ändra räntan en gång i månaden eller en gång i månaden."

Låntagare betalar en premie över de riskfria statsräntor på bolån för att hjälpa till att ta hänsyn till risker för fallissemang. Den 30-åriga statsräntan steg till 4.213 % på torsdagen, den högsta sedan 2011, enligt Dow Jones marknadsdata.

Freddie Mac sa på torsdagen att den 30-åriga bolåneräntan var i genomsnitt 6.94 procent i sin senaste veckoundersökning, en 20-årig högsta nivå som kraftigt har dämpat efterfrågan på nya bostadslån.
Men med amerikansk inflation som inte visar några tecken på att tydligt dra sig tillbaka från en 40-årig högsta, förväntas Fed höja räntorna med ytterligare 75 punkter vid sitt möte i november, och möjligen med samma belopp igen i december, enligt CME FedWatch verktyg.

CME-utsikterna på torsdagen gynnade en 4.75%-5% fed funds-ränta från februari.

"Det finns en eftersläpningseffekt i bolån", sa Whalen och tillade att även om centralbankerna beslutar att stoppa ytterligare räntehöjningar efter mötet i december, kommer 30-årsräntan fortfarande "lätt att nå 10% i februari."

Whalen, en investmentbanker, författare och expert fokuserad på bank- och bolånefinansiering, uppmanade US Securities and Exchange Commission 2008 att flytta komplexa och ogenomskinliga derivat "tillbaka in i dagens ljus", efter att banker och investerare sett hundratals miljarder dollar i förluster relaterade till strukturerad skuld, inklusive exponering mot subprime-bolån. Han gav också vittnesmål till kongressen 2009 om systemrisker i banksektorn.
Nu ser Whalen ytterligare en stor omvälvning inom hypoteksbanker, eftersom lönsamheten fortsätter att krympa (se diagram) och bostadsmarknaden vacklar.

Viktigt är att Whalen också ser potentialen för huspriserna att ta igen alla sina pandemivinster om priserna förblir höga fram till 2023.

Detta är en större läsning än uppskattningarna för en 10-15% korrigering av lägenhetspriserna från priser som steg med 45% i hela landet under epidemin.

Men Whalen pekade på spekulativa volymer med bostadsomvandling som nådde nästan 150 miljarder dollar, eller 10% av den totala bostadsförsäljningen 2022, och det kalla täcket av tvåsiffriga bolåneräntor som katalysatorer för en brantare reträtt i bostadspriserna.

Ekonomer på Mizuho Securities fastställde på torsdagen medianpriserna för husförsäljning som en 2.5 %-ig nedgång från sin topp, i en kundanteckning, och karakteriserade bostadsmarknaden som "försämrad", men främst i linje med förväntningarna mot bakgrund av det kraftiga hoppet i bolån. räntor.

Räntorna på bolånelånen kan spåras direkt till marknaden för inteckningsstödda värdepapper, eller MBS, som är obligationer som handlas på Wall Street, huvudsakligen statligt stödda, som finansierar huvuddelen av skuldmarknaden på 13 biljoner dollar i USA.

Med Feds kapplöpning att höja räntorna har det raserat finansmarknaderna, vilket resulterat i en kraftig nedgång i emissioner av bostadsobligationer i år, samtidigt som det har gjort det dyrare för företag, kommuner och hushåll att låna som en del av kampen mot inflationen.
"Det kommer att ta oss månader att synkronisera obligationsmarknaden och lånemarknaden så att folk kan tjäna pengar igen", sa Whalen.

Aktier stängde ner måndag i rad torsdag, vilket lämnade S&P 500 ned 23% för året på 3,665.78 10, och den 4.225-åriga statsavkastningen på 2018%, den högsta sedan juni XNUMX.